Bất động sản (BĐS) là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có một nguồn vốn vững mạnh, một kế hoạch tài chính dài hạn. Các doanh nghiệp (DN) BĐS VN hiện chỉ dựa vào ba nguồn huy động vốn chính: vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng, huy động từ khách hàng.


Thị trường nhà đất “nóng lạnh” trong thời gian qua một phần cũng do doanh nghiệp thiếu vốn. Ảnh: H.Thúy


Tuy nhiên, huy động vốn từ khách hàng đang chịu nhiều ràng buộc của pháp lý. Ngân hàng là kênh huy động chủ yếu nhưng lại là dòng vốn ngắn hạn và luôn phải chịu áp lực lớn trong việc trả nợ. Do vậy phần lớn các chủ dự án BĐS đều “đói” vốn, tiền huy động chỉ vừa đủ “chạy” được giấy phép đầu tư một dự án; sau đó để xây dựng, các chủ dự án phải tung ra nhiều “chiêu” mời gọi hợp tác đầu tư.


Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty ThuDuc House, cho rằng có nhiều cách để các công ty BĐS tìm vốn thực hiện dự án. Trong các loại hình này có thể nói phát hành trái phiếu là một lối ra đã và đang được nhiều DN áp dụng một cách có hiệu quả. Năm 2008, Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) phát hành 2 đợt trái phiếu với tổng trị giá lên đến 850 tỉ đồng và đã thu hút được sự chú ý của khá nhiều nhà đầu tư. Một số chủ đầu tư như Công ty Cổ phần Phát triển BĐS Phát Đạt cũng đang lên kế hoạch phát hành trái phiếu để huy động vốn đầu tư các dự án tại quận 7-TPHCM.


Tuy nhiên, một chuyên gia  cho rằng mặc dù góp vốn mua trái phiếu kinh doanh BĐS đúng là quan hệ dân sự và được quyền mua BĐS sau này với giá ưu đãi, nhưng trên thực tế có nhiều hợp đồng góp vốn mua căn hộ này, lô đất kia với giá bán cụ thể lại là vi phạm. Vì vậy cơ quan quản lý Nhà nước cần có quy định cụ thể về hình thức này.


Một  giải pháp khác là hình thức tiết kiệm BĐS đang ngày càng phổ biến và VN cần tham khảo hình thức này. Nhiều công ty BĐS còn tiến hành huy động vốn với nhiều hình thức chưa có tiền lệ tại VN. Điều đáng nói là những hình thức ấy hoặc những điều khoản trong thỏa thuận, hợp đồng luôn đứng về phía chủ đầu tư, đẩy rủi ro về phía khách hàng. Bình luận câu chuyện này, một chuyên gia kinh tế cho rằng khung pháp lý chưa theo kịp thực tiễn cuộc sống thì cần được bổ sung, cải tiến để DN có điều kiện thuận lợi trong kinh doanh, nếu không sẽ nảy sinh tình trạng “làm chui” gây ra rủi ro đối với khách hàng.

Bị “thổi còi” vượt rào


Ông Đinh Văn Ân, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), cho biết chính sách phát triển tiết kiệm BĐS tập trung vào việc ban hành văn bản luật pháp điều tiết những yếu tố chính như ký kết hợp đồng với các điều khoản, tiết kiệm, vay, phân bổ các khoản vay và trợ cấp... Tới nay, tiết kiệm theo hợp đồng chiếm 40% thị phần tín dụng thế chấp ở Áo, 32% tại Pháp và trên 20% tại Đức. Tại VN, tiết kiệm theo hợp đồng BĐS cũng đã được đề cập nhiều lần, song mới chỉ dừng ở ý tưởng. Trên thực tế, trong khi pháp luật về BĐS cũng như các quy định pháp lý khác bỏ trống hoàn toàn loại hình này, đã có DN “vượt rào”. Song cũng chính vì sự mạnh dạn khi chưa có khuôn khổ ấy, DN đã bị “thổi còi”. Cụ thể, việc Công ty BĐS Vinaland phát hành chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở vào đầu năm 2009 đã gây nhiều ầm ĩ. Để tránh rắc rối, Vinaland đã ngưng việc phát hành chứng chỉ quỹ tiết kiệm nhà ở.

Nguyễn Phúc