Nghịch lý sức mua từ phân khúc căn hộ

Trong khi câu chuyện thiếu nhà ở giá phải chăng liên tục được nhắc đến như nỗi trăn trở của người lao động có thu nhập trung bình và thấp thì thực tế thị trường bất động sản lại đang xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý, khi nhiều căn hộ giá mềm, căn hộ thứ cấp vùng ven khó tìm được người mua, còn các sản phẩm trung - cao cấp ở trung tâm vẫn duy trì sức hút nhất định.

Nhà giá thấp vẫn khó tìm người mua

Hơn 2 năm nay, chị Hoàng Nhi (TP HCM) liên tục rao bán căn hộ diện tích 62,2 m² tại dự án Teco Homes An Phú (phường An Phú, TP HCM) với giá 1,89 tỉ đồng nhưng vẫn chưa có khách mua. Chị cho biết căn hộ được mua cách đây 4 năm theo hình thức trả góp. Giá mua ban đầu hơn 1,7 tỉ đồng, chưa tính chi phí lãi vay ngân hàng. Với giá rao bán hiện tại, tính ra đơn giá khoảng 30 triệu đồng/m², thấp hơn nhiều dự án thương mại trên thị trường hiện nay nhưng không hiểu sao bán mãi vẫn không có người mua.

Tương tự, anh Hoàng từng mua căn hộ một phòng ngủ diện tích 46 m² tại dự án Legacy ở Thuận An (phường Thuận Giao, TP HCM). Sau thời gian sinh sống, việc di chuyển vào trung tâm TP HCM trở nên bất tiện nên anh quyết định bán lại. Dù đã chấp nhận mức giá hơn 1,3 tỉ đồng, bao gồm nội thất, nhưng anh vẫn mất nhiều tháng mới tìm được người mua.

Theo các môi giới khu vực phía Nam, không ít căn hộ thương mại có giá từ 28-30 triệu đồng/m² đang được rao bán liên tục nhưng lượng giao dịch vẫn khá khiêm tốn. Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, cho biết nhiều dự án chung cư đã bàn giao tại khu vực trung tâm TP HCM vẫn phát sinh giao dịch, dù giá không tăng mạnh. Trong khi đó, các dự án ở khu vực giáp ranh hoặc vùng ven lại chịu áp lực thanh khoản lớn hơn. Không ít chủ nhà chấp nhận giảm giá, thậm chí bán dưới giá vốn nhưng vẫn khó tìm khách.

Theo các chuyên gia, nghịch lý lớn nhất nằm ở chỗ sản phẩm được thiết kế cho người có thu nhập trung bình nhưng chính nhóm đối tượng này lại gặp nhiều rào cản khi tiếp cận. Ông Đạt Minh, một môi giới lâu năm tại TP HCM, cho biết phần lớn khách hàng ở phân khúc này chỉ tích lũy được khoảng 1 tỉ đồng, phần còn lại phải phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Tuy nhiên, các yêu cầu về sao kê thu nhập, hợp đồng lao động hay lịch sử tài chính khiến nhiều lao động tự do, công nhân hoặc người kinh doanh nhỏ lẻ không đáp ứng được điều kiện tín dụng.

Ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó Giám đốc chiến lược và đối ngoại Công ty Smartland, nhận định nhiều lao động phổ thông ít có thói quen giao dịch tài chính với ngân hàng ngoài việc nhận lương hoặc rút tiền. Vì vậy, việc hoàn thiện hồ sơ vay vốn với nhiều thủ tục phức tạp là thách thức không nhỏ. Khi không thể tiếp cận nguồn vốn, họ buộc phải tiếp tục thuê trọ thay vì sở hữu nhà ở.

Bên cạnh vấn đề tài chính, yếu tố vị trí cũng ảnh hưởng đáng kể đến khả năng tiêu thụ của nhà giá rẻ. Quỹ đất tại khu vực nội đô ngày càng khan hiếm và đắt đỏ khiến phần lớn dự án có giá bán thấp phải phát triển ở các đô thị vệ tinh hoặc vùng ven, cách trung tâm TP HCM từ 20-30 km. Mức giá phù hợp hơn nhưng chi phí thời gian đi lại, áp lực giao thông và hạn chế về hạ tầng dịch vụ lại khiến nhiều người cân nhắc.

