Không kham nổi tiền sử dụng đất

Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) TP HCM vừa báo cáo UBND TP về tình hình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất (GCN). Qua đó, tham mưu UBND TP về các vướng mắc, khó khăn cần kiến nghị Thủ tướng Chính phủ giải quyết.

"Méo mặt" vì thời điểm đóng tiền

Theo báo cáo, hiện có một số trường hợp chủ đầu tư thực hiện dự án chuyển nhượng nhà đất, căn hộ cho các hộ dân sử dụng nhiều năm nhưng chưa có quyết định giao đất - chuyển nhượng mục đích sử dụng đất, chưa nộp tiền sử dụng đất nên chưa được cấp GCN.

Chỉ riêng Công ty Phát triển nhà Bình Thạnh đã có 7 dự án với 2.000 căn hộ nằm trên địa bàn quận Bình Thạnh chưa được cấp GCN. UBND TP đã chỉ đạo giải quyết theo hướng nếu người dân không có lỗi (đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư, nhà đã xây dựng phù hợp quy hoạch…), phải tiến hành cấp GCN cho các hộ dân; về phía chủ đầu tư phải hoàn tất pháp lý và phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Để giải quyết dứt điểm vụ việc, Sở TN-MT đề xuất TP kiến nghị Thủ tướng cho phép tính và thu tiền sử dụng đất của chủ đầu tư theo giá đất và chính sách quy định tại thời điểm chủ đầu tư chuyển nhượng cho các hộ dân. Liên quan đến nội dung này, trước đó, Bộ TN-MT và Bộ Tài chính đã có những quan điểm trái chiều. Bộ TN-MT kiến nghị cho phép chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng, trong khi Bộ Tài chính cho rằng điều này sẽ hợp thức hóa hành vi vi phạm pháp luật.

Theo Sở TN-MT, hầu hết chủ đầu tư trong trường hợp này là doanh nghiệp nhà nước, trực thuộc UBND quận - huyện. Vào thời điểm đó, UBND quận - huyện cho phép thực hiện dự án nhưng lại không lập thủ tục ở cấp TP để được UBND TP giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy, để xảy ra tình trạng này có một phần lỗi của các cơ quan nhà nước. Trên thực tế, nếu chiếu theo quy định hiện hành, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, khoản tiền phải đóng quá lớn, điều này không khả thi.

Kiến nghị được cộng dồn diện tích

Trên địa bàn TP HCM còn nhiều trường hợp cơ quan nhà nước cấp đất cho cán bộ, nhất là cán bộ chiến sĩ được Bộ Quốc phòng, Bộ Tổng Tham mưu cho phép chia cấp đất làm nhà ở. Những trường hợp này phản ứng rất gay gắt với quy định nộp tiền sử dụng đất hiện tại.

Cụ thể, khoản 4, điều 2 Nghị định 120/2010/NĐ-CP quy định trường hợp tổ chức cấp đất trái thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở trước ngày 15-10- 1993, phải nộp tiền sử dụng đất bằng 40% giá đất do UBND cấp tỉnh quy định với đất trong hạn mức, nộp 100% theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường với diện tích vượt hạn mức. Theo Sở TN-MT, các trường hợp đã được cấp GCN trước ngày 15-10-1993 không đóng tiền sử dụng đất trong hạn mức và chỉ đóng 50% cho diện tích vượt hạn mức. Điều này sẽ gây mất công bằng với các hộ dân thuộc cùng trường hợp. Hơn nữa, quy định này trái với quy định tại điều 50 Luật Đất đai và không thống nhất điều 3 Nghị định 84/2007/NĐ-CP.

Một văn bản hướng dẫn gây nhiều tranh cãi khác là Thông tư 93-2011 của Bộ Tài chính. Trong đó, quy định việc xác định diện tích trong hạn mức để tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở chỉ được tính cho một thửa đất. Trường hợp hộ gia đình cá nhân có nhiều thửa đất, người sử dụng đất được lựa chọn một thửa đất để xác định diện tích trong hạn mức. Sở TN-MT cho biết có nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân có 2 căn nhà đều tạo lập trước ngày 15-10-1993 hoặc 1 căn nhà tạo lập trước ngày 15-10-1993 và 1 căn nhà nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác. Tổng diện tích 2 căn nhà không vượt quá hạn mức đất ở. Nếu áp dụng quy định trên, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất 1 căn nhà. Trường hợp này trái với khoản 4, điều 50 Luật Đất đai và quy định tại khoản 1, điều 3 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Do đó, Sở TN-MT kiến nghị Bộ Tài chính sửa đổi quy định theo hướng thống nhất với quy định của Luật Đất đai và Nghị định 84.