Đến lúc đánh thuế người có nhiều nhà, đất?

Mới đây, Bộ Tài chính cho biết cơ quan này đang nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, xác định những vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai thi hành các chính sách thuế liên quan đến bất động sản (BĐS) trong thời gian qua để có sự bổ sung, sửa đổi phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam cũng như thông lệ quốc tế.

Đánh thuế để hạn chế đầu cơ

Đáng chú ý, lần này Bộ Tài chính đã tính đến phương án đánh thuế đối với những trường hợp sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đất bỏ hoang, đất đã giao, cho thuê nhưng chậm đưa vào sử dụng.

Trước đó, vào cuối tháng 10, Đoàn giám sát của Quốc hội đã kiến nghị sớm ban hành chính sách thuế áp dụng với người sở hữu nhiều nhà đất, bỏ hoang BĐS. Kiến nghị này được đưa ra trong bối cảnh nhiều địa phương hiện nay dư thừa các sản phẩm như shophouse, biệt thự không người ở. Trong khi nhà ở bình dân, vừa túi tiền ngày càng khan hiếm, nhất là tại Hà Nội và TP HCM ghi nhận tình trạng lệch pha trầm trọng.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề nghị Bộ Tài chính, nghiên cứu, đề xuất có chính sách thuế nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Nghiên cứu có chính sách đánh thuế đối với nhà, đất thứ hai, đánh thuế đối với nhà, đất bỏ hoang. Đề xuất của Bộ Xây dựng được đưa ra trong bối cảnh giá BĐS, nhà ở liên tục tăng mạnh từ đầu năm đến nay.

Ngay cả Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng từng đề xuất chính sách thuế BĐS áp cho hai đối tượng, gồm người mua căn nhà thứ hai trở lên và chủ sở hữu bỏ hoang dự án. Mức thuế sẽ tăng dần với người bán có thời gian sở hữu ngắn.

Nhiều ý kiến lo ngại

Tuy nhiên, ở góc độ nhà đầu tư, bà Phương Vũ (ngụ TP Thủ Đức, TP HCM) cho rằng việc đánh thuế BĐS có thể giúp tăng nguồn thu ngân sách và hạn chế đầu cơ nhưng cũng dễ gây tâm lý e ngại cho người mua và nhà đầu tư, khiến thanh khoản thị trường sụt giảm. Điều này có thể ảnh hưởng xấu đến ngân hàng do nợ xấu tăng. Bên cạnh đó, người giàu có thể chuyển sang mua BĐS cao cấp để tận dụng giá trị khi đã phải chịu thuế. Do vậy, nhà đầu tư này đề xuất Việt Nam chưa nên áp dụng thuế BĐS như ở các nước phát triển, vì hiện tại đã có các loại thuế khác và thu nhập của đa số người dân còn thấp, chưa phù hợp để thực hiện chính sách này.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, nhận định việc áp dụng thuế đối với những người có nhiều đất đai, nhà ở, đất bỏ hoang hoặc đất chậm sử dụng sẽ có tác động lớn đến thị trường BĐS. Tuy nhiên, chính sách này khó có thể làm giảm giá BĐS ở phân khúc cao, trong khi lại gây ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý người mua.

Theo ông Quang, giao dịch BĐS hiện nay vốn đã chịu nhiều loại thuế và chi phí như phí trước bạ 0,5%, thuế thu nhập cá nhân 2%, phí môi giới 2%-3%, cùng chi phí vốn đầu tư 8%-10%. Nếu áp dụng thêm thuế đánh vào việc sở hữu nhiều BĐS, buộc nhà đầu tư phải giữ tài sản lâu hơn, kéo theo chi phí vốn, lãi vay và chi phí cơ hội tăng. Điều này có thể khiến BĐS mất hấp dẫn, ít nhà đầu tư tham gia, và tỉ suất sinh lời giảm. Ngược lại, nếu nhà đầu tư vẫn chọn BĐS, giá sẽ bị đẩy lên cao hơn để bù chi phí, bao gồm cả chi phí thuế, dẫn đến giá BĐS càng khó giảm.

