Theo Chủ tịch UBND huyện Bình Chánh Nguyễn Thành Rum, các chủ dự án cần công khai tiến độ dự án, xác định thời điểm bán và bán công khai để tránh tình trạng đầu cơ.
Một tháng qua, sau khi có tin UBND TPHCM sẽ ban hành chỉ thị tăng cường quản lý đất đai, khu vực đất nông nghiệp, dẫn đến đất chưa quy hoạch rớt giá từng ngày. Ngược lại, đất của các dự án lại đang “trúng mùa”, vì thường các dự án đã được quy hoạch và được giao đất, nên nhiều người không phải lo về mặt pháp lý. Tuy “sáng giá”, song giới kinh doanh địa ốc cho biết giao dịch đất dự án lại không tăng bao nhiêu, vì mua đất dự án vừa đắt đỏ lại không kém rủi ro.
Ngày càng đắt đỏ.- Thật ra, các dự án quy hoạch khu dân cư (KDC) đã có và thực hiện từ lâu. Song, gần đây đất nông nghiệp bị “đóng băng” không giao dịch gì được, người ta quay sang đất dự án, nên nó được mùa bung ra. Hiện nay, ở vùng ven nội thành và ngoại thành, đi đâu người ta cũng gặp dự án khu dân cư (KDC). Trên tỉnh lộ 25B - quận 2, quanh khu vực cầu Giồng Ông Tố mới, chúng tôi thấy có đến 4 dự án KDC, cái đã hoàn tất hạ tầng, cái đang tiến hành san lấp và có mảnh vẫn còn trồng lúa! Ở quận 9, hàng loạt các dự án KDC như Đông Dương, Nam Long, Hồng Long, An Việt... đang triển khai thực hiện (theo báo cáo của Sở Địa chính - Nhà đất, quận 2, 9 có hơn 100 dự án). Huyện Bình Chánh cũng có hơn 30 công ty tham gia xây dựng, quy hoạch nhiều KDC...
Tuy được mùa nở rộ, song đất dự án lại có giá... trên trời! Trong vòng một tháng, giá đất đã tăng từ 10% - 30%, có nơi tăng đến 50%, nhưng thiếu độ ổn định. Nhiều nơi giá tăng, giảm lên xuống hàng ngày cả chục lần, đây thực sự là điều bất ổn thật sự của thị trường bất động sản. Sáng 18-4, đến KDC sông Giồng - quận 2, chúng tôi hỏi mua đất thì được chào với những miếng đất khá hấp dẫn như: hướng Đông
Giá “ảo”.- Hiện nay, đa số các công ty còn đất dự án đều kìm đất lại để nghe ngóng tình hình, chưa bung ra bán vội. Chúng tôi đã liên hệ một số công ty với danh nghĩa là báo muốn thông tin cho bạn đọc thì đều nhận được những câu trả lời quen thuộc: “Dự án đã bán hết” hoặc “dự án đang triển khai”... Nếu gọi với danh nghĩa khách hàng muốn tìm mua thì, “xin mời quý khách đến tham quan, đăng ký và chờ!”. Thực tế, những lô đất đang và đã triển khai lại có mặt khắp trên thị trường giao dịch chợ đen mà chỉ cần “phôn” một cú hàng trăm miếng đất đã bán hoặc chưa bán, đất đang trong quá trình quy hoạch sẽ có ngay, tha hồ lựa chọn miễn là mạnh “đô”. Thực tế, giá đất dự án tăng cao trong những ngày qua là do mua bán lòng vòng trên thị trường tự do, còn các công ty thì khan hiếm hàng bán vì thực chất một dự án ra đến thị trường chỉ còn chưa đến 15% và bán hết vèo sau vài giờ sau khi công bố bán.
Chiều 18-4, đến KDC sông Giồng - quận 2, chúng tôi được một số người đi xem đất tại đó nói rằng đã kín hết chỗ. Song, liên hệ với hai tay “cò” đất H. và L., thường có mặt tại các quán cà phê cạnh đó, chúng tôi được chào 4 nền nhà với giá gần 7 triệu đồng/m2. Ông Tiến, người đã mua đất dự án KDC này, cho biết: “Giá như vậy chắc bán qua bán lại vài lần rồi. Hồi tui mua giá gốc, chưa đến 3 triệu đồng/m2”. Ở Thủ Đức, đất dự án KDC Hiệp Bình Phước giá gốc từ công ty bán ra cuối năm 2001 chỉ dưới 2 triệu đồng/m2, nhưng nay các dịch vụ tư nhân đã nhận ký gởi, rao bán với giá gần 4 triệu đồng/m2...
Tại các trung tâm giao dịch địa ốc, các dịch vụ ký gởi tư nhân và thị trường tư do, cũng chẳng mấy người giao dịch đất dự án. Chúng tôi đã gặp nhiều người đi dọ hỏi giá cả, xem xét vị trí rồi lắc đầu bỏ đi, bảo rằng “giá ảo, quá cao”. Tiến sĩ Ngô Trần Công Luận, Giám đốc Văn phòng Nhà đất Đô thị mới (nhadat.com), nhận xét: “Rất ít người mua đất dự án để làm nhà ở, mà chủ yếu mua để bán lại kiếm lời. Khi giá đã lên cao thì họ không dám đụng tới, những người có nhu cầu nhà ở lại càng không mặn mòi”. Một thực tế là đất tại các dự án đang triển khai thu hút người mua nhiều hơn đất đã triển khai hoàn tất.
