Mặt bằng cho thuê bắt đầu khởi sắc

Thị trường mặt bằng cho thuê tại TP HCM đang khép lại năm 2024 với những gam màu tươi sáng, báo hiệu một năm mới đầy triển vọng. Không khí nhộn nhịp, sôi động hiện hữu trên khắp các tuyến đường. Các hoạt động sửa sang, tân trang, làm mới mặt bằng diễn ra rầm rộ sau thời gian dài trầm lắng.

Mặt bằng đẹp hút khách

Ghi nhận dọc các tuyến đường trung tâm như Hai Bà Trưng, Đồng Khởi, Lê Lai..., chúng tôi nhận thấy đang có một sự thay đổi rõ rệt. Những bảng hiệu cho thuê mặt bằng "bám trụ" dai dẳng suốt thời gian qua nay đã dần biến mất, thay vào đó là những cửa hàng mới với đủ loại hình kinh doanh, từ thời trang, mỹ phẩm, đến ẩm thực, giải trí.

Anh Vũ Hoàng, một người đang tìm kiếm mặt bằng để kinh doanh dịch vụ trị liệu sức khỏe tại khu vực TP Thủ Đức, chia sẻ những ngày qua anh phải lùng khắp nơi để tìm mặt bằng ưng ý. 

"Mặt bằng phù hợp thì giá cao, tới 35-40 triệu đồng/tháng, còn mặt bằng vừa túi tiền chậm chân là mất. Vài ngày trước, tôi tìm được một căn nhà trên đường Trần Não (TP Thủ Đức) phù hợp với những yêu cầu đặt ra mà giá chỉ 25 triệu đồng/tháng. Nhưng đến gần giờ hẹn với chủ nhà thì môi giới báo đã có người khác đặt cọc trước" - anh Hoàng kể.

Chuyện của anh Hoàng phần nào phản ánh thực tế của thị trường hiện nay. Đó là nhu cầu thuê mặt bằng đang tăng cao, đặc biệt là ở những vị trí đẹp, dẫn đến tình trạng khan hiếm và cạnh tranh gay gắt. 

Anh Tuấn Anh, một người có kinh nghiệm lâu năm về môi giới cho thuê nhà đất tại các khu vực Phú Nhuận, Bình Thạnh, Thủ Đức..., cho biết thị trường này đang khởi sắc thấy rõ, phần lớn khách hàng tìm kiếm các tòa nhà có kết cấu 1 trệt, 2 đến 4 lầu với mức giá thuê dưới 50 triệu đồng/tháng để kinh doanh spa, làm văn phòng công ty hoặc đầu tư tân trang lại để cho thuê dưới dạng căn hộ dịch vụ (apartment).

Chị Thanh Tâm, một môi giới bất động sản chuyên hoạt động tại khu vực trung tâm TP HCM, cũng xác nhận tình hình cho thuê mặt bằng tại quận 1 hiện có nhiều chuyển biến tích cực. Hầu hết các mặt bằng bỏ trống đều đã có người thuê sau khi chủ nhà đã chủ động thương lượng, hạ giá để thu hút khách thuê. "Chỉ còn một số ít căn nhà "có vấn đề" về mặt pháp lý hoặc liên quan đến vụ án nào đó vẫn còn bị bỏ trống và không thể cho thuê" - chị Tâm nói.

Ông Nguyễn Văn Thiệu, một người am hiểu về lĩnh vực này, nhận định sự tăng trưởng của thị trường chủ yếu đến từ các thương hiệu lớn. Họ sẵn sàng chi trả mức giá cao để sở hữu những mặt bằng đắc địa, phục vụ cho chiến lược mở rộng kinh doanh, chiếm lĩnh thị phần. 

"Các thương hiệu lớn đang chiếm ưu thế trong cuộc đua giành mặt bằng đẹp" - ông Thiệu khẳng định. Bên cạnh đó, sự xuất hiện của một số chuỗi bán lẻ mới, đặc biệt là trong lĩnh vực ẩm thực và thời trang, cũng góp phần tăng nhiệt cho thị trường, họ chấp nhận mức giá thuê 80-100 triệu đồng/tháng cho những vị trí đẹp.

Các tổ chức tài chính, ngân hàng cũng không bỏ lỡ cơ hội "thâu tóm" những mặt bằng đắc địa. Điển hình là Prudential gần đây đã thuê lại mặt bằng 2 mặt tiền Trần Cao Vân - Hai Bà Trưng (quận 1) sau khi KSFinance (thuộc Tập đoàn Sunshine) trả lại và bỏ trống khá lâu.

Tuy nhiên, ông Thiệu cũng đặt ra câu hỏi về tính bền vững của chiến lược đầu tư mặt bằng này. Bởi, một số chuỗi đang đua nhau mở rộng nhằm chiếm lĩnh thị phần chứ chưa biết hiệu quả thực sự thế nào.

Ông Thiệu dự báo từ nay đến đầu năm 2025, giá thuê mặt bằng sẽ tăng nhẹ và những mặt bằng đẹp, giá tốt vẫn sẽ là "miếng mồi ngon" thu hút nhiều thương hiệu. Ông dẫn chứng một số chuỗi đang mở rộng như King Food Mart, các thương hiệu thời trang mới... sẽ tiếp tục "săn lùng" mặt bằng trong thời gian tới.

Lan đến các trung tâm thương mại

Không chỉ dừng lại ở các tuyến phố, sức nóng của thị trường còn lan tỏa đến các trung tâm thương mại. Theo Savills Việt Nam, công suất thuê tại các dự án bán lẻ hiện đại trong quý III/2024 đạt 94%, tăng 0,5 điểm phần trăm so với quý trước. 

Đặc biệt, các dự án trọng điểm như Hùng Vương Plaza, AEON Mall và Vạn Hạnh Mall luôn duy trì công suất 100%. "Các trung tâm thương mại này luôn thu hút lượng lớn khách hàng nhờ vị trí đắc địa, đa dạng ngành hàng và quản lý chuyên nghiệp" - bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý Cấp cao Bộ phận Cho thuê Bán lẻ Savills TP HCM, phân tích.

Bà Quyên cũng cho biết thêm, nhiều thương hiệu quốc tế đang "để mắt" đến thị trường TP HCM, nhưng vẫn còn một số rào cản như khan hiếm mặt bằng tại khu trung tâm và thủ tục pháp lý phức tạp. "Tuy nhiên, với lợi thế dân số trẻ, mức sống ngày càng cao và nhu cầu mua sắm lớn, Việt Nam vẫn là thị trường đầy tiềm năng đối với các thương hiệu quốc tế" - bà Quyên nhận định.

Savills dự báo đến năm 2027, thị trường TP HCM sẽ có thêm hơn 163.100 m2 diện tích bán lẻ từ 12 dự án mới, trong đó 55% tập trung ở khu vực ngoài trung tâm. Giá thuê mặt bằng tại khu vực trung tâm dự kiến sẽ ổn định trong năm 2025, trong khi khu vực ven đô có thể gặp khó khăn do phụ thuộc nhiều vào các ngành hàng thiết yếu.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP HCM, cho biết mặt bằng cho thuê ở các trung tâm thương mại đã sôi động trở lại sau 3 năm trầm lắng vì dịch bệnh. 

Tỉ lệ lấp đầy tại các trung tâm mới đạt gần 100%, kéo theo tỉ lệ trống toàn thị trường còn 5%-6%. "Ngành F&B và thời trang - phụ kiện đang dẫn đầu thị phần khách thuê tại các trung tâm thương mại" - bà Thanh cho biết thêm.