Một chuyên gia khác cũng có cùng nhận định khi cho rằng người sở hữu BĐS hiện nay đã phải đóng nhiều thuế, chẳng hạn thuế nông nghiệp hoặc thuế nhà đất nếu không giao dịch, và thuế thu nhập cá nhân 2% khi mua bán - một mức khá cao. Do đó, việc áp dụng thêm thuế tài sản hoặc thuế dựa trên mục đích sử dụng sẽ gây khó khăn và phức tạp hơn. Đặc biệt, xác định đất bỏ hoang hay chậm sử dụng có thể gây tranh cãi, vì nhiều trường hợp không phải lỗi của chủ sở hữu mà do vướng mắc từ cơ quan chức năng, như hàng trăm dự án ách tắc pháp lý hoặc đất nông nghiệp chờ chuyển mục đích sử dụng. Khi các quy định chưa rõ ràng và thiếu thuyết phục, không chỉ gây khó khăn cho cán bộ giám sát, mà còn tạo cảm giác phiền phức và lo ngại về sự thiếu công bằng cho người dân trong việc đóng thuế.

Một số ý kiến khác cho rằng việc đánh thuế BĐS đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà đất ở thời điểm này chưa phù hợp, cần nghiên cứu kỹ lưỡng về thời điểm và cách thức đánh thuế để tránh gây sốc dẫn đến việc bán tháo ồ ạt trên thị trường.

Cân nhắc các phương án

Theo ông Nguyễn Văn Được, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Kế toán và Tư vấn Thuế Trọng Tín, đánh thuế đối với người sở hữu nhiều nhà đất là một trong những công cụ giúp ngăn chặn tình trạng găm hàng, đầu cơ và thổi giá BĐS. Tuy nhiên, để hiện thực hóa sắc thuế này, cần phải tính toán kỹ lưỡng và áp dụng linh hoạt. Bởi lẽ, khi áp thuế đối với người có nhiều nhà đất, giá nhà có thể tăng lên, hạn chế sự phát triển của thị trường BĐS.

Theo ông Được, hiện nay giới đầu cơ BĐS thường chỉ nắm giữ nhà từ vài tháng đến khoảng một năm rồi bán lại. Vì vậy, nên áp mức thuế cao đối với người sở hữu nhà đất trong thời gian ngắn và giảm thuế suất đối với những người sở hữu lâu dài. "Ngoài việc áp dụng mô hình tính thuế dựa trên thời gian sở hữu BĐS như một số quốc gia khác từng thực hiện (dưới 183 ngày, trên 183 ngày, dưới 1 năm, trên 3 năm...), nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi cho các kênh đầu tư chứng khoán và sản xuất kinh doanh phát triển để dòng vốn không tập trung quá nhiều vào BĐS. Đồng thời, cần có chính sách khuyến khích các chủ đầu tư tung ra thị trường nhiều sản phẩm nhà đất có giá vừa túi tiền của đại đa số người dân. Khi đó, mục tiêu kiểm soát đầu cơ, ổn định thị trường và hỗ trợ nhu cầu nhà ở của người dân sẽ từng bước được thực hiện thành công" - ông Được chia sẻ.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Savills TP HCM, cũng nhất trí với việc đánh thuế, bởi thuế BĐS là công cụ hiệu quả để bình ổn giá nhà, quản lý tài nguyên và tăng nguồn thu ngân sách. Trong khi các chủ sở hữu BĐS ở Việt Nam hiện không phải chịu thuế tài sản, còn thuế và phí chuyển nhượng nhà đất thuộc nhóm thấp nhất thế giới.

Theo bà Hương, các đô thị lớn như TP HCM và Hà Nội, nguồn cung nhà ở giá hợp lý ngày càng khan hiếm, khiến việc mua nhà trở nên khó khăn, kéo dài bất bình đẳng xã hội và tiềm ẩn nguy cơ bất ổn an sinh. Trước thực trạng này, các địa phương đã đặt mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, như TP HCM hướng tới 35.000 căn và Hà Nội là 8.000 căn đến năm 2025. Do đó, thuế BĐS, nếu áp dụng, sẽ có ba lợi ích chính: tăng nguồn thu ngân sách để tái đầu tư; kiểm soát tài nguyên quốc gia bằng cách gia tăng nghĩa vụ tài chính với người thu nhập cao; và dễ thực thi do khó trốn thuế. Tuy nhiên, việc áp thuế đòi hỏi đầu tư lớn vào hạ tầng kỹ thuật, số hóa dữ liệu, và sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng. Thách thức khác là xác định giá trị giao dịch, quyền sở hữu và mức thuế hợp lý để bảo đảm không ảnh hưởng tiêu cực đến ngành BĐS và nền kinh tế.