Có nhiều nguyên nhân gây ra những biến động giá cả trên thị trường bất động sản thời gian qua. Theo Bộ Xây dựng, đó là hàng loạt các nguyên nhân chủ quan và khách quan như: Đất đai đã thể hiện đúng bản chất là hàng hóa trong nền kinh tế thị trường; nhu cầu mua bán, chuyển dịch bất động sản nhà đất tăng cao trong khi khả năng cung chủ động lại hạn chế; kinh doanh bất động sản chưa bị điều chỉnh về lợi nhuận; chưa có thị trường bất động sản chính thức; hệ thống pháp luật về quản lý nhà đất vừa thiếu, vừa yếu, không đồng bộ; các cơ chế, chính sách về tài chính, tín dụng, đầu tư phát triển trong lĩnh vực bất động sản chưa đảm bảo phát huy hiệu quả hoạt động của thị trường; tình trạng buông lỏng quản lý nhà đất kéo dài.
Bộ Xây dựng đề xuất với Chính phủ một loạt các giải pháp cấp bách trước mắt như kiểm tra tình hình sử dụng, chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng sai luật để từ đó các cơ quan thẩm quyền ra quyết định thu hồi toàn bộ hoặc một phần diện tích đất đai không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích hoặc mua bán, chuyển nhượng sai pháp luật đồng thời có biện pháp xử lý thích đáng, kể cả việc truy cứu trách nhiệm hình sự. Ngay đợt thanh tra trên diện rộng mà Tổng cục Địa chính thực hiện theo Quyết định 273 của Thủ tướng Chính phủ bắt đầu từ giữa tháng 5-2002 và các chỉ thị của UBND TP Hà Nội và TPHCM mới đây cũng theo tinh thần này. Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, các giải pháp trên mới chỉ là các giải pháp tình thế, còn về lâu dài, bài toán để hóa giải các cơn “sốt” nhà đất đồng thời tạo lập một thị trường bất động sản chính quy thì phải giải quyết được vấn đề cung - cầu bằng các giải pháp mang tính thị trường. Trong đó, Nhà nước phải đóng vai trò chủ đạo trong việc tạo ra một lượng hàng hóa nhà đất đủ mạnh để tung vào thị trường. Yếu tố này sẽ cùng với các giải pháp khác điều tiết, khống chế thị trường theo hướng có lợi cho phát triển kinh tế - xã hội.
Mấu chốt hiện nay là quan hệ cung cầu Phải tạo ra quỹ nhà lớn, phù hợp nhiều đối tượng, ai mua thì mua, đấy mới là thị trường bất động sản mà nhà đất chính là hàng hóa. Vấn đề tín dụng nhà ở hiện nay chưa được quan tâm đúng mức. Các ngân hàng không thể cho vay dài hạn được, do đó các chủ đầu tư muốn kinh doanh ở lĩnh vực này gặp rất nhiều khó khăn về vốn, lãi suất nên không thể tạo ra được nhiều hàng hóa để tung ra thị trường, mà nếu có thì giá cũng cao và không thể bán trả góp được. Vấn đề khác là người dân muốn cải thiện chỗ ở của mình thì họ phải thiết lập được quyền sở hữu nhà ở và đất ở, nếu họ không có giấy chứng nhận thì họ cũng không thể vay được vì các ngân hàng đòi hỏi tài sản thế chấp. Theo kinh nghiệm ở một số nước như Nhật Bản, Singapore thì ở giai đoạn đầu phát triển thị trường bất động sản, để tạo nguồn cung, Nhà nước phải bỏ tiền ra để xây nhà nhằm tạo một số lượng nhà hàng hóa cho thị trường.
