Bất động sản về tỉnh: Ẩn chứa rủi ro

Quỹ đất sạch ngày càng hạn hẹp và khó tiếp cận, thủ tục pháp lý kéo dài là những lý do khiến nhiều doanh nghiệp (DN) bất động sản ở TP HCM tìm đường đầu tư về các tỉnh, thành khác.

Hàng loạt dự án ra đời

Báo cáo về thị trường bất động sản quý I/2018 của Savills Việt Nam vừa công bố cho thấy nguồn cung sơ cấp chỉ có 12.000 căn hộ, giảm 34% theo quý và giảm đến 57% theo năm. Ông Neil Macgregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhìn nhận ngoài việc chủ đầu tư còn ít hàng thì việc kéo dài thủ tục pháp lý… là nguyên nhân chính dẫn đến nguồn cung căn hộ sụt giảm. Lượng giao dịch sơ cấp chỉ 6.400 căn, giảm 42% theo quý và 52% theo năm.

Phối cảnh dự án của một công ty ở TP HCM đầu tư tại Phan Thiết Ảnh: SƠN NHUNG

Tại sự kiện công bố "Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP HCM quý I/2019" với chủ đề "Điểm nóng", Công ty CP DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam) cũng nhận định không chỉ trong quý I/2019 mà nguồn cung căn hộ ở TP HCM đã sụt giảm từ 3 năm qua.

Trong khi đó, từ đầu năm đến nay, nhiều DN công bố hàng loạt dự án mở bán tại các tỉnh với quy mô "khủng". Điển hình như Tập đoàn Nam Long (Nam Long Group) vừa công bố với nhà đầu tư chiến lược mở rộng thị trường ra phía Bắc và các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với hơn 200 ha quỹ đất mới, phù hợp với việc phát triển các khu đô thị. Hay các công ty Novaland, Hưng Thịnh, Phát Đạt… cũng đẩy mạnh đầu tư về các tỉnh ven biển như Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định... với diện tích dự án công bố lên đến hàng trăm hecta.

Không chỉ là cơ hội

Về khó khăn khi làm ăn xa, ông Nguyễn Quốc Vy Liêm, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Long Điền (LDG Group), cho rằng đầu tư bất động sản ở các tỉnh có những thuận lợi nhất định. Dễ thấy nhất là sự cởi mở, thu hút đầu tư của các địa phương thông qua chính sách thông thoáng, tạo điều kiện tối đa cho DN. Quỹ đất ở địa phương còn nhiều, DN dễ triển khai dự án. Đặc biệt, DN có thể đầu tư theo từng giai đoạn, giá đất thấp nên không đòi hỏi nhiều về vốn - vấn đề gây "đau đầu" cho hầu hết DN bất động sản hiện nay. Tuy vậy, thị trường nhỏ cũng có những khó khăn nhất định, như hạ tầng chưa hoàn thiện, dân cư phân bố không đồng đều nên khó hình thành khu tập trung, khả năng tài chính của khách hàng không cao. Do đó, mức sinh lời từ bất động sản ở các tỉnh khó như kỳ vọng.

Ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA Vietnam, đánh giá sự chững lại của thị trường bất động sản tại TP HCM từ giữa năm 2018 đã góp phần tỏa "nhiệt" đến các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận… Lúc đầu, chỉ tập trung vào đất nền, nay đã lan ra các phân khúc căn hộ, nhà phố, biệt thự… cùng sự xuất hiện của nhiều dự án quy mô lớn, quy hoạch chuyên nghiệp. "Sự mở rộng này đã đưa thị trường bất động sản các tỉnh giáp TP HCM và những địa phương có liên kết về hạ tầng giao thông lên cấp độ phát triển mới thiết lập mặt bằng giá mới và hình thành nhiều điểm thu hút khách hàng, nhà đầu tư như Nhơn Trạch, Long Thành (tỉnh Đồng Nai); Bến Lức, Cần Giuộc, Đức Hòa (tỉnh Long An), Bà Rịa (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu), Phan Thiết (tỉnh Bình Thuận),… Từ đó, tạo ra thách thức mới cho việc hoàn thiện hạ tầng giao thông kết nối vùng.

Vì vậy, TP HCM và các tỉnh cần có chiến lược, quy hoạch đồng bộ để tạo ra những đô thị vệ tinh, đầy đủ tiện ích. Mặt khác, sự tăng trưởng nóng của các tỉnh giáp ranh còn ẩn chứa nhiều rủi ro về biến động giá cả, thậm chí một số thời điểm đã xảy ra sốt giá, đẩy thị trường rơi vào trạng thái thiếu ổn định.

Tuy nhiên, không thể phủ nhận sự tăng tốc của thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh và một vài địa phương có tính liên kết về hạ tầng giao thông là cơ hội cho các nhà đầu tư, tạo điều kiện an cư cho những người trẻ, gia đình trẻ có thu nhập ổn định và nhu cầu ở thực.

Chuyên gia bất động sản Trần khánh Quang nhận xét việc DN bất động sản đầu tư về tỉnh như một xu hướng có cả cơ hội lẫn rủi ro. Người mua bất động sản ở đó rất khó so sánh giá của dự án là đắt hay rẻ như ở TP HCM. Chính vì vậy, để thu hút được khách hàng các tỉnh, chủ đầu tư phải tính đến việc đầu tư tiện ích trước rồi mới bán hàng. Phải có sự khác biệt, nổi trội và giá cả hợp lý vì khách hàng ở tỉnh chắc chắn không có nhu cầu nhập cư về đô thị cao như ở TP HCM.