"Gánh nặng" hệ số K

 Theo đó, từ ngày 12-8, gia đình, cá nhân trên địa bàn TP được áp dụng hệ số K = 1,5 lần bảng giá đất nhà nước khi đóng tiền sử dụng đất cho phần đất vượt hạn mức. Đối với đất thuê để kinh doanh dịch vụ, thương mại, tài chính, nhà hàng, khách sạn, văn phòng cho thuê…, hệ số K dao động từ 1,7-2,5 tùy khu vực. Đất sản xuất công nghiệp, xây dựng kết cấu hạ tầng... có hệ số K từ 1,5-1,7 lần tùy khu vực.

Về nguyên tắc, theo Luật Đất đai, phương pháp định giá đất phải phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Do đó, việc điều chỉnh hệ số K có ý nghĩa bảo đảm giá đất sát với thị trường. Bên cạnh đó, hệ số K được điều chỉnh tăng cao ở khu vực nội thành, tăng nhẹ hơn ở ngoại thành sẽ khuyến khích giãn dân ra ngoại thành, giảm tải cho nội đô.

Một khu đất tại huyện Nhà Bè, TP HCM Ảnh: Tấn Thạnh

Tuy nhiên, việc tăng mạnh hệ số K sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tất cả đối tượng sử dụng đất cũng như doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể, với giao dịch mua bán nhà đất, khoản thuế trước bạ người dân phải đóng là 0,5% và thuế thu nhập cá nhân 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng. Nếu giá trị chuyển nhượng thấp hơn khung giá đất quy định, cơ quan thuế sẽ dựa theo khung giá đất nhân với hệ số K. Như vậy, hệ số K tăng 0,4 lần đồng nghĩa với mỗi giao dịch đều phải đóng thuế nhiều hơn. Nếu cộng với bảng giá đất của TP sẽ tăng vào năm 2020, chắc chắn giá nhà đất tại TP sẽ tăng cao hơn nữa và là thách thức cho việc giải quyết nhu cầu nhà đất của người dân. Chưa kể, khi hệ số K tăng lên, tiền đền bù đất cho người dân khi giải phóng mặt bằng cũng sẽ tăng theo.

Ở khía cạnh khác, trên thực tế, nhiều người không kê khai giá trị thật khi chuyển nhượng đất, thậm chí thấp hơn nhiều so với mức giá quy định hiện hành nhằm giảm thiểu số thuế, phí phải đóng cho nhà nước. Như vậy, dù hệ số K được điều chỉnh tăng, các giao dịch phải chịu thuế, phí cũng tăng cao hơn theo tỉ lệ tăng của hệ số K nhưng nhà nước vẫn bị thất thoát nguồn thu ở phần bị kê khai thiếu so với thực tế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng hệ số K khu vực 1 (các quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình và Phú Nhuận) là 2 lần; năm 2018 tăng lên 2,1 lần; tương ứng mức tăng 5%. Trong khi đó, tới năm 2019, hệ số tại các quận này tăng lên 2,5 lần; tức là tăng tới 19% và đây là mức khá cao. "Ngành thuế 6 tháng đầu năm 2019 báo cáo nợ tiền sử dụng đất ở con số lớn, giờ tăng hệ số K, không loại trừ tình huống nợ đọng từ khu vực hộ gia đình lại tăng tiếp" - ông Châu cảnh báo.