Thu phí bảo lãnh dự án, giá nhà có tăng?

Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1-7 quy định: Chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng (NH) bảo lãnh tài chính. Theo đó, chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết, bên mua nhà có quyền yêu cầu NH trả lại số tiền đã thanh toán cho chủ dự án...

Coi chừng “té nước theo mưa”

Với quy định trên, nhiều doanh nghiệp (DN) BĐS cho rằng NH thu phí bảo lãnh và chủ dự án cộng vào giá thành sản phẩm, hệ quả là người dân phải mua nhà với giá cao hơn hiện nay. Trong khi đó, mỗi dự án thường có giá trị 500-1.000 tỉ đồng, chỉ cần các NH thu phí bảo lãnh 3% thì giá thành của mỗi dự án tăng thêm 15-30 tỉ đồng.

Đề cập đến phí bảo lãnh, ông Nguyễn Trần Sơn, Giám đốc Công ty BĐS Phúc Thịnh, khẳng định về lý thuyết thì “nước lên bèo sẽ lên theo”. Tuy nhiên, do dự án nào cũng vay vốn NH nên chủ đầu tư có thể thương thảo miễn phí bảo lãnh. Bởi lẽ, khi quyền lợi người dân được pháp luật bảo vệ, chủ đầu tư có thể nhanh chóng bán được nhà, NH kịp thời thu hồi vốn và lãi. Chưa kể, người dân cũng vay tiền NH để mua nhà. Khi bên mua thanh toán cho chủ đầu tư, lập tức NH sẽ thu hồi một phần số tiền đã cho chủ đầu tư vay. Như thế, tiền không ra khỏi kho song NH vẫn thu được lãi.

Một khu đô thị đang xây dựng ở TP HCM Ảnh: HOÀNG TRIỀU

Một số DN BĐS khác cho rằng không ít chủ đầu tư đang chôn vốn hàng ngàn căn hộ. Vì thế, họ có thể lợi dụng phí bảo lãnh dự án để đội giá nhà, bù đắp cho chi phí vay vốn NH. “Các DN đang cạnh tranh gay gắt về đầu ra nên nếu trong thời gian tới, chủ đầu tư tranh thủ phí bảo lãnh dự án để tăng giá bán thì có thể làm căn hộ tiếp tục tồn kho. DN nên tính toán đưa ra giá bán sao cho phù hợp, giải pháp tốt nhất là giảm lợi nhuận còn 12%-15%” - ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc bán hàng Công ty Savills (tổ chức chuyên về BĐS), khuyến cáo.

Nhiều tín hiệu tích cực

Ngày 10-6, phóng viên Báo Người Lao Động tiếp cận một công ty đảm trách bán căn hộ thuộc dự án nằm ở cuối đường Lê Văn Thọ (quận Gò Vấp, TP HCM) để tìm hiểu giá cả và thông tin NH bảo lãnh dự án. Nhân viên công ty này nói: “NH Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã cho chủ dự án vay tiền và bao luôn bảo lãnh. BIDV có thu phí bảo lãnh hay không, chúng tôi không biết nhưng nếu khách mua nhà sau ngày 1-7 thì giá cả vẫn giữ nguyên như hiện nay là 19-20 triệu đồng/m2”.

Theo anh Sơn, nhân viên bán hàng chung cư I-Home, người mua nhà không phải gánh thêm phí bảo lãnh bởi NH Ngoại thương (Vietcombank) đã tài trợ vốn và không thu phí bảo lãnh tài chính dự án. Vì thế, giá căn hộ I-Home trong thời gian tới không biến động. Một số chủ đầu tư dự án tại các quận 12, 9, Thủ Đức cũng khẳng định giá bán căn hộ không thay đổi sau ngày 1-7.

Lãnh đạo Vietcombank cho biết nếu tài trợ vốn dự án nào thì NH sẽ bảo lãnh tài chính cho dự án đó và thu phí từ 0,5%-1%/năm. Tuy nhiên trên thực tế, nếu chủ dự án có uy tín thì NH có thể miễn, giảm phí bảo lãnh. Theo vị này, việc NH bảo lãnh tài chính dự án sẽ làm cho người dân an tâm mua nhà, chủ dự án sẽ trả nợ đúng hạn, NH lẫn DN quay vòng vốn nhanh hơn nhằm tạo ra các khoản thu khác... Còn  lãnh đạo một số NH khác thì tuyên bố: “Nếu chủ đầu tư là các DN kinh doanh hiệu quả như Phú Mỹ Hưng, Novoland... thì các NH sẵn sàng bảo lãnh dự án mà không cần tài sản thế chấp”.

Trong khi đó, ông Võ Hữu Thiện, Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Sài Gòn Vina (LandSaigon), cho rằng việc thương thảo mức phí bảo lãnh tài chính dự án  không có gì phải lo ngại bởi NH là “bạn thân” của công ty.

