Căn hộ 25 m2: Nên hay không nên?

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Quy chuẩn Kỹ thuật chung quốc gia về chung cư. Trong phần yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, Bộ Xây dựng quy định căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở, một phòng vệ sinh và có diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25 m², thấp hơn rất nhiều so với quy chuẩn trước đây là 45 m².

Bộ và người dân ủng hộ

Theo quy định Luật Nhà ở 2005, nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45 m². Sau khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực thi hành, quy định này đã được bãi bỏ nhưng lại chưa có quy định cụ thể giới hạn diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư thương mại.

Do đó, từ năm 2017, Bộ Xây dựng đồng ý cho phép tạm thời xây dựng căn hộ chung cư diện tích tối thiểu 25 m² cho đến khi hoàn tất việc xây dựng quy chuẩn quốc gia về chung cư.

Từ đó đến nay, ở tỉnh Bình Dương đã mọc lên hàng ngàn căn hộ 30 m² (sàn 20 m², gác lửng 10 m²). Các hộ này nằm trong các khu nhà ở xã hội, gần KCN, khu đô thị mới. Bình quân giá mỗi căn hộ bán ra từ 100-150 triệu đồng, đối tượng mua chủ yếu là công nhân, người lao động thu nhập thấp làm việc trên địa bàn.

Tổng Công ty Becamex IDC là doanh nghiệp (DN) đi đầu trong xây dựng loại căn hộ 30 m² ở Bình Dương. Đại diện DN cho biết để bán được loại căn hộ này phải thiết kế tỉ mỉ, tiết kiệm từng cen-ti-mét, giá bán cũng phải "mềm" để công nhân và người thu nhập thấp có thể mua được. Vị trí khu căn hộ cũng phải nằm gần nơi làm việc mới trúng đối tượng khách hàng là người thực sự có nhu cầu, tránh hiện tượng đầu cơ.

Sau nhiều tháng sống trong căn hộ 30 m² do Becamex IDC xây ở khu Hòa Lợi, chị Nguyễn Thị Đông cho biết mình không cảm thấy tù túng với diện tích hẹp như vậy. "Chỗ ngủ trên gác, tiếp khách ở dưới, nhà vệ sinh bên trong. Căn hộ này ở được cho gia đình nhỏ từ 2-3 người. Chất lượng nhà tôi không than phiền vì tiền nào của nấy nhưng chỉ có điều người ở chủ yếu là công nhân, người trẻ nên khá ồn ào, không yên tĩnh" - chị Đông nói.

Theo ông Vũ Ngọc Anh, Vụ trưởng Vụ Khoa học - Công nghệ và Môi trường (Bộ Xây dựng), căn chung cư khép kín chỉ cần 1 phòng ngủ 8-12 m², 1 nhà vệ sinh không quá 3 m², bếp khoảng 4 m² và 1 khu sinh hoạt chung khoảng 9 m². "Chúng tôi đã tham khảo rất nhiều về quy định căn hộ không nhỏ hơn 25 m² của nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ. Thí dụ, tại Trung Quốc, căn hộ nhỏ nhất không nhỏ hơn 21 m², Philippines là 24 m², Anh 27 m², thậm chí tại Hồng Kông còn có các "nhà hòm" chỉ để ngủ" - ông Ngọc Anh nói.

Tuy nhiên, để tránh áp lực về dân số lên hạ tầng tòa nhà và khu vực, Bộ Xây dựng yêu cầu các dự án nhà ở thương mại phải bảo đảm tỉ lệ căn hộ có diện tích dưới 45 m² không vượt quá 30% tổng số căn hộ để giới hạn việc biến chung cư thành nhà ổ chuột. Về số lượng cụ thể bao nhiêu căn hộ nhỏ hơn 45 m² tại một dự án, cơ quan soạn thảo cho biết việc này còn căn cứ vào chỉ tiêu dân số tại khu đất đó được phê duyệt, bởi mỗi dự án lại có một chỉ tiêu dân số riêng.

Theo khảo sát của phóng viên, rất nhiều người là dân nhập cư, người lao động ở các tỉnh đến TP HCM ủng hộ quy định căn hộ có diện tích tối thiểu 25 m² mà Bộ Xây dựng vừa đưa ra. Bởi hầu hết họ chỉ mong muốn có một căn hộ diện tích nhỏ, vừa túi tiền để an cư. "Tôi ở một mình nhưng vẫn phải thuê phòng trọ 20 m² hơn 3 triệu đồng/tháng, nếu được mua căn hộ riêng dù diện tích 25 m² tôi cũng hài lòng" - anh Trần Trọng, kỹ sư công nghệ đang làm việc ở quận Thủ Đức, chia sẻ.

Một khu căn hộ diện tích nhỏ ở TP HCM. Ảnh: HOÀNG TRIỀU

Doanh nghiệp phản ứng trái chiều

Thực tế câu chuyện căn hộ diện tích 25 m² đã được đưa ra và bàn luận nhiều lần trước khi được Bộ Xây dựng đưa vào dự thảo. Đến thời điểm này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, ông Lê Hoàng Châu, vẫn giữ quan điểm rằng diện tích này không phù hợp trong việc cho DN thí điểm đầu tư xây dựng căn hộ, nhà trọ, phòng cho thuê, bởi như vậy sẽ phá vỡ quy hoạch.

