Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) mới đây đã có văn bản gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp góp ý một số quy định của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong đó có đề xuất bỏ quy định "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai" vì có một số bất cập, hạn chế gây bất lợi cho thị trường bất động sản.

Phát sinh bất cập, hạn chế

Theo HoREA, điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và điều 27 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đều quy định "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai". Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại (NHTM) có đủ năng lực, cam kết thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.

Đề xuất bỏ quy định bảo lãnh dự án nhà ở - Ảnh 1.

Nhiều ý kiến cho rằng sau 7 năm thực hiện, “bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế .Ảnh: TẤN THẠNH

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng sau 7 năm thực hiện, quy định này đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế. Trước hết, quy định này làm tăng giá thành và giá bán nhà mà người mua nhà phải gánh chịu. Bởi, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh là dự án nhà ở thương mại có giá trị rất lớn nên phí bảo lãnh cũng rất cao; phí bảo lãnh được chủ đầu tư trả trước cho ngân hàng nhưng được chủ đầu tư tính vào giá thành làm tăng giá bán nhà ở. Cuối cùng, người mua nhà phải gánh chịu phí bảo lãnh ngân hàng này. 

"Chúng tôi nhận thấy các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đang rất nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở. Do vậy, rất cần thiết xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà" - ông Châu đề nghị.

Cũng theo HoREA, thực tiễn cho thấy quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hầu như chỉ làm lợi cho các NHTM. Bởi phần lớn các NHTM thực hiện bảo lãnh cũng chính là ngân hàng đã cho chủ đầu tư vay để đầu tư, xây dựng dự án đó và đã nhận thế chấp chính dự án đó để bảo đảm khoản vay. "Họ vừa được chủ đầu tư trả lãi vay ngân hàng vừa được lấy phí bảo lãnh mà rất ít bị rủi ro" - ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp (DN) bất động sản tại TP HCM cũng thừa nhận quy định về bảo lãnh tín dụng lâu nay chỉ là hình thức, gia tăng thủ tục, làm khó cho DN và làm lợi cho ngân hàng. 

Vì để bán được sản phẩm, chủ đầu tư phải hoàn thành rất nhiều thủ tục, trong đó có ngân hàng bảo lãnh. Nhưng không chỉ có phí bảo lãnh, các NHTM còn đặt ra rất nhiều điều kiện khó, buộc DN phải có quan hệ tốt, lâu năm với ngân hàng mới được cho vay, đi kèm bảo lãnh tín dụng.

Ai bảo vệ khách hàng?

Theo khảo sát của người viết, một vài khách hàng khi tham gia mua nhà ở hình thành trong tương lai có bảo lãnh từ ngân hàng đều cho biết các ngân hàng không có cam kết gì về việc chịu trách nhiệm khi giao dịch giữa họ và chủ đầu tư có vấn đề. Và chính bản thân khách hàng cũng nghĩ ngân hàng không chịu trách nhiệm gì nên lâu nay chỉ biết bám vào chủ đầu tư. 

"Chúng tôi không có khái niệm gì về việc ngân hàng phải có trách nhiệm khi chủ đầu tư giao nhà không đúng tiến độ hoặc trục trặc giữa hai bên. Bản thân tôi có ký hợp đồng mua một căn hộ tại dự án ở TP Thủ Đức, được ngân hàng bảo lãnh cho vay song chủ đầu tư chậm tiến độ vẫn không thấy ngân hàng nói gì. Nhưng khi lãi suất tăng thì họ phát thông báo rất nhanh, tiền lãi cũng thu không thiếu đồng nào" - bà Hoàng Hà (quận Bình Thạnh) tỏ ra bức xúc với quy định bảo lãnh của ngân hàng.

Một chuyên gia tài chính cho rằng chính quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai làm giảm năng lực cho vay tín dụng của NHTM và làm tăng khối tài sản bảo đảm của DN cho khoản bảo lãnh nên không được khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản bảo đảm này. Vì luật quy định tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng không được vượt quá 15% vốn tự có của NHTM; tổng mức dư nợ cấp tín dụng đối với một khách hàng và người có liên quan không được vượt quá 25% vốn tự có. 

Ví dụ, nếu DN được cấp hạn mức 2.000 tỉ đồng, thực hiện bảo lãnh ngân hàng với giá trị 500 tỉ đồng thì DN chỉ có thể vay được 1.500 tỉ đồng. Mà để được ngân hàng bảo lãnh với giá trị 500 tỉ đồng, DN phải có tài sản bảo đảm với giá trị thực tế khoảng 650 tỉ đồng vì NHTM thường chỉ đánh giá tài sản bảo đảm bằng khoảng 70% giá trị thực. 

Điều đó có nghĩa tài sản bảo đảm này gần như bị "phong tỏa", chủ đầu tư không thể khai thác, sử dụng hiệu quả. Trong khi phần lớn các NHTM vốn tự có không lớn, còn các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị lại thường có giá trị rất lớn. Nếu thực thi đúng quy định "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai" thì hầu như các ngân hàng không có đủ năng lực để đáp ứng, nên quy định này thiếu tính khả thi, không sát với tình hình thực tiễn và chưa thực chất.

Vì vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước tập trung chỉ đạo NHTM tăng cường giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn vay tín dụng đúng mục đích; đồng thời Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước và UBND cấp tỉnh có biện pháp giám sát chặt chẽ chủ đầu tư dự án nhà ở phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích và bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết theo hợp đồng.

Ngoài ra, trong Luật Các tổ chức tín dụng 2010 cũng đã quy định chặt chẽ về "Hệ thống kiểm soát nội bộ" và "Các hạn chế để bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng" và để được vay vốn tín dụng hoặc được bảo lãnh, Thông tư 39/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước cũng quy định điều kiện vay vốn và cung cấp thông tin thì người vay vốn tín dụng, bao gồm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, phải có phương án sử dụng vốn khả thi, có khả năng tài chính để trả nợ cũng như báo cáo việc sử dụng vốn vay và chứng minh vốn vay được sử dụng đúng mục đích ghi trong thỏa thuận cho vay. Vì vậy, nếu chủ đầu tư dự án nhà ở và NHTM cấp tín dụng đều thực hiện đúng các quy định pháp luật về tín dụng thì gần như không phát sinh rủi ro. 

Thắt chặt vì người mua nhà

Ở góc độ khác, ông Trần Khánh Quang - chuyên gia tài chính, bất động sản - cho rằng không nên bỏ quy định "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai" mà cần thắt chặt hơn nữa để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà. Bởi các quy định hiện nay vẫn còn mập mờ, chủ đầu tư vẫn có thể tìm cách "lách", còn NHTM chưa thể hiện rõ vai trò bảo lãnh và chức năng bảo vệ cho người mua nhà hình thành trong tương lai.

Cụ thể, cần quy định chủ đầu tư dự án phải có giấy chứng nhận đủ điều kiện bán hàng của cơ quan chức năng và chứng thư bảo lãnh rõ ràng của NHTM thì mới được phép mở bán dự án để bảo đảm an toàn cho khách hàng. "Một dự án thường chủ đầu tư chỉ bỏ ra 15%-20% vốn, còn lại đều huy động vốn từ các nguồn bên ngoài nên cần giám sát chặt chẽ dòng tiền thông qua việc ngân hàng đứng ra bảo lãnh" - ông Quang lý giải.

Sơn Nhung