Thực tế cho thấy Tập đoàn Novaland đã được NH Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) bảo lãnh 4 dự án ở TP HCM, gồm: The Sun Avenue (quận 2), The Tresor (quận 4), River Gate (quận 4) và Lucky Palace (quận 6). NH Việt Nam Thương Tín (VietBank) chuẩn bị ký kết hợp tác toàn diện với một chủ dự án chung cư tọa lạc tại quận 9, TP HCM. Theo đó, VietBank sẽ cho chủ dự án này vay khoảng 400 tỉ đồng để xây hàng trăm căn hộ và bao luôn bảo lãnh tài chính dự án. Bù lại, chủ dự án phối hợp VietBank cho người dân vay tiền mua căn hộ, giao NH này quản lý dòng tiền bán căn hộ và giới thiệu bảo lãnh thanh toán cho các nhà thầu thi công.

Theo Phó Giám đốc khối kinh doanh NH Nam Á (Nam A Bank), bà Nguyễn Thị Thủy, Nam A Bank chuẩn bị tung ra gói tín dụng tích hợp với chi phí thấp cho khoảng 10 dự án BĐS, trong đó có hạng mục bảo lãnh tài chính dự án. Dưới góc độ kinh doanh, bà Thủy cho biết NH thực hiện bảo lãnh là phải thu phí bởi về mặt nguyên tắc, hoạt động này khác biệt không nhiều so với cho vay. Tuy nhiên, mức phí bảo lãnh nhiều hay ít còn tùy thuộc vào năng lực kinh doanh của chủ đầu tư và tiềm năng dự án. Còn ông Võ Văn Châu, Tổng Giám đốc NH Kiên Long (KienLongBank), khẳng định sẽ thu phí bảo lãnh không đáng kể đối với các dự án BĐS mà KienLongBank tài trợ vốn.

Lãnh đạo một NH ở TP HCM phân tích: “Không ít dự án BĐS được NH tài trợ vốn nhưng thực chất chủ NH là cổ đông lớn của dự án, góp vốn đầu tư theo phương thức cho vay - nhận căn hộ. Do NH và chủ đầu tư là đồng sở hữu dự án nên phí bảo lãnh có thể là 0 đồng. Còn những dự án được NH nhận bảo lãnh tài chính miễn phí hoặc chỉ thu tượng trưng thì chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án, đồng thời việc thanh toán tiền mua - bán căn hộ phải thông qua NH. Khi đó, NH đã huy động hàng trăm tỉ đồng từ tiền gửi không kỳ hạn với lãi suất 0,3%-0,5%/năm. Từ đó, NH sẽ sinh lời gấp nhiều lần so với số tiền thu phí bảo lãnh.

Ông Đoàn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty bĐS Hoàng Anh Sài Gòn:

Cần bảo lãnh để chặn DN “tay không bắt giặc”

Quy định về dự án BĐS phải có sự bảo lãnh của NH theo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi là cần thiết để thị trường gạn lọc và loại bỏ những DN BĐS không có vốn, làm dự án theo kiểu “tay không bắt giặc”, thậm chí lừa gạt người mua nhà. Những nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính sẽ dần rời khỏi thị trường bằng các quy định chặt chẽ của luật, có điều thị trường đang chờ thông tư hướng dẫn cụ thể của Bộ Xây dựng để triển khai: bảo lãnh bao nhiêu, thực hiện cụ thể ra sao? Với quy định này, người dân sẽ an tâm mua nhà dự án hình thành trong tương lai, dù giá nhà có thể tăng thêm 2%-5% do yêu cầu bảo lãnh và NH cũng loại bỏ những DN làm dự án không có năng lực.

 

 

 

Vậy liệu DN có “té nước theo mưa”, lợi dụng quy định bảo lãnh để tăng giá bán căn hộ? Tôi cho rằng khách hàng bây giờ không còn “ngây thơ”, họ thường so sánh kỹ các dự án trước khi mua nên DN nào chơi xấu hiển nhiên sẽ tự bị đào thải.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Xây dựng Lê Thành:

Chỉ nên dùng bảo lãnh như cách marketing!

Việc nhà nước quy định dự án BĐS muốn triển khai phải có bảo lãnh cũng nhằm bảo vệ người mua nhà, nhất là với những chủ đầu tư không có năng lực. Nhưng theo tôi, chỉ nên để DN và người dân tự thỏa thuận, giống như một cách quảng cáo, marketing để bán hàng vì có bảo lãnh sẽ tăng uy tín cho dự án, được NH đứng ra chịu trách nhiệm. Những DN uy tín không cần bảo lãnh vẫn bán được hàng, nhiều người mua nên thêm quy định sẽ làm tăng chi phí và cuối cùng khách hàng phải gánh.

 

 

Chưa kể, một vấn đề ít người để ý là trong trường hợp có bảo lãnh nhưng DN vì nhiều lý do vẫn không thể hoàn thành dự án thì NH có đứng ra trả toàn bộ tiền cho người mua nhà? Nếu NH khi đó cũng... ầu ơ không chịu trách nhiệm bảo lãnh thì khách hàng đòi ai, kiện ai... cần làm rõ trong các quy định của thông tư hướng dẫn.

Th.Phương ghi