Chuyển nhượng dự án bất động sản gặp khó

Những tháng cuối năm 2024, trong bối cảnh nguồn cung nhà đất vẫn khan hiếm, nhiều doanh nghiệp bất động sản trong và ngoài nước, với nguồn tài chính dồi dào, đang ráo riết "săn lùng" quỹ đất sạch và những dự án có pháp lý rõ ràng để tiếp tục đầu tư nhằm đón đầu chu kỳ mới của thị trường.

Ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng

Theo ghi nhận, vài tháng trở lại đây, nhiều thương vụ đầu tư dự án mới liên tục được công bố. Như Công ty Bất động sản Trường Sơn và Công ty Him Lam hồi tháng 9 cùng đăng ký thực hiện dự án khu dân cư tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An với diện tích 214,921 ha, tổng vốn đầu tư 11.221 tỉ đồng.

Cũng trong tháng 9, Tập đoàn Everland đề xuất nghiên cứu đầu tư 2 khu đô thị mới tại TP Hải Phòng, với tổng mức đầu tư gần 5.000 tỉ đồng. Trong đó, dự án khu đô thị Hồng Thái, huyện An Dương có quy mô 21,8 ha. Tổng kinh phí dự kiến khoảng 1.900 tỉ đồng, trong đó chi phí giải phóng mặt bằng khoảng 92 tỉ đồng. Còn dự án khu đô thị tại xã Hoa Động và xã Lâm Động, huyện Thủy Nguyên có quy mô khoảng 30,6 ha. Tổng mức kinh phí dự kiến khoảng 2.992 tỉ đồng, trong đó kinh phí giải phóng mặt bằng khoảng 127 tỉ đồng.

Ngoài ra, tập đoàn này còn đăng ký làm dự án xây dựng khu đô thị mới G19 tại xã Kim Nỗ, huyện Đông Anh, TP Hà Nội. Dự án có tổng chi phí thực hiện sơ bộ khoảng 2.183 tỉ đồng, dự kiến được triển khai trong giai đoạn 2024 - 2029. Tuy nhiên, doanh nghiệp này bị loại do không đáp ứng điều kiện về năng lực, kinh nghiệm.

Tại TP HCM, mới đây, Công ty TNHH SkyWorld Development, công ty con của tập đoàn Malaysia, thông báo đã mua lại 100% cổ phần Công ty CP Sản xuất Thương mại và Kinh doanh Bất động sản Thuận Thành với giá 350 tỉ đồng. Theo đó, Thuận Thành là pháp nhân sử dụng duy nhất và hợp pháp của lô đất có diện tích 2.060 m2 tại quận 8, TP HCM.

Trong khi đó, Nishi Nippon Railroad, một công ty từ Nhật Bản, đã mua lại 25% cổ phần của dự án Paragon Đại Phước (Đồng Nai) từ Tập đoàn Nam Long với giá trị 26 triệu USD. Tương tự, Tripod Technology Corporation (Đài Loan - Trung Quốc) đã "thâu tóm" một lô đất công nghiệp 18 ha tại Bà Rịa - Vũng Tàu từ Công ty Sonadezi Châu Đức.

Trước đó vài tháng, thị trường phía Nam chứng kiến thương vụ lớn giữa Công ty CP Tập đoàn Kim Oanh hợp tác với 2 đối tác Nhật Bản là NTT Urban Development, Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi Co. Ltd cùng triển khai dự án The One World tại Bình Dương, với tổng vốn đầu tư hơn 1 tỉ USD. 

Chia sẻ với phóng viên, giám đốc tư vấn đầu tư của một công ty bất động sản tiết lộ: "Chúng tôi đang làm việc với các tập đoàn và quỹ đầu tư quốc tế. Họ cho biết rất muốn mua lại các dự án bất động sản tại Việt Nam hoặc hợp tác đầu tư xây dựng, đổi sản phẩm, tổng đại lý bán hàng... 

Trong đó, ưu tiên dự án căn hộ, khu dân cư, đất nền, nhà phố nhưng quan trọng là dự án phải có pháp lý sạch, đã hoàn tất nghĩa vụ thuế đất, đã có hoặc chuẩn bị có giấy phép xây dựng, đủ điều kiện bán hàng…".

