Việc thắt chặt tín dụng khiến thị trường bất động sản (BĐS) thiếu vốn. Do đó, các chuyên gia và các công ty kinh doanh BĐS vẫn đang tìm nhiều phương cách tạo vốn cho thị trường.
Hàng loạt dự án địa ốc đang xây dựng trên đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè -TPHCM. Ảnh: Tấn Thạnh
Vay vốn ngoại?
Nhiều người cho rằng đang có việc bất bình đẳng giữa cho vay chứng khoán, BĐS với vay tiêu dùng. Thực tế cho thấy lý do hạn chế tín dụng vào chứng khoán và BĐS là vì hai lĩnh vực này luôn có thể trong tình trạng bong bóng.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cần phải đánh giá nghiêm túc quy mô của thị trường BĐS, từ đó xác định khoảng trên 20% tín dụng mà các ngân hàng thương mại rót vào lĩnh vực này mỗi năm là cao hay thấp, cũng như tính toán việc thắt chặt tín dụng đến mức nào để BĐS không bị đổ vỡ quá mức trong giai đoạn khó khăn hiện nay.
|
Sau cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ bắt nguồn từ sự bùng phát quá mức hoạt động chứng khoán hóa BĐS, nhiều nước đã thận trọng hơn với sản phẩm này. Tại Việt Nam, với quan điểm duy trì sự ổn định cho thị trường BĐS, chưa biết bao giờ sản phẩm trên mới được cho phép thực hiện. |
Ông Võ đã đưa ra những gợi ý về giải pháp vốn cho thị trường BĐS. Trước hết, ông đề xuất việc mua bán nhà trên giấy là một giải pháp tìm nguồn vốn cho thị trường BĐS. Đây là cách vẫn thường làm từ việc mua bán nhà trên giấy, nguồn vốn hợp tác với người tiêu dùng, tới những nhà đầu tư (NĐT) nhỏ lẻ nộp tiền trước có thể nhận nhà trong thời gian tiếp theo, mua bán các BĐS hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, để làm được điều này, yếu tố quan trọng phụ thuộc vào tâm lý người tiêu dùng và NĐT nhỏ lẻ.
Việc thế chấp BĐS tại các ngân hàng nước ngoài nếu được cho phép sẽ là một giải pháp tốt. Hiện nay, theo luật, việc thế chấp BĐS chỉ được phép thực hiện tại các ngân hàng trong nước nhưng vốn của các tổ chức tín dụng này không cao. Trong khi đó, các ngân hàng nước ngoài rất mong muốn được tiếp cận vấn đề này.
Theo ông Võ, trước đây, Chính phủ đã từng cho thí điểm thế chấp BĐS tại các ngân hàng nước ngoài nhưng cái khó là pháp luật chưa cho phép, nhất là chúng ta chưa có cơ chế, chế độ sử dụng đất dành cho người, doanh nghiệp nước ngoài không phải là NĐT vào Việt Nam.
Hy vọng vào chứng khoán hóa bất động sản
Không phải đến bây giờ, khi thị trường BĐS khó khăn thì các doanh nghiệp mới nghĩ ra sản phẩm chứng khoán hóa BĐS. Từ năm 2008, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) đã đi tiên phong và khá thành công trong lĩnh vực này. Trong năm 2008, Sacomreal đã 3 lần phát hành trái phiếu huy động vốn cho các dự án BĐS, mức lãi suất 8,8% - 13,2%/năm, kỳ hạn 6 - 9 tháng, mỗi trái phiếu kèm theo quyền mua căn hộ với mức chiết khấu từ 5% - 8% trên giá bán. Hầu hết trái chủ của đợt phát hành 1 đều nhận quyền mua hoặc nhượng lại quyền mua cho người khác khi trái phiếu đáo hạn.
Trong bối cảnh thị trường BĐS trầm lắng, mới đây, một số đơn vị đã trăn trở đi tìm những sản phẩm mới hỗ trợ NĐT. Phát hành trái phiếu kèm chứng quyền nhằm huy động vốn cho dự án BĐS là một trong những sản phẩm đang được các doanh nghiệp tiến hành xây dựng.
Mới đây, đã có một công ty chứng khoán (CTCK) tìm một số đối tác kinh doanh BĐS để thiết kế một sản phẩm khác biệt cho các NĐT. Theo đó, CTCK sẽ đứng ra thu xếp vốn cho dự án bằng cách phát hành một loại trái phiếu kèm chứng quyền mua căn hộ, với mức giá căn hộ thấp hơn nhiều so với giá thị trường. NĐT mua căn hộ bằng trái phiếu sẽ phải nộp 100% số tiền mua căn hộ, trong đó công hỗ trợ 50%.
NĐT nhận trái tức hằng năm, được mua căn hộ với giá gốc, còn doanh nghiệp BĐS có vốn thực hiện dự án. Chi phí vốn cho kiểu huy động này rất thấp so với mặt bằng lãi suất hiện nay. Để huy động được vốn, doanh nghiệp BĐS chấp nhận bán giá thấp cho các NĐT góp vốn.
Phía CTCK thu được phí hỗ trợ vốn của NĐT và phí thu xếp vốn cho doanh nghiệp BĐS. NĐT sẽ thanh toán nốt 50% giá trị căn hộ cho CTCK khi dự án hoàn thành. Phía CTCK không chịu rủi ro, bởi tài sản bảo đảm chính là 50% giá trị NĐT đã nộp và quyền mua căn hộ giá ưu đãi.
Theo quy định hiện hành, CTCK không có chức năng gọi vốn nhưng sản phẩm trên được “núp” dưới bóng hợp đồng hợp tác đầu tư - một cách lách luật phổ biến cho các sản phẩm mới. Luật Chứng khoán sửa đổi bổ sung, có hiệu lực từ ngày 1-7, cho phép quỹ đầu tư BĐS hoạt động.
Đây là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào BĐS. Tuy nhiên, quỹ này huy động vốn ra sao, NĐT có được giao dịch các chứng chỉ quỹ hay không… vẫn là những vấn đề để ngỏ, chờ nghị định của Chính phủ và thông tư của Bộ Tài chính hướng dẫn.
và quét mã QR
Bình luận (0)