Khơi thông dự án nhà ở thương mại

Theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 ngày 30-11-2024 của Quốc hội (NQ171) về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, Chính phủ có trách nhiệm chỉ đạo các bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ được giao, tổ chức thực hiện, theo dõi, thanh tra, kiểm tra việc thực hiện nghị quyết này.

Gỡ nút thắt cho nhiều dự án nhà ở thương mại giúp thị trường bất động sản phát triển

GS-TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (cũ), khẳng định việc áp dụng NQ171 sẽ gỡ được nút thắt cho nhiều dự án.

Đáng nói là, trước khi NQ171 ra đời, Luật Đất đai 2024 phần nào chưa đáp ứng được kỳ vọng của thị trường bất động sản, khi vẫn hạn chế việc triển khai dự án nhà ở thương mại trên đất không phải là đất ở. Điều này khiến việc tiếp cận đất ở cho doanh nghiệp và người dân, đặc biệt khi phần lớn các dự án bất động sản mới và quy mô lớn thường được thực hiện trên diện tích đất không phải là đất ở.

Do đó, theo GS-TS Đặng Hùng Võ, kỳ vọng sẽ giải quyết được tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở bằng cách linh hoạt hơn trong tạo quỹ đất cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết TP HCM thông báo có hơn 440 dự án đăng ký triển khai theo NQ171, diện tích khoảng hơn 2.000 ha. Tuy nhiên, số dự án này chỉ mới tính TP HCM cũ, còn Bình Dương cũ có khoảng 200 dự án nữa. Như vậy, chưa tính Bà Rịa - Vũng Tàu cũ có trên 640 dự án đã được đăng ký thí điểm. Ước tính, nếu mỗi dự án có khoảng 830 căn nhà, TP HCM sẽ có thêm hơn 530.000 căn trong 3-10 năm tới.

Hiện TP HCM có nhiều khu đất, nhiều loại đất và có khu dính đến đất công. Vì vậy, NQ171 cho phép rà soát lại để trình UBND TP, trình HĐND thông qua. Riêng Bình Dương cũ đã trình thông qua trước đó. Theo ông Châu, đây là thông tin hết sức tích cực cho thị trường, cho nền kinh tế. Nghị quyết này đặt trọng tâm vào các chủ đầu tư có sẵn quỹ đất. Những dự án này sau khi thông qua HĐND sẽ nhanh chóng được thực hiện các thủ tục chấp thuận đầu tư. Những dự án nhận chuyển nhượng thêm cũng có khả năng sớm có quỹ đất.

"Ví dụ, trước đây, doanh nghiệp có 10 ha quỹ đất rồi, muốn mua thêm 1-2 ha nữa thì sẽ nhanh hơn. Ngoài ra, Chính phủ, các bộ ngành cũng đang tập trung tháo gỡ qua các tổ công tác, Ban Chỉ đạo của Chính phủ. Bên cạnh đó, lãnh đạo TP HCM cũng cam kết giải quyết các nội dung liên quan 68 dự án đang triển khai, chưa triển khai mà HoREA đã kiến nghị trong số hàng trăm dự án đang tháo gỡ này" - ông Châu nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, TP HCM đang đẩy mạnh cấp sổ hồng cho người dân, tăng cường giải pháp để hoàn thiện tính tiền sử dụng đất bổ sung. Ngoài ra, TP HCM cũng sẽ thường xuyên họp định kỳ với HoREA để tìm cách tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết cả nước có khoảng 1.000 dự án đang ách tắc, tương đương 30 tỉ USD bị chôn vốn. Khi dòng vốn này được khai thông sẽ tạo cú hích lớn cho nền kinh tế, khơi dậy niềm tin từ doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Kỳ vọng hàng trăm dự án thí điểm

Sở Xây dựng TP HCM vừa có ý kiến đối với điều kiện, tiêu chí phạm vi vị trí, khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm phát triển nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất theo NQ171.

Trước đó, triển khai NQ171, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM đề nghị Sở Xây dựng có ý kiến đối với 442 vị trí, khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm phát triển nhà ở thương mại theo NQ171.

Sở Xây dựng đã cho ý kiến các nội dung về sự phù hợp của vị trí, khu đất dự kiến thực hiện với đồ án quy hoạch chung và đồ án quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu 1/2.000; sự phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; kết nối giao thông của hiện trạng vị trí, khu đất với hạ tầng khu vực xung quanh.

Đối với các dự án hiện nay không xác định được vị trí, ranh giới, pháp lý phần đất nhà nước quản lý trong các dự án, Sở Xây dựng cho biết không có cơ sở để cho ý kiến. Đối với các khu đất thực hiện dự án thuộc trường hợp có diện tích của cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị theo quy định của NQ171 thì việc xác định diện tích cơ sở di dời không thuộc chức năng của Sở Xây dựng.

Theo Sở Xây dựng, hiện các khu vực, vị trí thực hiện dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhiều nhà đầu tư còn đang thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất/chưa có quyền sử dụng đất, chưa được chấp thuận chủ đầu tư, chưa lập dự án đầu tư, chưa được duyệt tiến độ thực hiện dự án giai đoạn nào. Do đó, chỉ khi dự án phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết đô thị; dự án được triển khai thực hiện (được cơ quan thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, hoàn thiện pháp lý đất đai, quy hoạch…) thì ghi nhận sự phù hợp với mục tiêu, định hướng của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo giai đoạn.

Tại trung tâm TP HCM, dự án của Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Tân Thành có diện tích hơn 2.000 m2, tiếp giáp đường Thi Sách và đường Thái Văn Lung, là một đơn cử. Theo Sở Xây dựng, khu đất này phù hợp một phần với đồ án quy hoạch hợp chung, một phần với đồ án quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000. Dự án nhà ở là phù hợp với phần đất có chức năng quy hoạch sử dụng đất phức hợp theo đồ án quy hoạch phân khu 1/2.000.

Tuy nhiên, các chức năng thương mại dịch vụ, văn phòng, căn hộ và đậu xe tầng nổi phục vụ công cộng và chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của dự án (được UBND TP HCM chấp thuận năm 2017) có thay đổi so với chức năng (văn phòng, căn hộ để tái định cư tại chỗ cho các hộ dân trong phạm vi dự án) và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc được cập nhật vào đồ án quy hoạch khu trung tâm 930 ha. Do đó, cần thực hiện thủ tục điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000, làm cơ sở pháp lý để triển khai thủ tục tiếp theo quy định. Trước đó, UBND quận 1 (cũ) cho ý kiến phát triển dự án nhà ở trên khu đất này là phù hợp với định hướng, nhóm giải pháp phát triển nhà ở tại chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. Năm 2018, UBND TP HCM có công văn chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư đối với Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Tân Thành.