“Bẫy” hợp đồng khi mua nhà dự án

Tranh chấp giữa chủ đầu tư chung cư Quốc Cường Gia Lai 1 và người mua nhà vừa qua cho thấy các hợp đồng mua bán nhà dự án tiềm ẩn nhiều bất ổn, rủi ro.

 
Mù mờ thời gian giao căn hộ
 

Nhiều hợp đồng thường thỏa thuận các đợt nộp tiền theo tiến độ thi công. Ví dụ, căn hộ có giá 1 tỉ đồng, chia thành tám đợt nộp tiền. Khi ký hợp đồng, khách hàng nộp 300 triệu đồng. Khi chủ đầu tư xây xong phần thô 10 tầng đầu (có biên bản nghiệm thu chứng minh hoàn tất phần thô), khách hàng nộp 200 triệu đồng… Khi bàn giao căn hộ, nộp 100 triệu đồng, 10 ngày sau nộp dứt 100 triệu đồng. Như vậy, chủ đầu tư chậm thi công thì khách hàng cũng chậm nộp tiền.
 

Luật sư Lê Văn Phiến (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho rằng nếu chủ đầu tư cố tình trì hoãn các giai đoạn, ngâm vốn không xây chung cư thì bên thiệt thòi vẫn là khách hàng. Trong khi đó, chủ đầu tư thường thỏa thuận “thời gian dự kiến thi công” hoặc “tổng thời gian thi công” nhưng không đề cập thẳng vào thời điểm bàn giao căn hộ. Khách hàng cứ nghĩ hết “tổng thời gian thi công” là thời điểm bàn giao, tuy nhiên thỏa thuận như trên không có ràng buộc nào chắc chắn.
 

Vậy nên luật sư Phiến lưu ý khách hàng phải đề nghị chủ đầu tư làm rõ thời hạn chậm nhất của “dự kiến” là bao lâu, thời điểm giao nhà là ngày, tháng, năm nào. Ví dụ, có thể cho phép chủ đầu tư chậm hơn dự kiến nhưng không quá ba tháng. Tuy nhiên, ông cũng cho biết hầu hết các chủ đầu tư đều không đồng ý đưa vào hợp đồng những điều khoản bất lợi cho họ. Khi khách hàng hỏi quá thì họ “nói miệng” theo kiểu trấn an. Đáng tiếc là những nội dung “nói miệng” lại không có giá trị pháp lý. Nếu chủ đầu tư nhất định không chịu ghi rõ trong hợp đồng về thời hạn giao nhà thì người dân nên tìm chủ đầu tư khác, căn hộ khác. Còn đã nhất quyết chọn dự án này, chủ đầu tư này thì người dân phải lường trước rủi ro bị chậm giao nhà nhưng không dễ kiện tụng.

Lãi chậm giao nhà “bèo bọt”

 
Thẩm phán Nguyễn Thanh Vân (TAND quận Bình Thạnh) cho biết trong hợp đồng nên thỏa thuận rõ cách xử lý trong trường hợp chủ đầu tư chậm thi công, chậm giao nhà.
 

Thẩm phán này cho biết có những trường hợp khách hàng đòi có điều khoản phạt chậm giao căn hộ thì chủ đầu tư cũng đồng ý bằng cách quy định “giao căn hộ ngày 1-6-2010, nếu chậm thì sẽ trả tiền lãi theo lãi suất ngân hàng” nhưng “không quá 30 tháng”. Khách hàng thấy “30 tháng” thì hài lòng, nghĩ rằng cũng được trả lãi tối đa trên 30 tháng nhưng không đọc kỹ 30 tháng đó “kể từ ngày ký hợp đồng”. Nếu trừ thời gian 24 tháng dự kiến thi công và phải bàn giao căn hộ sau khi thi công xong thì hóa ra chủ đầu tư chỉ tính lãi chậm giao nhà có sáu tháng mà thôi.
 

Luật sư Trần Thái Bình (Công ty Luật TNHH LCT) cho biết theo Luật Kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư chậm giao nhà phải chịu trả lãi theo lãi suất ngân hàng. Theo đó, dù trong hợp đồng không thỏa thuận thì khi xảy ra tranh chấp vẫn có thể áp dụng quy định phạt lãi với chủ đầu tư. Tuy nhiên, thực tế diễn ra muôn hình vạn trạng và nhiều lúc người mua không biết đường nào lần. Ví dụ, chủ đầu tư đồng ý chịu phạt nhưng mãi hai, ba, bốn năm mà không giao nhà thì sao? Giữa chừng chờ không nổi, khách hàng muốn “buông” thì có được không, sẽ được trả lại những gì? Thông thường khi khách hàng “thoái lui”, chủ đầu tư chỉ trả lại số tiền đã nhận kèm theo lãi suất ngân hàng, không đáng để khách hàng có thể mua một căn hộ tương đương.
 

 
Luật sư Bình (Công ty Luật TNHH LCT) cũng đề nghị khách hàng nên nghiền ngẫm phần vật liệu, trang thiết bị đi kèm trong căn hộ. Ông dẫn ra một trường hợp mà nhờ kỹ lưỡng khách hàng đã không bị thiệt. Thỏa thuận trong hợp đồng là “kính chịu lực 8 ly” nhưng đo lại chỉ là 6,5 ly. Cho rằng chủ đầu tư làm sai thỏa thuận, một số đòi bồi thường, một số khác đòi chủ đầu tư đập ra lắp lại. Ban đầu chủ đầu tư nói theo phê duyệt của cơ quan thẩm quyền thì kính 3,5 ly “cũng được” nên không chịu thay. Song thỏa thuận trong hợp đồng là trên hết, đã cam kết 8 ly thì phải đúng 8 ly. Chủ đầu tư thua!
 

Trường hợp khác, chủ đầu tư ghi trong hợp đồng là “thiết bị vệ sinh nhãn hiệu American Standard”. Nhưng trong quá trình xây dựng, loại bồn rửa kiểu dáng dự kiến không có hàng trên thị trường. Nếu chọn đúng nhãn hiệu đó thì chỉ có kiểu dáng khác, mới hơn nhưng đắt tiền hơn. Vì vậy chủ đầu tư đã thay bằng bồn rửa hiệu khác với giá tương đương như dự toán. Căn cứ theo thỏa thuận giấy trắng mực đen, khách hàng đòi bồn rửa American Standard và chủ đầu tư buộc phải gật đầu.
 

Cũng theo luật sư Bình, để đối phó với những phát sinh này, nhiều chủ đầu tư khôn khéo mở ngoặc thêm “hoặc vật liệu tương đương”. Với những trường hợp này, khách hàng rất khó kiện đòi hàng “xịn”.
 

Để có căn cứ pháp lý có giá trị thì khách hàng phải xem cho kỹ giá trị của phụ lục hợp đồng. Đã từng có trường hợp chủ đầu tư đưa catalogue quảng bá căn hộ, trong đó có hình ảnh mô phỏng căn hộ mẫu, có cả bàn ghế, giường tủ và “nói miệng” với khách hàng là căn hộ được giao sẽ bao gồm một số thứ như “bếp âm”, “quạt hút”, “buồng tắm đứng”. Thế nhưng catalogue này không được đính kèm hợp đồng như là phụ lục, không được đóng dấu hoặc dấu giáp lai, không có chữ ký của bên chủ đầu tư. Kết cục là khách hàng phải “ngậm bồ hòn làm ngọt”.