Có dễ săn nhà đất phát mại?

Sau thông báo phát mại 27 căn hộ ở chung cư The Era Town (quận 7, TP HCM) của Ngân hàng (NH) TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), nhiều nhà đầu tư, người có nhu cầu ở thực rất quan tâm vì giá khởi điểm khá hấp dẫn.

Giá khởi điểm thấp hơn thị trường

Cụ thể, 27 căn hộ chung cư The Era Town được BIDV Chi nhánh Gia Định phát mại tài sản có diện tích từ 135,8 m2, giá khởi điểm từ 2,18 tỉ đồng/căn (tương đương khoảng 15 triệu đồng/m2), trong khi giá thị trường lên tới 20 triệu đồng/m2. Đây là các căn hộ do Công ty CP Đức Khải (chủ đầu tư chung cư này) thế chấp tại NH. BIDV sẽ lựa chọn người mua theo nguyên tắc người trả giá chào mua cao nhất, bao gồm cả khách hàng cá nhân và tổ chức, cam kết hỗ trợ cho vay tối đa 60% giá khởi điểm của căn hộ theo quy định.

Trong vai người có nhu cầu mua căn hộ nói trên, chúng tôi liên hệ với nhân viên tín dụng BIDV Chi nhánh Gia Định và được biết kể từ khi NH thông báo phát mại, có rất nhiều người quan tâm liên hệ và tìm hiểu thủ tục để nộp hồ sơ đấu giá.

Một tòa nhà tại quận 1, TP HCM được ngân hàng rao bán nhiều lần nhưng chưa tìm được người mua Ảnh: TẤN THẠNH

Cũng theo nhân viên này, khách hàng tổ chức hoặc cá nhân sẽ được xem hiện trạng thực tế căn hộ rồi quyết định đặt mua, ai trả giá cao nhất tại thời điểm mở thầu sẽ được mua.

Chị Khánh Mai (ngụ quận 7, TP HCM) cho biết đang có nhu cầu mua căn hộ để ở và đọc thấy thông tin NH rao bán căn hộ nên quan tâm, dù chưa từng mua nhà đất phát mại từ NH. Một số người bạn của chị Mai đang ở chung cư này cho biết mức giá khởi điểm khá tốt nhưng còn tùy thuộc vào đấu giá và có nhiều người tham gia hay không.

Trên thực tế, không chỉ BIDV, nhiều NH thương mại khác cũng liên tục rao bán hàng loạt lô bất động sản (BĐS), nhà đất, căn hộ để xử lý, thu hồi nợ. Như tại NH TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank), bên cạnh hàng loạt lô BĐS giá trị lớn vài trăm tỉ đồng đến vài ngàn tỉ đồng, NH này thường xuyên rao bán nhà đất giá trị vài tỉ đồng. Sacombank đang rao bán 2 căn hộ thông tầng ở đường Trần Hưng Đạo, quận 5, TP HCM với tổng diện tích sử dụng 213,3 m2 (là căn hộ tầng trệt và lầu 1 chung cư), giá khởi điểm từ 19 triệu đồng/m2, mức giá khá hấp dẫn ở gần trung tâm TP.

NH TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank) Chi nhánh Thăng Long cũng vừa chào bán tài sản bảo đảm là lô BĐS của Công ty CP Thức ăn chăn nuôi trung ương (TP Hà Nội) với tổng diện tích 30.574 m2. Đây là đất cơ sở sản xuất kinh doanh được nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất hằng năm. Giá bán theo thị trường và thỏa thuận. VietinBank Chi nhánh Thái Bình cũng rao bán đấu giá lô BĐS là quyền sử dụng 357 m2 đất và tài sản trên đất tại huyện Tiền Hải, tỉnh Thái Bình của khách hàng cá nhân để thu hồi nợ vay, với giá khởi điểm 1,62 tỉ đồng... Những BĐS này thu hút sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức.

Tìm hiểu kỹ về pháp lý

Luật sư Trần Đình Dũng - Trung tâm Tư vấn pháp luật TP HCM, Trung ương Hội Luật gia Việt Nam - cho biết thông thường tài sản phát mại từ các NH sẽ có giá "mềm" hơn BĐS là nhà đất, căn hộ bên ngoài thị trường. Nhưng tất cả đều có lý do nên người mua đừng ham rẻ mà phải tìm hiểu rõ các trình tự thủ tục, xem quá trình đưa ra định giá phát mãi, các cơ quan liên quan, chủ đầu tư...

Cụ thể, nếu muốn mua các tài sản phát mại, đấu giá từ các NH thương mại, người mua dù là tổ chức, doanh nghiệp hay cá nhân đều phải lưu ý pháp lý. Trước tiên, phải xác minh từ cơ quan thi hành án xem chủ sở hữu có thực hiện nghĩa vụ gì khác sau khi đấu giá thành công hay không? Trình tự, thủ tục như định giá khi đưa vào đấu giá, quá trình làm thủ tục phát mại tài sản có đúng hay không?

"Vì mua xong nếu thủ tục rắc rối, người mua sẽ bị thiệt thòi. Như việc mua xong mà có người khởi kiện thì tòa tuyên hủy việc thẩm định giá, hủy mua bán phát mãi và lúc đó người mua phải tốn nhiều thời gian, công sức" - luật sư Trần Đình Dũng phân tích.

Chuyên gia tài chính - TS Đinh Thế Hiển cho rằng việc bán đấu giá các tài sản bảo đảm là BĐS bao gồm nhà đất, căn hộ... tại các NH thương mại hiện diễn ra khá nhiều và phổ biến. Trong khi trước đây, tài sản thế chấp là BĐS được xử lý qua nhiều kênh, nhiều cách khác nhau chứ không công khai nhiều như hiện nay. Bởi giai đoạn trước, nhu cầu giải chấp cao, thanh khoản tốt nên các NH không phải lo đi phát mãi, bán đấu giá. "Đây có thể xem là cơ hội cho người muốn săn lùng tài sản với giá tốt. Dù vậy, những tài sản BĐS đưa ra rao bán có giá mềm nhưng phải qua nhiều thủ tục giải chấp, đôi khi trục trặc mà người mua sẽ gặp rủi ro. Xét về góc độ người mua, khi đã chọn, phải chú ý tính pháp lý, đồng thuận của chủ tài sản, pháp lý quyền mua, quyền bán của NH. Nếu không chặt chẽ có thể dẫn đến tình trạng "dở khóc dở cười" và trên thực tế, tài sản phát mãi từ ngân hàng không phải là dễ "ăn" - TS Đinh Thế Hiển nhận xét.

Ở góc độ "người trong cuộc", đại diện một NH thương mại chia sẻ việc NH rao bán tài sản thế chấp công khai cũng là cách để "đánh động" người vay - con nợ, nhất là với người vay là những doanh nghiệp. Khi đó, việc công khai thông tin khoản nợ, rao bán đấu giá tài sản của người vay là doanh nghiệp để thu hồi nợ sẽ kích thích người vay trả nợ nhanh hơn...