Vướng pháp lý, khó giao dịch

Theo ông Trần Minh Ngọc Việt - Tổng Giám đốc Tập đoàn Bất động sản Vietpearl Group, các nhà đầu tư trong và ngoài nước đang ráo riết "săn lùng" dự án hoặc quỹ đất sạch tại những khu vực có tiềm năng phát triển mạnh mẽ trong tương lai. 

Vietpearl Group cũng đang tìm kiếm cơ hội để mở rộng quỹ đất và sẵn sàng thảo luận về các dự án cần mua bán. Tuy nhiên, quá trình mua bán và chuyển nhượng dự án hiện gặp nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý, đặc biệt là các thủ tục liên quan việc chuyển nhượng dự án.

Ông Việt cho biết vướng mắc lớn nhất trong việc chuyển nhượng dự án là các vấn đề liên quan pháp lý và định giá đất. Theo khảo sát của ông, khoảng 60% các dự án tiềm năng đang gặp khó khăn do thủ tục phê duyệt kéo dài hoặc giá đất không phù hợp với thực tế. 

Nếu những vướng mắc này được tháo gỡ, hoạt động mua bán quỹ đất sẽ rất sôi động, đặc biệt là đối với phân khúc đất công nghiệp và các khu dân cư được quy hoạch bài bản, đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Bà Trần Thị Khánh Linh, Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, cho biết các nhà đầu tư nước ngoài luôn tìm kiếm những dự án bất động sản giá tốt tại Việt Nam, đặc biệt là ở các đô thị trung tâm. Tuy nhiên, điều quan trọng là pháp lý của dự án phải rõ ràng và sẵn sàng để triển khai. Vì thực tế, nhiều dự án gặp phải sự trì trệ trong quá trình triển khai, dẫn đến thiệt hại cho các nhà đầu tư.

Bà Linh thông tin trong năm 2024, Savills đã tiếp đón và tư vấn cho nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Các nhà đầu tư này yêu cầu đầu tư vào nhiều loại tài sản nhưng họ đặc biệt quan tâm đến bất động sản đã vận hành, như các tòa nhà văn phòng. Còn đối với bất động sản nhà ở, họ vẫn đang tìm kiếm vì nguồn cung rất khan hiếm. 

Tuy nhiên, với sự thông qua và áp dụng của các luật liên quan bất động sản, bà Linh tin rằng thị trường sẽ có những điều chỉnh tích cực, giúp pháp lý vững chắc hơn và tạo cơ sở thuận lợi cho các nhà đầu tư.

Thực tế, các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Singapore, Malaysia, Hàn Quốc và Trung Quốc từ lâu đã rất quan tâm đến bất động sản Việt Nam. Gần đây, đã có sự gia tăng số lượng nhà đầu tư từ châu Âu và Trung Đông. 

Các dự án có hồ sơ pháp lý rõ ràng, các khu đô thị tại TP HCM và các tỉnh xung quanh TP HCM với cơ sở hạ tầng giao thông thuận lợi sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Bà Linh cho rằng khi nền kinh tế và thị trường bất động sản hồi phục vào năm 2025, các nhà đầu tư sẽ tự tin hơn khi tham gia các dự án, nguồn cung sẽ trở nên dồi dào hơn.

Là người trực tiếp tư vấn và làm việc với các bên, nhà tư vấn môi giới - TS Lê Minh Phiếu, luật sư sáng lập và điều hành LMP Lawyers, cho rằng để một thương vụ mua bán dự án thành công cần nhiều yếu tố. Trong đó, sự hài hòa cộng hưởng các bên rất quan trọng. 

Đặc biệt, quyền chọn bán đang là một trong những vấn đề được nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm để dự phòng trường hợp trong tương lai, khi dự án không đạt được mục tiêu kinh doanh đã đặt ra. Không những vậy, bên mua cũng đặt ra thêm yêu cầu trong trường hợp bên bán không đủ điều kiện về tài chính để thực hiện nghĩa vụ mua lại của mình khi bên mua thực hiện quyền chọn bán.