Chuyện "Nhà bán cho dân, giấy “bán” ngân hàng": Mời công an vào cuộc

Ngày 26-2, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) TP HCM đã làm việc với một số ngân hàng (NH) về việc cấp giấy chứng nhận (GCN) cho người mua căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở mà quyền sử dụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai đã đăng ký thế chấp (Báo Người Lao Động phản ánh trong bài Nhà bán cho dân, giấy “bán” ngân hàng).

Hai phương án xử lý

Dẫn Thông tư 17/2009 của Bộ TN-MT quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bà Võ Thị Hiếu Hạnh, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký (VPĐK) QSDĐ TP HCM, cho biết trường hợp chủ đầu tư đã bán căn hộ thì thửa đất đã chuyển sang hình thức sử dụng chung. Như vậy, sau khi bán căn hộ thì chủ đầu tư và những người mua sẽ là đồng chủ sử dụng khu đất. Do đó, NH phải có trách nhiệm phối hợp với chủ đầu tư để có hướng tháo gỡ trong việc cấp GCN cho khách hàng.

Quyền sử dụng đất của The Manor 2 đang bị cầm cố tại ngân hàng khiến khách hàng chưa được cấp giấy chứng nhận

Trường hợp chủ đầu tư đã bán hết tài sản, các bên cần lập thủ tục xóa đăng ký thế chấp để thực hiện thủ tục cấp GCN cho khách hàng. Trường hợp chưa bán hết tài sản, chủ đầu tư sẽ nộp hồ sơ xin cấp GCN cho phần tài sản chưa bán, trong đó liệt kê phần nào đã bán, phần nào chưa; trên cơ sở này, VPĐK QSDĐ sẽ chuyển hồ sơ về Sở TN-MT TP HCM xem xét cấp GCN.

Phương án thứ nhất, Sở TN-MT sẽ cấp lại GCN mới cho chủ đầu tư đối với phần tài sản chưa bán, VPĐK QSDĐ sẽ cập nhật từ hình thức sử dụng riêng sang sử dụng chung trên GCN gốc. Sau đó, chủ đầu tư và các NH thực hiện đăng ký xóa thế chấp cũ, đăng ký thế chấp mới; VPĐK QSDĐ sẽ chuyển hồ sơ đã đủ điều kiện về quận - huyện để tiến hành cấp GCN cho khách hàng.

Phương án thứ hai, VPĐK QSDĐ sẽ cập nhật phần tài sản chưa bán lên GCN gốc, chủ đầu tư và các NH thực hiện cùng lúc việc xóa thế chấp cũ và đăng ký thế chấp mới (là phần tài sản chưa bán của chủ đầu tư). Sau đó, VPĐK QSDĐ tiếp tục cập nhật biến động từ hình thức sử dụng riêng sang sử dụng chung và chuyển hồ sơ đã đủ điều kiện cấp GCN về quận - huyện để cấp cho khách hàng.

Sai đến đâu sẽ xử lý đến đó

Đại diện NH Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank) cho rằng nếu chủ đầu tư chưa thanh toán hết dư nợ thì không thể xóa thế chấp. Theo đề xuất của Eximbank, khi chủ đầu tư đã thanh toán dư nợ một số căn hộ, NH sẽ xác nhận điều đó trong hồ sơ xin cấp GCN. Đây sẽ là điều kiện đủ để cấp GCN, bảo đảm quyền lợi cho khách hàng và cả NH.

Tuy nhiên, đại diện Sở TN-MT TP HCM cho rằng như vậy sẽ đẻ thêm thủ tục con; vả lại, chẳng khác nào NH cũng được tham gia xét duyệt cấp GCN - điều này không đúng quy định. Theo Sở TN-MT, để xảy ra tình trạng này cũng có lỗi của các NH đã không kiểm soát dòng tiền chặt chẽ. Do đó, nếu NH và chủ đầu tư không tự thỏa thuận được, trường hợp xấu nhất, sở vẫn sẽ tiến hành cấp GCN cho người dân, các tranh chấp dân sự sẽ do cơ quan điều tra và tòa án giải quyết.

Đại diện NH Nhà nước Chi nhánh TP HCM thừa nhận theo nguyên tắc, các NH phải quản lý chặt dòng tiền, giải ngân cho bên thứ ba và chia tiến độ thanh toán dư nợ khi đã bán được một số lượng căn hộ nhất định. Ở đây có rất nhiều trường hợp căn hộ đã bán hết nhưng chủ đầu tư vẫn chưa hoàn được phần dư nợ nào cho NH. Sai phạm của các chủ đầu tư có một phần lỗi quản lý chưa chặt chẽ của các NH và sai đến đâu sẽ xử lý đến đó.

Vì thế, đại diện NH Nhà nước ủng hộ hướng giải quyết của Sở TN-MT TP HCM về việc phát thông báo cấp GCN cho khách hàng cá nhân. NH Nhà nước đề nghị sở đưa ra một khoảng thời gian nhất định để thông báo kịp đến các NH, mọi việc sau đó sẽ do tòa án giải quyết.

Trước đó, tại cuộc họp về việc cấp GCN do UBND TP HCM tổ chức, ông Nguyễn Hữu Tín, Phó Chủ tịch UBND TP, khẳng định người dân không có lỗi nên sẽ xem xét để cấp GCN, còn giao dịch - tranh chấp giữa chủ đầu tư và NH sẽ do 2 bên tự giải quyết.