Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đánh giá năm 2015, thị trường bất động sản (BĐS) đã hồi phục nhờ hàng loạt giải pháp, trong đó có các chính sách như triển khai gói tín dụng 30.000 tỉ đồng; giảm tỉ lệ rủi ro các khoản cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS từ 250% xuống 150% và tạo điều kiện cho NH thương mại đẩy mạnh cho vay trung  dài hạn.

Tăng trong nhiều năm

Theo NHNN, tính đến cuối năm rồi, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS đạt 393.000 tỉ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm trước. Nếu tính cả đầu tư trái phiếu doanh nghiệp (DN) cho lĩnh vực BĐS, tổng dư nợ của các tổ chức tín dụng lên đến 478.000 tỉ đồng, chiếm 10,3% tổng dư nợ và 22,2% tổng dư nợ trung dài hạn. Vì vậy, NHNN cho rằng đã đến lúc áp dụng chính sách tín dụng thận trọng và quản lý chặt chẽ thị trường BĐS.

Tín dụng cho bất động sản vẫn tăng trong nhiều năm qua Ảnh: Tấn Thạnh
Tín dụng cho bất động sản vẫn tăng trong nhiều năm qua Ảnh: Tấn Thạnh

Cơ quan quản lý này lý giải những rủi ro mới có chiều hướng gia tăng hoạt động tín dụng NH trong năm rồi, như tín dụng trung dài hạn tăng rất nhanh (29%) và chiếm tỉ trọng gần 50% tổng dư nợ… làm gia tăng rủi ro, mất cân đối kỳ hạn và sử dụng vốn. Tín dụng trung dài hạn tăng có thể tạo áp lực lên huy động vốn trung dài hạn và mặt bằng lãi suất trên thị trường.

Trong khi đó, nhu cầu vốn cho đầu tư, thương mại và sản xuất kinh doanh, nhất là vốn trung dài hạn, rất lớn nhưng đang hạn chế. Do đó, nguồn vốn này cần ưu tiên sử dụng cho các mục đích an toàn, hiệu quả. Nguồn vốn từ NH thương mại phải được phân bổ hiệu quả nhất, chứ không dành riêng hay dồn cho BĐS. Các NH không thể tự đặt mình vào trạng thái rủi ro quá mức do tập trung đầu tư vốn cho một hoặc một số lĩnh vực rủi ro.

“Chúng ta đã có bài học đắt giá về tập trung cho vay BĐS trong giai đoạn 2006-2010 để rồi tự đẩy NH vào trạng thái rủi ro quá mức cùng thị trường và nhà đầu tư, trong đó không ít NH khó khăn, thua lỗ, thậm chí lâm vào tình trạng phá sản vì cho vay BĐS” - đại diện NHNN phân tích.

Theo NHNN, dư nợ tín dụng của hệ thống NH dành cho BĐS chưa từng giảm, kể cả giai đoạn khó khăn nhất khi thị trường đóng băng. Cụ thể, năm 2012, dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS tăng 14%, tiếp tục tăng trưởng 15,4% trong năm 2013 và lần lượt trong 2 năm tiếp theo là 19,3% và 26%. Cấu trúc tín dụng hiện nay cũng cho thấy NH đang tài trợ vốn cho cả bên cung và cầu BĐS (chủ đầu tư các dự án và người mua nhà - PV) khiến tín dụng NH cho lĩnh vực này chịu rủi ro từ cả 2 phía.

DN phải đáp ứng các chuẩn mực an toàn

Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36 không làm giảm vốn tín dụng NH cho thị trường BĐS. Việc điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% ảnh hưởng trực tiếp nhưng không đáng kể đến tỉ lệ an toàn vốn.

Quy định này sẽ làm tỉ lệ an toàn vốn bình quân của toàn hệ thống giảm từ 13% xuống 12,1% nhưng nếu tính đến cuối năm ngoái, tỉ lệ này là 13% thì các NH vẫn có thể cho vay kinh doanh BĐS với số vốn bổ sung lên đến khoảng 650.000 tỉ đồng.

Điều chỉnh Thông tư 36 không ảnh hưởng đáng kể tới dòng vốn tín dụng vào BĐS, quan trọng là người đầu tư, DN kinh doanh có đáp ứng được các chuẩn mực an toàn, điều kiện vay vốn không? “Hệ thống các tổ chức tín dụng vừa trải qua thời kỳ tái cơ cấu, vết thương xử lý nợ xấu chưa lành, tổn thất chưa khắc phục xong mà một trong những nguyên nhân chính là rủi ro BĐS” - đại diện NHNN nhấn mạnh.

Người mua nhà để ở không bị ảnh hưởng

Theo NHNN, những người đầu cơ, chủ đầu tư BĐS có năng lực tài chính yếu kém sẽ bị ảnh hưởng trong việc sửa đổi Thông tư 36. Đây là 2 đối tượng dễ đẩy thị trường này phát triển không lành mạnh và hình thành bong bóng nếu không có chính sách quản lý hiệu quả. Riêng những người mua nhà để ở, người thuộc các đối tượng tham gia các chương trình, chính sách nhà ở xã hội của Chính phủ và người mua BĐS không vì mục tiêu kinh doanh sẽ không chịu ảnh hưởng từ sự thay đổi của Thông tư 36.

 

Linh Anh