Siết vốn tín dụng, bất động sản sẽ ra sao?

Thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa được ban hành theo hướng tiếp tục siết mạnh với cho vay bất động sản (BĐS) khi giảm dần tỉ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn; đồng thời tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%. Các doanh nghiệp (DN) BĐS cho rằng viễn cảnh thị trường sẽ khó khăn hơn, DN phải chủ động xoay xở tìm nguồn vốn khác.

Khó tứ bề

Các NH thương mại, chi nhánh NH nước ngoài phải tuân thủ tỉ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn theo lộ trình cụ thể. Từ ngày 1-1-2020 đến hết ngày 30-9-2020 tỉ lệ này ở mức 40%, sau đó giảm theo lộ trình qua từng năm xuống còn 37%; 34% và bắt đầu từ ngày 1-10-2022 chỉ còn 30%. Bên cạnh đó, NHNN cũng tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh BĐS từ 150% lên 200%.

Một dự án bất động sản đang xây dựng dở dang tại TP HCM Ảnh: TẤN THẠNH

Theo cơ quan soạn thảo, với lộ trình giảm tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ mức 40% hiện nay xuống còn 30% từ tháng 10-2022, sẽ giúp NHNN kiểm soát được rủi ro thanh khoản nhằm bảo đảm an toàn hệ thống. Riêng với khoản vay mua BĐS của khách hàng cá nhân, tùy dư nợ gốc sẽ áp dụng hệ số rủi ro từ 50%-150% nhằm hướng tín dụng BĐS vào nhu cầu thực của người dân, thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội...

Việc siết tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ có tác động không nhỏ đến thị trường BĐS do đặc thù dự án ở lĩnh vực này chủ yếu vay vốn dài hạn. Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cho biết chủ đầu tư dự án BĐS và nhà đầu tư thứ cấp ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng NH, do các NH thương mại đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS và kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng.

Báo cáo được HoREA dẫn chứng cho thấy tín dụng đổ vào BĐS cả nước trong 8 tháng đầu năm 2019 là 1,5 triệu tỉ đồng, tăng gần 14,6% so với cuối năm ngoái và cao hơn mức tăng dư nợ tín dụng nền kinh tế, chiếm 19% tổng dư nợ nền kinh tế. Số liệu này bao gồm cả cho cá nhân vay tiêu dùng để xây nhà, sửa nhà, mua nhà và có thể có một phần không nhỏ chuyển sang đầu tư BĐS.

Riêng TP HCM, 9 tháng đầu năm 2019, tín dụng đổ vào BĐS khoảng 269.000 tỉ đồng, tăng 3,41% so với cuối năm ngoái. Tuy vậy, HoREA cho rằng trên thực tế các DN BĐS ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng...

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, cũng chỉ ra thị trường BĐS hiện tại không chỉ gặp khó khăn về tín dụng mà còn khan hiếm nguồn cung nên chủ đầu tư đưa ra giá cao khiến người mua khó tiếp cận nhà ở. Bản thân DN BĐS cũng phải cân nhắc đưa sản phẩm ra thị trường với giá nào là phù hợp, bởi giá quá cao sẽ tạo phản ứng ngược, không có người mua, thị trường đã khó lại càng khó thêm. "Đặc biệt, sau nhiều sự cố về các dự án ma, condotel (căn hộ khách sạn) vỡ trận…, người mua đã thận trọng hơn nên những dự án có đầy đủ pháp lý mới mong thu hút được người mua thực sự chứ không phải chỉ là đầu cơ, lướt sóng như trước" - ông Trần Khánh Quang nói.

Doanh nghiệp phải tự xoay xở

Chuyên gia tài chính - TS Bùi Quang Tín cho rằng DN BĐS có thể sẽ chịu ảnh hưởng nhiều nhất từ Thông tư 22 vì đối tượng này vẫn dựa vào dòng vốn hệ thống NH khá nhiều và chủ yếu là nhu cầu vốn trung, dài hạn. Nếu giảm quá nhanh tỉ lệ trên sẽ tác động đến các dự án, thị trường BĐS. Do đó, NHNN đã giảm theo lộ trình qua từng năm.