ÔNG Nguyễn Văn Ninh, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng):
Giá đất TP HCM, Hà Nội cao hơn
Thị trường nhà, đất cả nước trải qua hai lần biến động lớn. Lần thứ nhất vào năm 1993-1994, giá đất khu vực nội thành Hà Nội và TPHCM tăng bình quân gấp ba lần; đạt mức bình quân 5 lượng vàng/m2 tại Hà Nội và 1,5 lượng vàng/m2 ở TPHCM; còn ở ngoại thành giá đất bình quân ở hai thành phố này là 0,2 lượng vàng/m2. Lần biến động thứ hai bắt đầu từ cuối năm 2000 đến đầu năm 2002, giá nhà đất tăng nhanh với mức từ 3 - 10 lần trong cả khu vực nội lẫn ngoại thành. Nội thành Hà Nội giá bình quân trên dưới 10 lượng vàng/m2, nơi cao nhất trên 40 lượng vàng/m2; nội thành TPHCM giá đất bình quân là trên 3 lượng vàng/m2, nơi cao nhất trên 15 lượng vàng/m2. Giá đất ngoại thành ở hai thành phố này tăng mạnh từ 5 - 10 lần. Điều vô lý là giá đất này cao hơn và cao hơn nhiều so với giá đất ở trung tâm của các thành phố lớn trên thế giới như Bangkok, Seoul, Tokyo và kể cả New York trong khi thu nhập bình quân đầu người của các thành phố này cao gấp 10 đến 100 lần so với thu nhập bình quân đầu người ở Hà Nội và TPHCM. Nguyễn Đăng
90% các giao dịch đều bất hợp pháp
Các giao dịch bất động sản qua hệ thống chính quy chỉ trên 10%, còn 90% là các giao dịch không chính quy và đều bất hợp pháp. Tỉ lệ thực sự có nhu cầu nhà ở, đất ở tham gia thị trường nhà đất chiếm tỉ lệ nhỏ hơn, trong khi một tỉ lệ lớn là tích trữ tiền, vàng chờ khi có điều kiện được giá là bán kiếm lời và tiếp tục vòng quay tiền vàng qua mua bán nhà đất. Đặc biệt nổi cộm là việc mua bán đất nông nghiệp ven các trục đường quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ và xây dựng nhà ở vi phạm quy hoạch.
Hệ quả của hoạt động đầu cơ bất động sản như nói ở trên đã đẩy giá nhà đất lên cao làm cho những người có nhu cầu thực sự về nơi ở bị thiệt hại về kinh tế, khó khăn về tạo lập chỗ ở. Nhưng nghiêm trọng hơn là nó chi phối giá thành và giá cả của tất cả các sản phẩm hàng hóa và lao vụ, làm cho khả năng cạnh tranh cũng như tiêu thụ sản phẩm vốn đã khó khăn nay càng khó khăn hơn, tác động xấu đến chủ trương khuyến khích và thu hút đầu tư dẫn đến đầu tư đông cứng. Hậu quả của kinh doanh đất đai trái pháp luật còn dẫn đến việc phá vỡ quy hoạch, gây khó khăn, phức tạp trong việc triển khai thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội. Hoài Thủy
Mua, bán “chui” nhà đất là điều không bình thường của nền kinh tế Có thể nói, theo pháp luật, tỉ suất hàng hóa đối với đất đai ở VN luôn luôn bằng không. Đây là điều rất không bình thường đối với một nền kinh tế thị trường nói chung và cũng là một sự tiến triển chậm đối với một nền kinh tế chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường như VN nói riêng. Rất nhiều đất chuyên dùng, đất ở đô thị đã được mua, bán “chui” với giá từ vài trăm nghìn đồng đến vài chục triệu đồng 1m2. Việc không thừa nhận thị trường đất đai về mặt pháp lý đã tác động đến kinh tế hàng hóa của nền kinh tế VN khi biết rằng trong thời kỳ 1996 - 2000 đã có tới 2,764 tỉ m2 đất được huy động để làm đất chuyên dùng và đất ở đô thị. Tại 80 thành phố, thị xã và trên 500 thị trấn trong cả nước hiện có 136 triệu m2 diện tích nhà ở. Việc mua, bán và cho thuê nhà ở đang phải thực hiện theo những đường vòng đầy quanh co, khúc khuỷu, trở ngại, rủi ro, tốn kém. Thực trạng này không chỉ làm cho thị trường nhà đất bất ổn định mà còn gây ảnh hưởng không tốt về mặt xã hội. Đặc biệt, gây khó khăn cho người có thu nhập thấp.
Tiến sĩ Đinh Đức Sinh, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương:
và quét mã QR
Bình luận (0)