Nhiều quy định mới về bán, cho thuê bất động sản

Tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản với 10 Chương 83 điều (Luật Kinh doanh bất động sản 2023), có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1-1-2025.

Thực hiện nhiệm vụ Chính phủ giao, Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 để thay thế Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ.

Dự thảo Nghị định sẽ lấy ý kiến đến ngày 27-4, gồm 7 Chương, 38 Điều. Trong đó cụ thể về kinh doanh bất động sản có sẵn và kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản; hợp đồng kinh doanh bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản; điều tiết thị trường bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Do đó, dự thảo nghị định nhằm mục đích định lượng, đưa ra các tiêu chí "cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ".

Đáng chú ý, tại khoản 1, Điều 7, Bộ Xây dựng quy định về điều kiện đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và đối với tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh. Đây là quy định rất mới so với quy định hiện hành tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP.

Điều kiện kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ

Trong dự thảo nghị định, Bộ Xây dựng đưa ra 3 phương án.

Phương án 1: Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai từ 3 đến 5 nhà ở hoặc 3 đến 5 căn hộ chung cư, trong 1 năm (12 tháng). Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ 5 đến 10 công trình xây dựng hoặc 5 đến 10 phần diện tích sàn trong công trình xây dựng, trong 1 năm (12 tháng).

Phương án 2: Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 1.000 m2 đến 2.000 m2 đất tại khu vực đô thị hoặc 3.000 m2 đến 5.000 m2 đất tại khu vực nông thôn; từ 1.000 m2 đến 2.000 m2 sàn xây dựng đối với nhà ở, công trình hỗn hợp có nhà ở hoặc từ 3.000 m2 đến 5.000 m2 sàn xây dựng đối với công trình xây dựng không có nhà ở.

Phương án 3: Cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê theo quy định tại khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15.

Cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có nguồn gốc là nhà ở, công trình xây dựng được nhận thừa kế.

Cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở có nguồn gốc là nhà ở tình nghĩa, nhà ở tình thương, nhà đại đoàn kết mà cá nhân được cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân tặng cho…

Theo quy định hiện hành tại Điều 5, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên cũng không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên Nghị định số 02/2022/NĐ-CP chưa đưa ra các tiêu chí cụ thể về số lượng bất động sản được phép giao dịch cho nhóm đối tượng này.