Giá căn hộ chung cư vẫn tăng nóng

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý II/2024, giá căn hộ chung cư ở một số tỉnh, thành phố lớn tăng trung bình khoảng 5%-6,5% so với quý trước và tăng tới 25% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán căn hộ chung cư tăng không chỉ ở những dự án mới mở bán mà còn ở nhiều căn hộ cũ, đã được qua sử dụng nhiều năm.

Đua nhau tăng giá

Khảo sát của phóng viên cho thấy hầu hết các khu chung cư đã hoàn thiện, bàn giao cho cư dân với vị trí gần trung tâm TP HCM, chất lượng tốt đã tăng giá liên tục trong 2 năm qua. Đặc biệt, từ đầu năm đến nay, giá căn hộ chung cư trung bình tăng 5%-15%, thậm chí những căn vị trí đẹp, dự án vừa có sổ hồng (giấy chủ quyền nhà), giá tăng rất nhanh.

Như tại chung cư Vinhomes Central Park, quận Bình Thạnh, giá căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 80 m2 hồi đầu năm có giá 6,8- 6,9 tỉ đồng nhưng hiện người mua phải trả giá tới 7,5-7,6 tỉ đồng mới có người bán. Những căn có nội thất, vị trí đẹp, giá bán có thể lên 8,5 tỉ đồng. Còn căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích 115 m2 trở lên dao động từ 10-23 tỉ đồng/căn.

Các dự án căn hộ trên trục đường Bến Vân Đồn, quận 4 dù nhiều dự án vướng pháp lý nhưng giá vẫn tăng so với năm ngoái. Như tại dự án Icon56 (số 56 Bến Vân Đồn, đã bàn giao) vướng pháp lý thời gian dài, gần đây, khi cư dân được cấp sổ hồng, giá nhà lập tức tăng mạnh. Căn 1 phòng ngủ, diện tích 50 m2 tại đây hiện có giá 3,8 - 3,95 tỉ đồng, tăng 400-500 triệu đồng so với đầu năm; căn 2 phòng ngủ cũng có mức tăng tương tự, lên hơn 5,7 tỉ đồng.

Ngay cả những dự án xa trung tâm, giá trên dưới 4 tỉ đồng cũng nóng không kém. Điển hình, cư dân tại chung cư The Pegasuite 2 (đường Tạ Quang Bửu, quận 8) cho biết từ Tết Nguyên đán đến nay, giá căn hộ ở khu này đã tăng 10%-15% và giao dịch khá sôi động. Ông Tuấn Minh, một môi giới đang cầm "rổ hàng" tầm 10 căn tại dự án này, cho biết sau khi chủ đầu tư bàn giao sổ hồng, giá nhà khu này "chạy" rất nhanh. Theo đó, căn 2 phòng ngủ đang được giao dịch phổ biến từ 3,1-3,35 tỉ đồng tùy nội thất; căn 2 phòng ngủ, thông tầng, giá đã tăng tới 4,5 tỉ đồng, còn căn 3 phòng ngủ được rao bán khoảng 4,85 tỉ đồng.

Theo ông Tuấn Minh, giá căn hộ khu này sẽ còn tăng vì một số dự án sắp mở bán gần đó đều có mức giá khá cao, trong khi dự án này đã có sổ hồng, dân vào ở đông nên giá không thể giảm được.

Rất khó hạ nhiệt

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án Nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng thị trường căn hộ đã có sự đảo chiều ngoạn mục, dự báo sẽ tạo nên một xu hướng mới trong thời gian tới. Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, TP HCM chỉ có 1.600 căn hộ mới tung ra thị trường, giảm đến 60% so cùng kỳ nhưng tỉ lệ hấp thu khá cao, đến 1.700 căn.

Còn tại Hà Nội có 11.000 căn hộ được mở bán nhưng lượng tiêu thụ đến 12.000 căn, cao hơn cả năm 2023. Điều này cho thấy sức bật khủng khiếp của thị trường căn hộ ở 2 thành phố lớn.

Mặt bằng giá cũng có sự đảo lộn khi trước đây mức giá trên thị trường sơ cấp tại TP HCM thường cao hơn tại Hà Nội nhưng gần đây giá căn hộ Hà Nội liên tục tăng, thậm chí đã vượt qua giá tại TP HCM.

Bà Yến Nguyễn, quản lý bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam, nhận định giá căn hộ chung cư sẽ khó giảm trong thời gian tới. Bởi những chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực mạnh, có quỹ đất sạch, pháp lý dự án chuẩn chỉnh thì họ không có lý do để bán sản phẩm với giá trung bình mà sẽ bán theo giá thị trường hoặc cao hơn. "Sắp tới, phân khúc căn hộ giá trung bình ở TP HCM sẽ tuyệt chủng, căn hộ trung cấp cũng sẽ khan hiếm, chỉ còn nhà ở phân khúc giá cao. Có thể phải đến hết năm 2025, nguồn cung căn hộ trung cấp mới trở lại, bởi hiện tại số dự án được cấp phép mới vẫn rất ít" - bà Yến khẳng định.

Trong khi đó, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc dịch vụ tư vấn Savills Việt Nam, cho rằng dòng sản phẩm căn hộ 3 tỉ đồng hiện được xem là bình dân ở TP HCM trong khi trước đây thuộc phân khúc trung cấp. Tuy nhiên, nguồn cung này cũng đang ngày càng hạn chế, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2024 và nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km.

Cũng theo bà Giang, việc đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng ở các thành phố lớn như TP HCM và Hà Nội sẽ kéo khu vực ngoại ô "lại gần" với trung tâm hơn, giảm thời gian di chuyển. Điều này giúp các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá thấp hơn để phát triển nhà ở có giá cả phải chăng hơn.

"Quá trình sở hữu nhà và tích lũy vốn thường bắt đầu từ các căn hộ nhỏ giá cả phải chăng, sau đó khi đã tích lũy được tài sản, họ sẽ chuyển đến căn hộ lớn hơn. Việc mua nhà ở những vị trí tốt thường không khả thi đối với người mua nhà lần đầu. Nhưng việc phát triển cơ sở hạ tầng giúp giảm thời gian di chuyển từ trung tâm ra ngoại ô, giải quyết được vấn đề về giá nhà, mở ra nhiều sự lựa chọn hơn cho người có nhu cầu nhà ở. Nhìn chung, hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở" - bà Giang nhấn mạnh.