Áp lực “đè” khu trung tâm

Để giảm bớt áp lực cho khu trung tâm và cải thiện điều kiện sống của người dân, TP HCM đã chủ trương giãn dân ra ngoại thành thông qua việc quy hoạch khá nhiều khu đô thị mới. Tuy nhiên đến nay, ngoài khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng đã thành hình và “chia lửa” bớt cho trung tâm, khu đô thị mới Thủ Thiêm, khu đô thị cảng Hiệp Phước, khu đô thị Tây Bắc… vẫn còn dang dở.

Trong căng thẳng, ngoài hoang vu

Dự án 154 ha Cát Lái - Bình Trưng Đông (quận 2) được Kiến trúc sư trưởng phê duyệt năm 1998 với nhiệm vụ giãn dân cho quận 1 và khu trung tâm. 14 doanh nghiệp tham gia đầu tư nhưng sau hơn chục năm, khu dân cư mới vẫn chỉ có vài căn nhà, hạ tầng chính chưa được xây dựng, thậm chí nhiều dự án thành phần mới giải phóng mặt bằng được phân nửa.

Khu vực dọc đường dẫn lên cầu Phú Mỹ và đường vành đai phía Đông từng được giới chuyên môn đánh giá là vị trí đắc địa nhưng đến nay, các dự án bất động sản vẫn “án binh bất động”, đầu cầu Phú Mỹ (phía quận 2, quận 9) là vùng đất trống bạt ngàn, người dân thì không thể xây cất cũng chẳng sản xuất được.

Nhiều dự án giãn dân tại quận 2, TP HCM vẫn hoang vắng

Trong khi đó, không gian tại khu trung tâm hiện hữu đang được khai thác một cách triệt để. Theo đồ án quy hoạch chi tiết 1/2.000 khu trung tâm hiện hữu (khu 930 ha) do UBND TP phê duyệt, khu bờ Tây sông Sài Gòn có hệ số sử dụng đất là 2,5. Vừa qua, Tổng Công ty Tân Cảng Sài Gòn đã đề xuất TP nâng hệ số sử dụng đất của dự án phức hợp Tân Cảng Sài Gòn lên 5 để thu hút đầu tư.

Rất nhiều cuộc họp do các cơ quan chuyên môn tổ chức và UBND TP chủ trì. Sau nhiều lần cân đo đong đếm, hệ số sử dụng đất khu phức hợp Tân Cảng Sài Gòn cuối cùng đã được chốt ở con số 3,75; dân số được duyệt là 16.000 người.

Tương tự, sau nhiều lần kiến nghị của Công ty TNHH MTV Ba Son, hệ số sử dụng đất của khu trung tâm phức hợp Ba Son cũng được tăng từ 2,5 lên 4,72; dân số tăng từ 4.700 người lên 5.400 người.

Hệ số sử dụng đất tăng đồng nghĩa với việc tăng mật độ xây dựng, tầng cao, dân số… sẽ tạo sức ép lên hạ tầng kỹ thuật - xã hội không chỉ bản thân các dự án mà cả toàn khu 930 ha, nhất là trong trường hợp trục cầu Sài Gòn - Nguyễn Hữu Cảnh - Tôn Đức Thắng đang là điểm giao thông căng thẳng của TP.

Công ty Ba Son đề xuất đưa toàn bộ hệ thống giao thông trong khu phức hợp xuống ngầm để tăng diện tích không gian mở. Điều đáng nói là tuyến metro số 1 sẽ đi qua khu vực bờ Tây nên việc đưa hệ thống giao thông xuống ngầm phải tính được phương án kết nối với tuyến metro cũng như các tuyến đường dọc sông, tính khả thi trong việc vận hành, bảo dưỡng hệ thống giao thông ngầm… Theo các chuyên gia, đây là điều không hề đơn giản.

Trong khi đó, Tổng Công ty Tân Cảng chưa đưa ra giải pháp giao thông mới khi điều chỉnh hệ số sử dụng đất vì cho rằng các quy hoạch sắp tới của TP đã giải quyết được vấn đề giao thông trong khu vực.

Dồn sức cho Thủ Thiêm

Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho rằng bờ Tây sông Sài Gòn nên giảm hệ số sử dụng đất chứ không tăng. Các dự án dọc bờ Tây sông Sài Gòn đang thực hiện theo hướng cao dần về phía bờ sông - đây là một quy hoạch ngược so với xu hướng chung của thế giới vì chỉ có những người tại các dự án ven sông mới được hưởng lợi, trong khi dòng sông là của chung tất cả người dân TP.

Phân tích, đánh giá một số giải pháp hạ tầng giao thông trong khu vực, ông Sơn khẳng định dù có cải tạo, đầu tư thêm đến đâu cũng không tháo gỡ được tình trạng ùn tắc nên tăng hệ số sử dụng đất, giao thông trong khu vực sẽ ngày càng kẹt thêm. Vấn đề này chỉ giải quyết trong quy hoạch tổng thể có kết nối với khu đô thị mới Thủ Thiêm với những cây cầu bắc qua sông Sài Gòn.

“Thủ Thiêm sẽ là cực phát triển đối trọng với khu trung tâm hiện hữu và cũng để giãn dân, giảm áp lực cho khu trung tâm. Chưa kể TP đang vay một khoản nợ rất lớn để đầu tư hạ tầng cho Thủ Thiêm, chậm hoàn thành ngày nào thì phải trả lãi suất ngày ấy. Đầu tư vào Tân Cảng, Ba Son có nhiều như thế nào cũng không đủ bù lỗ cho Thủ Thiêm. Vì thế, các doanh nghiệp muốn đầu tư vào bờ Tây thì có thể giới thiệu họ ra Thủ Thiêm với các chính sách ưu đãi về chỉ tiêu quy hoạch, lãi suất, thủ tục hành chính…” - ông Sơn đề xuất.

Theo ông Sơn, phải dồn sức cho Thủ Thiêm, bờ Tây chưa có chủ đầu tư cứ làm công viên cây xanh, mở rộng không gian cho người dân được hưởng thụ. Còn Thủ Thiêm mà chưa hình thành thì không chỉ TP thiệt hại, hướng phát triển của bờ Tây sông Sài Gòn cũng chắc chắn không có lối ra.