Theo tìm hiểu của phóng viên, hiện một số NH thương mại đã đưa tỉ lệ này xuống dưới 40%, chỉ còn 30%-35% nhưng cũng có nơi tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn vẫn hơn 40%. Do đó, lộ trình đặt ra sẽ giúp NH thương mại có đủ thời gian để chuẩn bị và đáp ứng đúng quy định. "Các NH phải suy xét, cân nhắc kỹ càng khi cho vay trung dài hạn, bởi theo xu hướng, NH chỉ là kênh cấp vốn ngắn hạn, còn DN muốn vay vốn trung, dài hạn phải ra thị trường vốn, tức thị trường chứng khoán" - TS Bùi Quang Tín nhận định.

Trên thực tế, thời gian qua, một số DN BĐS cũng đã chủ động xoay xở nguồn vốn, tìm kiếm nguồn vốn thay thế tín dụng như phát hành cổ phiếu, trái phiếu DN. Tuy nhiên, lãi suất phát hành trái phiếu DN khá cao, trên 10%/năm, có DN BĐS huy động vốn qua kênh trái phiếu với lãi suất 14,5%/năm đã bị các cơ quan quản lý cảnh báo.

Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV - TS Cấn Văn Lực đánh giá việc cơ quan quản lý cảnh báo DN phát hành trái phiếu lãi suất cao là cần thiết, vì khi lãi suất tăng nóng và không theo mặt bằng chung có thể gây rối loạn thị trường. "Quan điểm của tôi là khuyến khích thị trường trái phiếu phát triển nhưng phải trong trật tự, lành mạnh chứ không phải DN muốn huy động lãi suất cao bao nhiêu cũng được. Phát hành trái phiếu lãi suất 15%, 20%/năm sẽ phá vỡ mặt bằng lãi suất và nếu nhà đầu tư không đánh giá được rủi ro của giao dịch đó sẽ ảnh hưởng, như chuyện cam kết lợi nhuận của condotel thời gian qua" - TS Cấn Văn Lực nói.

Để phát hành trái phiếu DN trở thành một trong những kênh huy động vốn cho BĐS, các chuyên gia tài chính lưu ý, phát triển thị trường trái phiếu cần minh bạch để nhà đầu tư đánh giá được mức độ rủi ro và lợi nhuận kèm theo có khả thi. Phải có cơ quan quản lý kiểm soát và giám sát việc phát hành trái phiếu DN này là Ủy ban Chứng khoán nhà nước. Ngoài ra, mặt bằng lãi suất trái phiếu DN sẽ cao hơn lãi suất NH nhưng không thể gấp đôi, như vậy sẽ tạo cho người dùng cảm giác "say sưa" đầu tư và rất rủi ro.

Dưới góc độ người làm BĐS, bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Công ty CP BĐS Đại Phúc (Đại Phúc Land), cho rằng nguồn vốn rất quan trọng với DN BĐS, quyết định thành công dự án. Thường chủ đầu tư gọi vốn bên ngoài 70%-80%, chỉ 20% vốn đối ứng, nếu không xoay xở và tín dụng bên ngoài bị siết, chắc chắn sẽ gặp nhiều khó khăn. Bản thân các DN hiện phải tìm cách để bán được hàng trong điều kiện khách hàng khó tiếp cận vốn. Như tại dự án của Đại Phúc Land, khách hàng được kéo dài thời gian thanh toán hơn trước khi NH sàng lọc kỹ hơn trong việc thẩm định, cho vay...

Theo các DN, hiện tại nhiều nhà đầu tư nước ngoài cũng rất quan tâm đến việc đầu tư vào DN, dự án BĐS trong nước có tiềm năng nhưng họ chỉ tham gia các dự án có pháp lý tốt, tính khả thi cao và có sản phẩm phù hợp thị trường.