Hiện thực hóa nhà ở xã hội, cách nào?: Doanh nghiệp e ngại thủ tục

Theo đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" của Chính phủ, TP HCM được giao đến năm 2030 hoàn thành 69.700 căn. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành 26.200 căn, giai đoạn 2026-2030 hoàn thành 43.500 căn. Để mục tiêu này thành hiện thực, thành phố cần những bước đi hợp lý.

Nhiều dự án "giẫm chân tại chỗ"

Năm 2022, trên địa bàn TP HCM làm lễ động thổ, khởi công hàng loạt dự án nhà ở xã hội (NƠXH), nhà lưu trú công nhân. Cụ thể như dự án NƠXH MR1 thuộc dự án khu dân cư Tân Thuận Tây, quận 7; dự án NƠXH tại phường Long Trường, TP Thủ Đức; dự án chung cư Dragon E-home, phường Phú Hữu, TP Thủ Đức; dự án NƠXH ở khu dân cư Nguyên Sơn, huyện Bình Chánh...

Tuy nhiên, đến nay ngoài dự án tại khu dân cư Nguyên Sơn đang thi công và dự kiến đưa vào sử dụng năm 2024 thì các dự án còn lại hầu như chưa chuyển động đáng kể. Có khu đất làm dự án được sử dụng tạm làm bãi giữ xe, cửa hàng vật liệu, thậm chí có nơi vẫn là bãi cỏ.

Nhiều nguyên nhân được chỉ ra, trong đó thủ tục khó khăn, kéo dài hơn với nhà ở thương mại mà khâu đầu tiên chính là quy hoạch. Đơn cử là trường hợp của dự án nhà lưu trú công nhân Khu Chế xuất Linh Trung II. Bà Huỳnh Thị Bạch Vân, Chủ tịch HĐQT Công ty Thiên Phát (chủ đầu tư), cho biết theo quy định, dự án được tăng 1,5 lần so với chỉ tiêu quy hoạch chung của khu vực (tăng mật độ xây dựng, chiều cao). Tuy nhiên, muốn được ưu đãi về quy hoạch, doanh nghiệp phải xin ý kiến nhiều nơi, làm nhiều thủ tục.

Cuối năm 2022, Ban Quản lý các Khu Chế xuất - Công nghiệp TP HCM (Hepza) đã tổ chức cuộc họp giải quyết các vướng mắc về quy hoạch cho doanh nghiệp. Thời điểm đó, đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc thành phố đề nghị doanh nghiệp thực hiện thủ tục theo hướng điều chỉnh quy hoạch để được hưởng ưu đãi về chỉ tiêu quy hoạch nhưng phải được phê duyệt, tức điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu 1/2.000. Tuy nhiên, bà Vân cho rằng nếu điều chỉnh quy hoạch thì mất cả năm, hồ sơ ùn ứ chỗ này, chỗ kia nên rất mệt.

Chính vì vướng mắc thủ tục làm chậm tiến độ nên chủ đầu tư quyết định không đi theo con đường điều chỉnh quy hoạch. Thay vào đó, sau Tết Nguyên đán 2023, chủ đầu tư điều chỉnh lại thiết kế cho phù hợp khi không còn hưởng ưu đãi về chỉ tiêu quy hoạch. Theo đó, dự án được điều chỉnh quy mô khoảng 300 căn hộ.

"Hiện nay dự án đang thẩm duyệt thiết kế PCCC. Chắc mọi việc phải chờ qua năm. Doanh nghiệp rất mệt mỏi" - bà Huỳnh Thị Bạch Vân chia sẻ, đồng thời cho biết tính ra, dự án loay hoay và mất trắng 2 năm.

Trần ai chuyện điều chỉnh quy hoạch

Về điều chỉnh quy hoạch, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành, là người thấm thía vì 4 năm nay vẫn chưa hoàn thành thủ tục này cho dự án NƠXH Lê Thành - Tân Kiên (giai đoạn 1, huyện Bình Chánh) quy mô hơn 1.500 căn hộ.