Ông Nguyễn Minh Hoàng, Giám đốc nghiên cứu và phát triển thị trường DKRA Việt Nam, cho biết bản thân ông không ủng hộ "căn hộ 25 m²". Thực tế là khi những người trẻ thuê nhà thì chấp nhận căn hộ 25-30 m² nhưng khi có đủ tích lũy, họ sẽ chọn căn hộ ít nhất 40-45 m² để phù hợp cho cả gia đình. Chưa kể, nhiều người chỉ chấp nhận một căn hộ rộng rãi vừa đủ nhu cầu dù ở cách xa trung tâm 5-7 km. "Căn hộ 25 m² chỉ phù hợp cho Condotel - Officetel mang tính chất kinh doanh, cho thuê... ở khu vực trung tâm vốn giá nhà đất cao chất ngất" - vị giám đốc này nêu quan điểm, đồng thời cho rằng khi triển khai căn hộ thương mại 25 m² sẽ nảy sinh nhiều vấn đề, ảnh hưởng đến quy hoạch, hạ tầng, dân số... Ví dụ một tòa nhà với chỗ đỗ xe cho 450 người thay vì 300 người chắc chắn sẽ là một thách thức với chủ đầu tư ở mọi khía cạnh như chi phí, giấy phép, quản lý…

"Thay vì cứ loay hoay với căn hộ 25 m², Bộ Xây dựng nên chú ý xem xét lại loại hình căn hộ cho thuê ở các khu công nghiệp và một số nơi phù hợp căn hộ có diện tích nhỏ từ 25 m² nhưng phải bảo đảm chất lượng và có tiện ích xã hội phục vụ nhu cầu đời sống sinh hoạt cho cư dân. Ngoài ra, chương trình nhà ở quốc gia về lâu dài cần quy hoạch đô thị cho đến khoảng 50-100 năm sau chứ không phải tầm nhìn năm 2030" - ông Hoàng nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành, cho rằng thị trường tại khu vực trung tâm lẫn vùng ven đều có nhu cầu thật với căn hộ nhỏ cỡ 25 m². Trong đó, nhu cầu ở khu vực trung tâm rất lớn, chủ yếu tập trung ở đối tượng người độc thân, cặp vợ chồng mới cưới làm việc tại các quận nội thành. Nhiều ý kiến nói xây dựng nhà ở diện tích nhỏ tại khu vực trung tâm sẽ gây kẹt xe, dễ hình thành các khu ổ chuột trên không. Tuy nhiên, do nhu cầu có thật và rất lớn nên vẫn cần một tỉ lệ nhất định căn hộ 25-30 m² ở khu vực trung tâm. Theo ông Nghĩa, có thể giới hạn tỉ lệ căn hộ 25 m² ở trung tâm TP là 15%, còn lại phát triển mạnh dạng căn hộ studio cho thuê.

Cũng theo lãnh đạo DN này, việc cần làm hiện nay là chính sách ưu đãi cho DN làm căn hộ cho thuê bởi loại hình này vừa đáp ứng được nhu cầu nhà ở trong ngắn hạn của đối tượng công sở, người mới đi làm vừa quản lý được chặt chẽ hơn so với bán đứt. 

"Để giải quyết tình trạng thiếu căn hộ diện tích nhỏ với giá cả hợp lý, nên có giải pháp khuyến khích xây dựng nhà ở thương mại dành một tỉ lệ nhất định cho căn hộ diện tích nhỏ trong dự án của mình. Việc này vừa giúp người dân có thêm cơ hội nhà ở vừa giúp DN bảo đảm được lợi nhuận, bởi đầu tư dự án với nhiều căn hộ lớn - nhỏ sẽ có lời hơn một dự án chỉ toàn căn hộ diện tích nhỏ. Nhu cầu lớn nhưng hiện không có sản phẩm. Chỉ cần có cơ chế cho DN đầu tư vào phân khúc này thì bán sẽ rất tốt" - ông Nghĩa góp ý.

Trước những ý kiến băn khoăn quy định này sẽ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản, đặc biệt là các dự án có căn hộ lớn tồn kho, ông Vũ Ngọc Anh cho rằng quyết định nào được đưa ra cũng có tác động tích cực và tiêu cực tới nhiều đối tượng nhưng quan trọng là phải cân bằng lợi ích xã hội. "Thứ nhất, cần làm sao để phát triển một thị trường bất động sản đáp ứng đa dạng nhu cầu của người dân. Thứ hai, nhiều nhà đầu tư cũng muốn chia nhỏ căn hộ để dễ bán hơn. Thứ ba, để thị trường bất động sản bền vững, lâu dài phù hợp với hạ tầng xã hội để cuộc sống của người dân tốt hơn" - ông Vũ Ngọc Anh nói.