Mỗi cấp tòa tuyên một kiểu

Mới đây, TAND TP HCM xử phúc thẩm đã tuyên hủy bản án dân sự sơ thẩm vụ kiện tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ dự án Petro Vietnam Landmark (PVL, quận 2) giữa khách hàng Trần Thị Châu Giang (ngụ quận 3) với chủ đầu tư - Công ty CP Bất động sản (BĐS) Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVC Land, quận 3).

Dự án PVL mới thi công xong phần thô rồi “đắp chiếu” hơn 2 năm nay Ảnh: HOÀNG TRIỀU

Trước đó, như Báo Người Lao Động đã thông tin, tháng 4-2014, TAND quận 2 xét xử sơ thẩm đã tuyên hủy hợp đồng mua bán căn hộ, buộc PVC Land phải hoàn trả hơn 1,9 tỉ đồng mà khách hàng đã thanh toán và hơn 402 triệu đồng lãi suất do chậm giao nhà.

Lừa dối khách hàng

Tháng 3-2010, vợ chồng bà Giang ký hợp đồng mua bán căn hộ PVL thông qua sàn giao dịch BĐS chi nhánh Công ty CP BĐS Điện lực Dầu khí Việt Nam (PV Power Land) do PVC Land ủy quyền. Theo hợp đồng, bà Giang phải thanh toán hơn 2 tỉ đồng để mua căn hộ 101,82 m2, PVC Land cam kết giao nhà vào quý IV/2011. Tháng 10-2011, bà Giang thanh toán 100% giá trị hợp đồng (được chiết khấu 5%) với số tiền hơn 1,9 tỉ đồng. Do chủ đầu tư chậm giao nhà, ngày 1-10-2012, bà Giang khởi kiện ra TAND quận 2 yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua bán, PVC Land phải hoàn trả toàn bộ phần giá trị căn hộ mà bà Giang đã thanh toán, đồng thời trả lãi do chiếm dụng vốn trái phép.

Tại phiên tòa sơ thẩm, bà Giang cung cấp công văn của Thanh tra Sở Xây dựng TP xác nhận ngày 12-10-2010, PVC Land mới thi công xong phần móng và tầng hầm; PVC Land tiến hành huy động vốn trước khi có quyết định giao đất và thi công xong hạng mục phần móng công trình. UBND quận 2 cũng xác nhận: “Ngày 6-9-2010, UBND quận 2 phối hợp với các đơn vị liên quan bàn giao ranh mốc dự án cho chủ đầu tư”. Như vậy, so với thời điểm bà Giang ký hợp đồng mua căn hộ (ngày 22-3-2010), 6 tháng sau, PVC Land mới nhận ranh mốc dự án và 7 tháng sau mới thi công xong phần móng.

HĐXX TAND quận 2 nhận định PVC Land không thông báo việc chưa được giao đất, dự án chưa thi công xong phần móng đã rao bán căn hộ là “lừa dối khách hàng”, vì vậy hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu.

Định giá tài sản chưa hoàn thành (?)

Tuy nhiên, xét xử phúc thẩm, TAND TP cho rằng cấp sơ thẩm không định giá tài sản (căn hộ) mua bán để giải quyết hậu thiệt hại của hợp đồng vô hiệu là không đúng quy định; buộc PVC Land trả cho nguyên đơn (bên mua) toàn bộ số tiền đã thanh toán và tiền lãi theo lãi suất chậm là không đúng căn cứ. Để làm cơ sở bồi thường thiệt hại chấm dứt hợp đồng vô hiệu, cấp phúc thẩm yêu cầu: “Trường hợp căn hộ chưa xây dựng hoàn thành không định giá được thì việc xác định giá có thể dựa trên cơ sở căn hộ tương tự tại địa bàn hoặc khảo sát trên thị trường để xác định giá tại thời điểm xét xử”.

Trao đổi với chúng tôi, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP HCM, khẳng định: “Là đơn vị kinh doanh BĐS, PVC Land đương nhiên phải biết việc mình chưa có đủ điều kiện ký kết hợp đồng bán căn hộ nhưng vẫn tổ chức rao bán và ký kết hợp đồng với khách hàng. Do đó, cấp sơ thẩm xác định PVC Land là bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là phù hợp”.

Ngoài ra, theo luật sư Hậu, vì đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ giữa các bên là tài sản hình thành trong tương lai, tại thời điểm xét xử căn hộ vẫn chưa tồn tại trên thực tế. Vì vậy, việc xác định giá trị chênh lệch để tính phần bồi thường theo quy định tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 là không khả thi. Cấp sơ thẩm xác định phần bồi thường dựa trên việc tính tiền lãi theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước 9%/năm trong trường hợp này là phù hợp với quy định pháp luật khi bên bán đã nhận tiền thanh toán của bên mua.

“Tòa phúc thẩm tuyên hủy án sơ thẩm vì lý do phải xác định giá trị căn hộ để giải quyết phần bồi thường là không phù hợp, tạo điều kiện cho chủ đầu tư tiếp tục chiếm dụng vốn của người mua nhà” - luật sư Hậu nói.