Luật Đất đai (sửa đổi): Phải rành mạch cơ chế xác định giá đất

Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang lấy ý kiến nhân dân, nhiều chuyên gia đề nghị cơ quan soạn thảo phải bám sát tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16-6-2022, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Nguyên phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Nguyễn Văn Phúc phát biểu

Tại Tọa đàm góp ý về nội dung liên quan đến tài chính và đất đai và giá đất do Thường trực Ủy ban Kinh tế tổ chức mới đây, nguyên phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Nguyễn Văn Phúc đề nghị cơ quan soạn thảo phải bám sát tinh thần của Nghị quyết số 18, xác định rành mạch cơ chế xác định giá đất.

Ông Phúc cho rằng Nghị quyết 19-NQ/TW của Trung ương năm 2012 chỉ quy định giá đất do nhà nước quy định theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá, bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường, tuy nhiên, Nghị quyết số 18-NQ/TW năm 2022 đã quy định "bỏ khung giá đất. Có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường".

Như vậy, Nghị quyết số 18 đã có nhận thức mới, tư duy mới về xác định giá đất nhưng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang lấy ý kiến nhân dân về cơ bản vẫn chưa thực sự thay đổi so với Luật hiện hành. Do đó, ông Nguyễn Văn Phúc đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo phải rà soát lại quy định tại Nghị quyết của Trung ương để thể chế hóa đầy đủ tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Đối với mục giá đất tại Chương XI về tài chính về đất đai, giá đất của dự thảo Luật, nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Nguyễn Văn Phúc đề nghị quy định cần bảo đảm khi đại biểu Quốc hội, cử tri, người dân đọc lên có thể hình dung rành mạch cơ chế xác định giá đất. Theo đó, để hình thành cơ chế định giá đất thì phải rành mạch các chủ thể tham gia định giá đất, từ hội đồng thẩm định, tư vấn xác định giá đất đến quyết định giá đất. Đồng thời, đưa ra quy định về nguyên tắc, tiêu chí, quy trình, thủ tục để vận hành quá trình định giá đất, từ đó tạo dựng phương thức, cách thức xác định giá đáp ứng yêu cầu đề ra.

PGS-TS Ngô Trí Long phát biểu tại tọa đàm

Chỉ ra thực tế tại nước ta cũng sử dụng các phương pháp định giá như thế giới, bao gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu thập, thặng dư, hệ số, thậm chí áp dụng một số phương pháp hiện đại, tiến tới xác định giá trị vùng, song chuyên gia kinh tế, PGS-TS Ngô Trí Long đặt câu hỏi: vì sao giá đất do nhà nước định lại rất xa so với giá thị trường? Trong khi đó, ở các nước phát triển giá đất được công bố rộng rãi, khi công bố mức sai lệnh chỉ ở mức từ 5 đến 7%? Làm thế nào để mức giá của nhà nước xác định phản ánh sát với giá thị trường đến nay vẫn là vấn đề phải xử lý trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Từ kinh nghiệm của các nước, cũng như từ thực tiễn hoạt động định giá đất ở nước ta, một số chuyên gia nhấn mạnh để công tác định giá đất sát với giá thị trường cần bảo đảm 5 yếu tố: Cơ sở pháp lý minh bạch, rõ ràng, tuân thủ đúng quy luật sự hình thành và vận động của giá cả trong nền kinh tế thị trường, phù hợp với thông lệ quốc tế; đội ngũ cán bộ thực thi có năng lực chuyên môn, có đạo đức nghề nghiệp; cơ sở dữ liệu, thông tin phục vụ cho công tác định giá có độ tin cậy, chuẩn xác; có sự giám sát, thanh tra, kiểm tra đầy đủ; có chế tài xử phạt nghiêm minh.

"Nếu 1 trong 5 yếu tố này không đáp ứng được thì công tác định giá đất cũng khó đạt mục tiêu. Đặc biệt, giá đất phải do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện. Có như vậy hoạt động định giá mới đảm bảo khách quan, minh bạch, phản ánh đúng giá trị của thị trường" - PGS-TS Ngô Trí Long đề nghị.