Nếu phân khúc nhà ở bình dân đang đối mặt nhiều khó khăn về thanh khoản thì thị trường bất động sản cao cấp lại vận hành theo một quy luật hoàn toàn khác. Tại đây, câu chuyện không chỉ xoay quanh giá bán mà còn gắn với nhu cầu tích sản, bảo toàn tài sản và khẳng định vị thế của nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính.

Thực tế nói lên điều gì?

Không ít người đặt câu hỏi vì sao các chủ đầu tư không tập trung vào nhà ở giá thấp, phân khúc có nhu cầu lớn hơn mà tiếp tục phát triển những dự án căn hộ có giá hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông? Thực tế cho thấy lực cầu của nhóm khách hàng trung lưu, thượng lưu vẫn duy trì ổn định, tạo nền tảng cho sự phát triển của dòng sản phẩm cao cấp.

Đối với nhóm khách hàng này, ngôi nhà không đơn thuần là nơi ở. Điều họ tìm kiếm là một môi trường sống hoàn chỉnh với không gian xanh, mật độ cư dân thấp, hệ thống tiện ích chất lượng cao, dịch vụ quản lý chuyên nghiệp cùng cộng đồng cư dân có sự tương đồng về phong cách sống. Những yếu tố đó khiến họ sẵn sàng trả mức giá cao để đổi lấy sự riêng tư, an toàn và giá trị gia tăng lâu dài.

Theo Savills Việt Nam, nhiều dự án hạng A mở bán thời gian gần đây ghi nhận sức hấp thụ tích cực. Phần lớn các dự án đều tọa lạc tại những vị trí đắc địa, góp phần đẩy giá bán sơ cấp lên trên 100 triệu đồng/m². Thậm chí, giá bán bình quân ở một số phân khúc khảo sát trên thị trường sơ cấp đã đạt khoảng 224 triệu đồng/m² vào cuối năm 2025. Dù mặt bằng giá ở mức cao, nhu cầu tìm kiếm sản phẩm thuộc nhóm này vẫn hiện hữu.

Sức hút của bất động sản hạng sang còn thể hiện qua sự quan tâm dành cho các dự án mới tại khu vực trung tâm TP HCM và khu đô thị mới Thủ Thiêm. Chẳng hạn, dự án định hướng phát triển theo mô hình 5.0 tại ga Thủ Thiêm của Sơn Kim Land dù chưa công bố giá bán vẫn nhận được sự chú ý từ giới đầu tư. Trước đó, các dự án như The Metropole hay The Berkley với mức giá dao động từ 280-430 triệu đồng/m² cũng ghi nhận tỉ lệ hấp thụ khả quan. Tương tự, nhiều dự án khác như The Prive, Eaton Park hay Masterise Cosmo Central đều thu hút lượng khách hàng quan tâm đáng kể ngay từ giai đoạn đầu.

Ông Nguyễn Lê Hải Đăng cho rằng bất động sản cao cấp không chỉ được định giá bởi diện tích hay chi phí xây dựng mà còn bởi yếu tố khan hiếm, vị trí và khả năng giữ giá trong dài hạn. Với những người có nguồn lực tài chính mạnh, quyết định mua nhà thường dựa trên giá trị độc bản của sản phẩm, uy tín chủ đầu tư và tiềm năng gia tăng giá trị tài sản trong tương lai hơn là mức giá tuyệt đối.

Thực tế cho thấy nguồn cung nhà ở cao cấp tại khu vực trung tâm TP HCM không nhiều do quỹ đất ngày càng hạn chế. Điều này khiến những sản phẩm sở hữu vị trí đẹp trở nên khan hiếm hơn theo thời gian.

Theo ông Võ Hồng Thắng, các dự án nằm gần khu trung tâm thương mại - tài chính của TP HCM, đặc biệt quanh khu vực Thủ Thiêm, luôn có lợi thế riêng về vị trí. Chính yếu tố khan hiếm này giúp các dự án thu hút nhóm khách hàng giàu có với mục tiêu tích lũy tài sản và kỳ vọng tăng giá trong dài hạn. "Nhìn tổng thể, đà tăng giá của phân khúc cao cấp phần lớn phản ánh quy luật cung - cầu, chi phí đất đai ngày càng cao cùng tiêu chuẩn phát triển sản phẩm khắt khe hơn. Trong khi đó, khó khăn của phân khúc nhà ở giá thấp lại nằm ở khả năng tiếp cận của người mua, từ thủ tục pháp lý, điều kiện vay vốn cho đến vị trí dự án" - ông Thắng nói.