Thị trường bất động sản (TTBĐS) được phân chia thành hai cấp: Thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Thị trường sơ cấp được tạo ra do quá trình đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc như: xây dựng các khu đô thị mới, chỉnh trang đô thị, xây dựng nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê, khách sạn...; còn thị trường thứ cấp được hình thành do quá trình giao dịch (gồm mua bán, cho thuê, thế chấp) diễn ra trong quá trình hoạt động của TTBĐS. Hiện tượng “đóng băng” TTBĐS hiện nay chủ yếu diễn ra ở thị trường thứ cấp và thị trường mua bán, chuyển nhượng BĐS. Để khai thông TTBĐS, bên cạnh việc áp dụng các biện pháp mang tính tình thế để hâm nóng và kiềm chế cơn sốt giá TTBĐS, Nhà nước cần sử dụng nhiều hơn các công cụ điều tiết gián tiếp...
Dùng thuế để giải tỏa bất công
Chính sách thuế và phí là công cụ để điều tiết khối cung lẫn khối cầu và chống đầu cơ. Cho đến nay, Nhà nước chưa có chính sách tài chính đồng bộ để điều tiết TTBĐS, chưa sử dụng công cụ thuế và phí để điều tiết lợi nhuận siêu ngạch trong kinh doanh BĐS và chống đầu cơ đất. Các công trình hạ tầng kỹ thuật xã hội Nhà nước đầu tư nhằm chỉnh trang và phát triển đô thị, nâng giá trị sử dụng đất, tạo ra địa tô cấp sai rất lớn, nhưng người hưởng lợi không chịu một nghĩa vụ tài chính nào. Khi tiến hành quy hoạch sẽ có một số người hưởng lợi, ngược lại một số người bị thiệt hại một cách vô lý. Một số người có nhà đang ở trong hẻm được giải tỏa ra mặt tiền, khi đó giá đất và giá nhà tăng vọt, trong khi một số người đang ở mặt tiền thì bị giải tỏa với giá đền bù nhiều khi chưa bù đắp được giá cả theo hiện trạng. Đây là sự bất công. Trong khi nhiều nước trên thế giới, người ta sử dụng chính sách thuế và phí để giải quyết sự bất công đó. Hay như trong vấn đề chống đầu cơ nền nhà, nhiều nước áp dụng chính sách thuế buộc nhà đầu tư phải bảo đảm cơ sở hạ tầng công cộng được xây dựng hoàn thiện trước khi bán nền cho người xây dựng nhà ở. Tăng thuế BĐS để chống lại hiện tượng mua đất bỏ hoang trong các khu đô thị, làm chậm tiến độ xây dựng theo quy hoạch.
Kinh nghiệm ở một số nước lân cận cho thấy, một dự án đầu tư đô thị có quy mô lớn (hàng trăm hecta), người ta cho phép tổ chức thành những cấp nhà đầu tư khác nhau để thực hiện việc xây dựng hạ tầng tổng thể của dự án theo quy hoạch. Đồng thời chuyển nhượng cho những nhà đầu tư tiếp theo thực hiện từng phân khu chức năng theo quy hoạch cho đến khi hoàn thành. Tuy nhiên, dù có bao nhiêu cấp đầu tư thì tiến độ và chất lượng của dự án đầu tư cũng thuộc về người “nhạc trưởng” của cả dự án. Nhà nước chỉ nắm đầu mối người nhạc trưởng đó.
Các công cụ thuế và phí sẽ thay thế các công cụ quản lý hành chính như hiện nay. Nhà nước nắm quy hoạch và giám sát việc xây dựng theo quy hoạch, chế tài vi phạm quy hoạch và chất lượng của dự án. Các công cụ thuế và phí sẽ dẫn dắt TTBĐS và chính thị trường sẽ tác động đến các nhà đầu tư BĐS, dẫn dắt đầu tư.
Huy động vốn thông qua quỹ đầu tư
Hiện nay, nhiều nhà đầu tư BĐS gặp khó khăn khi thực hiện quy định cấm phân lô bán nền. Nguyên nhân là do chúng ta chưa chú ý xây dựng các định chế tạo sự kết nối giữa TTBĐS và thị trường vốn. Cần có những định chế để khai thông kênh dẫn giữa hai thị trường này. Phần lớn các công ty kinh doanh BĐS thực hiện dự án dựa vào 2 nguồn vốn: tiền ứng trước của người mua nền nhà và nguồn tín dụng của ngân hàng thương mại. Hiện nay, cả 2 nguồn này rất khó khăn. Ngân hàng thương mại của nước ta chủ yếu huy động vốn ngắn hạn, trong khi TTBĐS lại cần nguồn vốn trung và dài hạn. Đây là mâu thuẫn. Vấn đề đặt ra là làm sao huy động được vốn trung và dài hạn, trong khi trên thị trường vốn của nước ta còn quá ít các công cụ tài chính tín dụng phi ngân hàng. Giải pháp ở đây là cần khuyến khích phát triển các quỹ đầu tư, các công ty đầu tư dưới hình thức các công ty cổ phần để huy động vốn đầu tư của công chúng và các nguồn đầu tư trong và ngoài nước cho TTBĐS.
Chính các định chế đầu tư sẽ đóng vai trò trung gian giữa những nhà đầu tư không chuyên (công chúng, các loại quỹ bảo hiểm...) với các nhà đầu tư chuyên nghiệp về TTBĐS. Các định chế đầu tư này sẽ thu hút dần số công chúng mà lâu nay đầu tư riêng rẽ dưới hình thức mua đất ở các khu đô thị hóa để dành, mua nền nhà, thậm chí mua cả căn hộ chung cư để chờ bán kiếm lời. Đây cũng là con đường để từng bước “chính quy hóa” phương thức và hình thức đầu tư vào TTBĐS phù hợp với lộ trình hội nhập và cạnh tranh của nước ta. Chính các định chế đầu tư sẽ khai thông nguồn vốn đầu tư cho cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, kích thích cả khối cung và khối cầu của TTBĐS phát triển lành mạnh.
và quét mã QR
Bình luận (0)