Giá đất TP HCM bảo đảm hài hòa lợi ích

Ngày 16-10, Hội đồng Thẩm định bảng giá đất TP HCM có báo cáo thẩm định dự thảo quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020 của UBND thành phố quy định về bảng giá đất.

Đáp ứng nhiều tiêu chí

Theo Hội đồng Thẩm định bảng giá đất TP HCM, qua các cuộc họp và đóng góp ý kiến của các thành viên hội đồng, Sở Tài nguyên và Môi trường đã tiếp thu có chọn lọc và hoàn chỉnh các nội dung tại tờ trình số 10487 ngày 14-10 về ban hành quyết định sửa đổi, bổ sung quyết định số 02/2020.

Hội đồng đánh giá Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng bảng giá đất điều chỉnh theo nguyên tắc thị trường, phù hợp điều 158 Luật Đất đai 2024; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất. Việc xây dựng cũng bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, tính độc lập giữa các tổ chức tư vấn, Hội đồng Thẩm định bảng giá đất cũng như bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Về mục đích sử dụng đất, so với tờ trình trước đây, Sở Tài nguyên và Môi trường đã bổ sung bảng giá đất đối với các loại đất thương mại dịch vụ; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ có tính đặc thù là phù hợp.

Về giá các loại đất, đối với đất nông nghiệp, Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng bảng giá đất trên cơ sở giá đất nông nghiệp quy định tại Quyết định 02/2020 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) theo Quyết định số 56/2023 của UBND thành phố nhằm bảo đảm ổn định cho hoạt động sản xuất nông nghiệp là phù hợp. Điều này cũng không ảnh hưởng đến trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì khi đó người bị thu hồi đất sẽ được xác định giá đất cụ thể theo giá thị trường để tính bồi thường. Đồng thời, Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng bảng giá đất đối với đất nông nghiệp trong Khu Nông nghiệp công nghệ cao theo hướng giữ nguyên như mức thu hiện hành là phù hợp.

Đối với đất ở, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thu thập thông tin giá đất từ cơ sở dữ liệu giá và giá đất chuyển nhượng thị trường và căn cứ tình hình kinh tế - xã hội thực tiễn của thành phố để đề xuất bảng giá đất đối với đất ở phù hợp từng địa phương. Đồng thời, đã thực hiện rà soát, cân đối các mức giá đối với các vị trí giáp ranh giữa các quận, huyện, TP Thủ Đức và các đoạn đường, tuyến đường trên cùng một địa bàn.

Sự phù hợp cũng được thể hiện khi Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng bảng giá đất đối với đất thương mại, dịch vụ trên cơ sở đánh giá đặc điểm tình hình phát triển kinh tế - xã hội của từng khu vực để đề xuất mức giá từng khu vực, vị trí.

Cạnh đó, Sở Tài nguyên và Môi trường đánh giá đặc điểm tình hình phát triển kinh tế - xã hội của từng khu vực để đề xuất đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp là phù hợp. Trên cơ sở đó, Sở Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất giá đất đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có tính đặc thù (đất khu công nghiệp, khu chế xuất, công viên phần mềm Quang Trung, cụm công nghiệp, khoáng sản); đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào các mục đích công cộng là phù hợp...

Từ những điều trên, Hội đồng Thẩm định bảng giá đất thành phố thống nhất theo đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM tại tờ trình số 10487, ý kiến của tổ giúp việc Hội đồng và dự thảo quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định 02/2020. Hội đồng giao Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM hoàn chỉnh đầy đủ hồ sơ, thủ tục trình UBND TP HCM xem xét, quyết định.

Áp dụng cho 12 trường hợp

Theo tờ trình 10487, bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ cho 12 trường hợp. Trong đó, 4 trường hợp tiếp tục áp dụng bảng giá đất tương tự Luật Đất đai 2013; 1 trường hợp áp dụng gần như tương tự Luật Đất đai 2013; 7 trường hợp áp dụng hoàn toàn mới so với Luật Đất đai 2013.

Đất nông nghiệp sẽ phân làm 3 khu vực và 3 vị trí. Trong đó khu vực 1 gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11, Bình Thạnh, Phú Nhuận. Khu vực 2 có quận 7, 8, 12, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân, Gò Vấp, TP Thủ Đức. 5 huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ thuộc khu vực 3.

Vị trí 1 tương ứng thửa đất tiếp giáp với lề đường (đường có tên trong bảng giá đất ở) trong phạm vi 200 m; vị trí 2 là thửa đất không tiếp giáp với lề đường trong phạm vi 400 m; vị trí 3 là các vị trí còn lại. Tờ trình có nội dung áp dụng giá đất nông nghiệp tại Quyết định 02/2020 nhân cho hệ số K tương ứng theo từng khu vực, vị trí tại Quyết định 56/2023. Trong đó, khu vực 1 nhân hệ số K 2,7 lần; khu vực 2 nhân hệ số K 2,6 lần; khu vực 3 nhân hệ số K 2,5 lần.

Tờ trình cũng làm rõ giá đất các khu vực và vị trí đối với đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm, đất phi nông nghiệp...

Thời hạn sử dụng đất đối với các loại đất sử dụng có thời hạn cũng được nêu cụ thể. Theo đó, giá đất trong bảng giá đất đối với đất sử dụng có thời hạn được tính tương ứng với thời hạn sử dụng đất là 70 năm. Đất nông nghiệp được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất. 

Giảm so với đề xuất cũ

Theo tờ trình 10487, bảng giá đất ở lần này có giảm so với đề xuất trước đây. Cụ thể, cao nhất là đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) là 687 triệu đồng/m2, đề xuất cũ là 810 triệu đồng. Giá đề xuất lần này cao hơn 4 lần so với bảng giá đất theo Quyết định 02/2020 là 162 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, đường Tôn Đức Thắng (đoạn từ Công trường Mê Linh đến cầu Nguyễn Tất Thành) có giá 447 triệu đồng/m2, mức giá này tăng khoảng 4,5 lần so với giá đất tại Quyết định 02/2020 là 105 triệu đồng và cũng thấp hơn đề xuất trước đây. Tại quận 3, đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Hai Bà Trưng, Nguyễn Thị Minh Khai, Công Trường Quốc Tế dự kiến giá đất từ 305-340 triệu đồng/m2. Đường Võ Văn Tần (từ hồ Con Rùa tới đường Cách Mạng Tháng Tám) giá đề xuất là gần 300 triệu đồng/m2.

Tại huyện Hóc Môn, đường Song hành Quốc lộ 22 (đoạn từ Nguyễn Ảnh Thủ đến Lý Thường Kiệt) giá đất đề xuất là 32 triệu đồng/m2, đề xuất trước là 71 triệu đồng/m2; giá theo Quyết định 02/2020 là 1,4 triệu đồng/m2. Ở huyện Củ Chi, đất tại Tỉnh lộ 8 là từ 16 triệu đồng đến 35,8 triệu đồng/m2, tùy đoạn.