Cũng lắm rủi ro.- Nếu có người nào quyết định mua đất dự án, thì trước hết, họ nghĩ rằng để yên tâm về mặt pháp lý, vì dự án KDC nào cũng được quy hoạch, được các cấp thẩm quyền giao đất. Nhưng trên thực tế, mua đất dự án cũng lắm những rủi ro không lường hết được. Đa phần giao dịch đất dự án hiện nay đều bằng giấy tay. Cò H (khu dân cư sông Giồng) giải thích với chúng tôi về giấy tờ đất như sau: “Bây giờ mua bán sang tay với giấy tay và có bản photo giấy chứng nhận hợp đồng công ty sẽ giao đất. Chỉ hai tháng nữa thôi, KDC hoàn chỉnh công ty sẽ ra sổ đỏ cho người mua gốc, người đó sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho mấy ông”. Tại KDC của Công ty Kinh doanh Phát triển nhà Phú Nhuận ở phường Hiệp Bình Chánh - Thủ Đức (6 triệu đồng/m2), một nhóm người sau khi dọ hỏi giấy tờ, nghe chủ đất lòng vòng một hồi, đã “chóng mặt” bỏ đi!
Tại một buổi hội thảo về thị trường bất động sản mới đây, luật sư Nguyễn Thị Chinh - Đoàn Luật sư TPHCM - nhận xét: “Thực tế có nhiều dự án chưa có quyết định giao đất, chủ đầu tư chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã chào bán và người mua chỉ có hợp đồng bán nền nhà hoặc hợp đồng huy động vốn trả bằng nền nhà, thậm chí chỉ có giấy thỏa thuận mua giùm đất của nhân viên thuộc đơn vị đầu tư. Các loại giấy tờ này không có giá trị pháp lý. Nếu dự án quy hoạch không triển khai được... người mua nắm chắc rủi ro”. Đơn cử như công ty T.C mới được Kiến trúc sư trưởng TP thuận địa điểm xây dựng KDC ở Phong Phú - Bình Chánh, đã san lấp 3 ha và phân lô bán 30 nền nhà để có vốn đầu tư tiếp. Mọi người chắc không thể quên vụ Trần Văn Giao lừa đảo hàng trăm tỉ đồng cũng xuất phát từ việc chuyển nhượng lòng vòng trên giấy và một nền nhà bán cho gần 10 người. Do đó, hiện nay việc mua bán đất cũng lắm rủi ro.
| Giải pháp định giá cho thị trường nhà đất Khi thị trường nhà đất được hình thành thì việc định giá cho loại sản phẩm đặc biệt này là cần thiết. Tuy nhiên, chính vì tính đặc biệt của loại sản phẩm này nên quan hệ cung cầu trên thị trường nhà đất phụ thuộc cả vào số lượng, không gian, thời gian và kết cấu. Chính sự chi phối này dẫn đến hệ quả là việc định giá cho loại sản phẩm này sẽ không khả thi nếu không xuất phát từ thị trường. Giải pháp thực hiện bao gồm các bước sau: 1. Nhà nước phải coi các loại giấy tờ về nhà đất là công cụ để phục vụ quản lý. Nhanh chóng hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận pháp lý dựa trên cơ sở công nhận hiện trạng. Ngay cả không thu tiền sử dụng đất trong lần cấp giấy đầu tiên để đẩy nhanh tiến độ. 2. Ban hành quyền tiên mãi đối với Nhà nước. 3. Điều chỉnh lệ phí trước bạ ở mức chấp nhận được. 4. Thủ tục chuyển nhượng cực kỳ đơn giản và nhanh chóng. 5. Điện toán hóa khâu giao dịch tại phòng trước bạ nhằm lưu trữ mọi dữ liệu về giao dịch trên cơ sở dữ liệu động cập nhật mỗi ngày. 6. Thông tin về giao dịch này phải được phát hành ở dạng ấn bản và cập nhật lên mạng với nội dung: Giao dịch nhà đất 7 ngày qua. 7. Tiến hành nối mạng dữ liệu thông tin phạm vi toàn quốc. Hệ quả: 1. Tất cả mọi giao dịch trên thị trường đều phản ánh đúng giá trị thật. Giá trị do quan hệ cung - cầu tạo ra, được quyết định bởi khả năng chi trả của người mua và độ hài lòng (thỏa dụng) của người bán. 2. Sự minh bạch thông tin tạo nên quan hệ cân xứng trong giao dịch Þ Một trong những điều kiện then chốt cho thị trường hoàn hảo. 3. Nhà nước kiểm soát được thị trường địa ốc. 4. Thu ngân sách đảm bảo đầy đủ và công bằng. Hoàng Tâm (chuyên viên địa ốc) |
và quét mã QR
Bình luận (0)