Quy định tách thửa cần tính thuyết phục cao

Ủy ban MTTQ TP HCM vừa tổ chức hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo quyết định của UBND TP HCM về ban hành quy định điều kiện tách thửa, điều kiện hợp thửa, diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn nhằm thay thế Quyết định 60/2017.

Còn băn khoăn

Hiện nay, việc nhận hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất theo quy định tại Quyết định 60/2017 có vướng mắc. 

Cụ thể như giải quyết tách thửa đất ở phải căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/2.000 hoặc quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt xác định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất. 

 Sau 3 năm, kể từ ngày rà soát, phê duyệt các quy hoạch này mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc có nhưng chưa có thông báo thu hồi đất… thì mới được tách thửa đất.

Theo ông Thái Văn Tín, đại diện Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Tân Phú, khi giải quyết tách thửa cho đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) thì UBND quận Tân Phú họp tổ công tác liên ngành để xem xét, giải quyết tách thửa. Trong khi đó, theo dự thảo quyết định thay thế thì trường hợp thửa thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, thiết kế đô thị chi tiết tỉ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì được tách thửa.

Ông Tín cho rằng ở khâu tổ chức thực hiện, UBND quận, huyện và TP Thủ Đức phải chịu trách nhiệm rà soát và có ý kiến về sự phù hợp quy hoạch xây dựng đối với việc tách thửa đất. Đại diện Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Tân Phú kiến nghị quy định rõ là tất cả các trường hợp tách thửa, UBND các địa phương rà soát, có ý kiến về sự phù hợp quy hoạch xây dựng đối với việc tách thửa hay chỉ áp dụng đối với trường hợp cụ thể.

Về diện tích đất tối thiểu khi tách thửa, luật sư Trương Thị Hòa cho rằng dù giữ nguyên so với Quyết định 60/2017 nhưng sự thay đổi lớn ở dự thảo là bề ngang, chiều sâu được làm rõ hơn. "Trước đây chỉ nói tối thiểu bề ngang bao nhiêu mà không nói bề sâu. Quy định chưa rõ nên trong quá trình triển khai bị lấn cấn" - luật sư Hòa nhận xét.

Tuy nhiên, bà Hòa đề nghị xem xét diện tích tối thiểu được tách thửa tại khu vực 3, vì quy định 80 m2 sẽ rất khó cho người dân có nhu cầu tách thửa. Luật sư đồng thời lưu ý ban soạn thảo cần đối chiếu Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực, trong đó có phần phân loại đất nông nghiệp để quyết định mới ban hành phù hợp với luật.

Nhiều điểm tiến bộ

Ông Nguyễn Văn Nam, Viện Nghiên cứu pháp luật phía Nam, nêu ý kiến diện tích tối thiểu tách thửa đối với các loại đất là khá hợp lý, tương đồng với các tỉnh lân cận và có tính đặc trưng của thành phố khi chia ra 3 khu vực. Ngoài ra, dự thảo cơ bản phù hợp với Luật Đất đai 2024, ngăn chặn được tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất tràn lan, hạn chế được tình trạng phân lô, bán nền tùy tiện, phá vỡ quy hoạch thành phố.

"Quy định tại dự thảo sàng lọc được các trường hợp tách thửa xuất phát từ nhu cầu thực sự của người dân, bảo đảm quy hoạch sử dụng đất của thành phố, tránh tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất tràn lan gây xáo trộn chính sách của nhà nước, công tác quản lý đất đai, ngăn chặn tình trạng lũng đoạn chính sách, trục lợi" - ông Nguyễn Văn Nam nhận xét.

Ông Lê Mạnh Hùng, thành viên Hội đồng Tư vấn về khoa học - kỹ thuật và môi trường, Ủy ban MTTQ TP HCM, cũng đồng ý rằng với Quyết định 60/2017 thì dự thảo lần này có điểm tiên tiến. Đơn cử như trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất.

Giống như nhiều đại biểu, ông Hùng cũng kiến nghị làm rõ một số nội dung để tránh cơ chế xin - cho, nhũng nhiễu người dân khi làm thủ tục tách thửa, hợp thửa.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, đánh giá cao góp ý của các đại biểu, chuyên gia và cho hay dự thảo lần này nhận được nhiều sự quan tâm đặc biệt vì tác động trực tiếp tới người dân.

"Chúng tôi lắng nghe, tiếp thu, hoàn chỉnh, tham mưu UBND TP HCM để ban hành quyết định mới chính xác, khả thi để chính sách này đi vào đời sống người dân" - ông Thắng nói.

Theo ông Thắng, dự thảo được thực hiện trên cơ sở xác định những bất cập, vướng mắc của Quyết định 60/2017, đồng thời tiếp thu Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực. 

"Chúng ta lấy ý kiến phản biện, tiếp thu và hoàn chỉnh, trình thành phố quyết định" - ông Thắng nhấn mạnh. Theo ông, quan điểm của thành phố là lắng nghe đầy đủ ý kiến, thẩm định của Sở Tư pháp và nhiều ý kiến khác trước khi ký quyết định ban hành.

Thời điểm ban hành quyết định mới có thể chậm, lùi hay kết hợp thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. "Nhưng nguyên tắc là phải làm cho bằng được quyết định này. Nó chứa đựng gần như những nội dung luật mới ban hành và cộng với nội dung góp ý, tiếp thu. Chúng ta làm nhanh chóng, kịp thời. Làm càng sớm, lấy ý kiến càng nhiều, càng sâu thì quyết định này có tính thuyết phục càng cao" - Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM nhấn mạnh.