Tại buổi giám sát của HĐND TP HCM về triển khai thực hiện NƠXH hồi giữa tháng 9, ông Võ Đức Thanh, Chủ tịch UBND huyện Bình Chánh, thông tin trong tháng 10 sẽ giải quyết vấn đề điều chỉnh quy hoạch cục bộ đồ án quy hoạch phân khu cho dự án NƠXH Lê Thành - Tân Kiên (giai đoạn 1). Ngay sau đó, trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, ông Lê Hữu Nghĩa cho hay hồ sơ điều chỉnh dự án đã được Sở Quy hoạch - Kiến trúc trình lên UBND TP HCM để ký điều chỉnh quy hoạch. Bước tiếp theo, Sở Kế hoạch và Đầu tư sẽ trình chấp thuận đầu tư dự án mà dự án bị "kẹt" thời gian qua. "Dự án này tốn 4 năm đề điều chỉnh quy hoạch. Doanh nghiệp phải chạy lòng vòng và hết gần 50 văn bản gửi cơ quan chức năng" - ông Lê Hữu Nghĩa nhớ lại.

Những tưởng thuận lợi nhưng theo ông Nghĩa, dự án trên cùng dự án Lê Thành - Tân Tạo 2 (quận Bình Tân) đến nay Sở Kế hoạch và Đầu tư vẫn chưa trình UBND TP HCM chấp thuận chủ trương đầu tư.

"Sở Kế hoạch và Đầu tư phải trình hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư lên UBND TP HCM nhưng đến giờ vẫn chưa trình dù đã điều chỉnh quy hoạch cục bộ rồi" - ông Nghĩa nói. Ông cho hay vì vướng ở Sở Kế hoạch và Đầu tư tại khâu chấp thuận đầu tư nên các khâu tiếp theo không thể thực hiện.

Được biết, ngày 1-11, Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành đã có văn bản gửi UBND TP HCM đề nghị chấp thuận đầu tư 2 dự án nêu trên. UBND TP HCM đã chỉ đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan xem xét đề nghị của doanh nghiệp; tổ chức thẩm định hồ sơ chủ trương đầu tư dự án theo quy định, tham mưu, đề xuất UBND TP HCM trước ngày 15-12. Tổng Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành bày tỏ hy vọng việc giải quyết sẽ thuận lợi, bởi nếu không, sự chậm trễ khiến mỗi ngày trôi qua đều gây thiệt hại cho doanh nghiệp, nhất là tiền lãi ngân hàng, chi phí... 

Ít nhất 4 bất cập

Báo cáo mới đây của UBND TP HCM nêu rõ một số bất cập, vướng mắc cần tháo gỡ để các dự án NƠXH được triển khai thuận lợi.

Về bồi thường giải phóng mặt bằng, dự án NƠXH được miễn tiền sử dụng đất. Thực tế thì các doanh nghiệp đã tạo lập quỹ đất bằng cách tự thỏa thuận với người dân chi phí giải phóng mặt bằng nhưng hiện chưa có hướng dẫn đưa chi phí này vào giá thành thực tế triển khai dự án. Về quy hoạch, chưa bố trí quỹ đất cho phát triển NƠXH trong một số đồ án quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, khu công nghiệp, khu chế xuất... làm ảnh hưởng sự chủ động trong chuẩn bị quỹ đất làm NƠXH mang tính dài hơi và căn cơ. Về cơ chế chính sách, mức cho vay chưa được tăng và đối tượng vay chưa được mở rộng.

Ngoài ra, các bước thủ tục đầu tư dự án NƠXH còn phức tạp. Ngoài thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, chấp thuận đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất, ký quỹ như nhà ở thương mại, các dự án NƠXH phải thực hiện thẩm định giá bán nhà, xác nhận đối tượng mua, thuê mua NƠXH, kiểm soát lợi nhuận định mức dự án... Vì vậy, thành phố không thu hút nhiều nhà đầu tư.

(Còn tiếp)