Giải cứu gần 500 dự án 'chết'

Nguyên nhân do đền bù dở dang. Theo các chuyên gia, đây là một dạng tồn kho bất động sản còn nguy hiểm hơn tồn kho căn hộ.

Tiền “chôn” vào đất

Cách đây 6 năm, UBND TP chấp thuận cho Công ty BCCI làm chủ đầu tư dự án Phong Phú 2 (H.Bình Chánh) có diện tích 127 ha, nhưng đến nay dự án chưa giải phóng mặt bằng được một nửa. Do bồi thường loang lổ da beo nên Sở Tài nguyên - Môi trường đã thu hồi dự án. Điều này khiến một lượng tiền lớn của doanh nghiệp (DN) bị “chôn” vào dự án mà không biết đến bao giờ mới có thể “moi” ra được.

Theo bà Trương Mỹ Linh, Phó tổng giám đốc Công ty BCCI, tính đến nay công ty đã bỏ ra hơn 200 tỉ đồng. Dự án dừng lại nhưng lãi ngân hàng vẫn phải trả, tiền lương bộ máy vẫn thanh toán đều đặn, vẫn phải duy trì bộ máy quản lý, cần người giữ đất, định kỳ hằng quý xuống xem người mượn đất canh tác có đúng mục đích hay có san lấp làm trái so với hiện trạng hay không...

Một dự án khác ở Q.7 rộng 7,4 ha của Công ty TN đã triển khai 8 năm nay chưa xong khâu đền bù vì bị vướng khoảng 700 m2, tương đương 2% diện tích đất. Chủ đầu tư cho biết người dân đòi bồi thường lên mức 19 triệu đồng/m2 đất nông nghiệp cho số đất còn lại là quá vô lý nên công ty không thể thực hiện.

Vì không khéo 98% diện tích đất đã bồi thường có thể bị đòi theo giá mới này thì công ty chỉ có con đường “chết”. Hiện chủ đầu tư đã bỏ vào dự án này hàng trăm tỉ đồng nhưng không thể triển khai các bước tiếp theo trong khi mỗi ngày vẫn phải đều đều trả lãi suất ngân hàng.

Lãnh đạo một công ty địa ốc đang triển khai một dự án ở Q.2 mà 8 năm rồi chưa xong ngao ngán cho biết, dự án của ông còn khoảng gần 700 m2 đất chưa thể đền bù được do người dân không chịu gặp để thương lượng.

“Chỉ vì một hộ dân mà cả dự án hàng ngàn tỉ đồng phải dừng lại mấy năm nay. Chỉ tính riêng tiền lãi suất DN đã chết rồi. Luật hiện nay còn quy định phải bồi thường 100% diện tích đất mới được chỉ định chủ đầu tư mà không được sự hỗ trợ nào từ phía nhà nước. Điều này gây rất nhiều khó khăn cho DN, thậm chí đẩy DN vào đường bế tắc, coi như chết” - vị này cho hay.

Hỗ trợ giải phóng mặt bằng

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, nhà nước cần hỗ trợ DN trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi dự án đã bồi thường được từ trên 80% diện tích. Nhà nước sẽ đóng vai trò kết nối làm việc giữa chủ đầu tư và người dân theo nguyên tắc giá nhận chuyển nhượng phần diện tích đất còn lại của dự án không được thấp hơn giá bồi thường cao nhất đã thực hiện trước đây. Hoặc có cơ chế giao cho tòa án để xem xét quyết định giá bồi thường một cách khách quan mà DN và người có đất đều phải chấp hành.

Một chuyên gia bất động sản cho rằng nhà nước cần xem xét hợp lý khi khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng để tính tiền sử dụng đất dự án, để khắc phục tình trạng gần như DN phải mua lại 2 lần như hiện nay. Đây cũng là một nguyên nhân làm tăng giá thành nhà ở mà cuối cùng người mua phải gánh chịu.

Về lâu dài, nên chuyển khoản thu tiền sử dụng đất thành “thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở” với thuế suất cụ thể, có thể 10%, hoặc 15% bảng giá đất như đề xuất của UBND TP với Chính phủ.

Phó giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường TP, ông Trần Văn Thạch nhận xét: quy định cũ trước đây đã làm phát sinh đầu cơ, xí phần, ôm dự án to quá sức. Những dự án “chết” ngày nay là do lịch sử để lại. Tuy nhiên, những dự án này đã đổ tiền vào rồi nên cơ quan quản lý nhà nước và DN phải ngồi lại xem xét toàn bộ, đưa ra kế hoạch từng năm. Nếu tiếp tục làm thì điều chỉnh lại dự án, còn không thì thu hồi để giao cho đơn vị khác. Phần nào không đầu tư thì trả lại cho người dân để thực hiện các quyền bình thường.

Trong khi đó, ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng đưa ra 3 giải pháp giúp xử lý các dự án “chết” là xem xét cho DN điều chỉnh lại ranh đất đối với phần đã bồi thường. Tuy nhiên phải đảm bảo kết cấu hạ tầng đồng bộ về giao thông, cấp - thoát nước, chiếu sáng.

Giải pháp thứ hai là nếu nhà đầu tư có nguồn lực tài chính mạnh, muốn tiếp tục triển khai tiếp 100% dự án thì chính quyền địa phương sẽ phải giúp chủ đầu tư đền bù phần diện tích còn lại. Giải pháp cuối cùng là đấu thầu, mời gọi chủ đầu tư vào thực hiện các dự án này nhằm tháo vốn cho chủ đầu tư cũ và đưa đất vào khai thác, hạn chế lãng phí nguồn lực của xã hội.