Loay hoay với nhà sai mẫu, sai phép

Năm 2013, nhằm tháo gỡ khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng), UBND TP HCM đã cho phép tồn tại và cấp sổ hồng cho các trường hợp xây dựng sai mẫu nhà, sai phép nếu phù hợp với các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc. Dẫu vậy, để cấp sổ hồng thì cần có giấy phép xây dựng.

Nhiều sai phạm về mẫu nhà, quy hoạch tại dự án khu dân cư Gia Hòa, quận 9

Gỡ chỗ này, vướng chỗ kia

Theo Nghị định 121/2013 (quy định xử phạt hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở), với các công trình xây dựng sai phép, không phép hoặc sai thiết kế, sai quy hoạch được duyệt không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không tranh chấp và xây dựng trên đất hợp pháp, ngoài việc bị xử phạt hành chính còn phải nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình nhà ở riêng lẻ và 50% đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng.

Quy định trên được mỗi địa phương hiểu theo mỗi kiểu và làm mỗi cách khác nhau nhưng hầu hết đều “án binh bất động” trước những hồ sơ thuộc dạng này.

Ở huyện Nhà Bè, giá trị công trình sai phép được tính bằng diện tích sàn xây dựng vi phạm nhân với suất đầu tư (chi phí xây dựng 1 m2 diện tích sàn tùy loại công trình: nhà ở, trường học…) theo quy định của nhà nước. Ông Nguyễn Hữu Anh, Trưởng Phòng Quản lý đô thị huyện Nhà Bè, cho biết trước đây, người dân chưa hiểu nhiều về luật pháp nên cứ xây nhà ở không cần xin phép, nếu tính tiền phạt như hiện nay thì lên đến hàng trăm triệu đồng.

“Trường hợp cần giao dịch nhà đất như mua bán, cầm cố… thì người dân sẽ đóng phạt để hoàn thành thủ tục pháp lý. Còn nếu chỉ để ở, có lẽ họ sẽ không đóng phạt” - ông Nguyễn Hữu Anh nhận định.

Một điều cũng khiến huyện Nhà Bè hết sức lấn cấn là 2 nghị định điều chỉnh vấn đề này “chỏi” nhau. Nghị định 121 quy định sau khi chủ nhà hoàn thành việc nộp phạt, Sở Xây dựng sẽ cấp phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép và chỉ áp dụng cho trường hợp công trình đã hoàn thành, đưa vào sử dụng. Trong khi đó, Nghị định 64 quy định chỉ cấp phép trong trường hợp công trình chưa xây dựng, sửa chữa, cải tạo. Vì vậy, huyện Nhà Bè đề xuất sau khi chủ nhà nộp phạt sẽ giao Phòng Tài nguyên và Môi trường làm thủ tục hoàn công để cấp sổ hồng hoặc cập nhật trên sổ hồng quyền sử dụng đất mà không cần cấp phép xây dựng.

UBND quận 2 vẫn đang đề nghị Sở Xây dựng hướng dẫn việc thu tỉ lệ 40%-50% số lợi bất hợp pháp. Tuy nhiên, theo lãnh đạo quận 2, chỉ thu số tiền này và cho tồn tại đối với công trình sai phép, sai mẫu nhà nhưng phù hợp với quy hoạch, nếu vi phạm trong thời gian từ ngày 1-5-2009 đến 30-11-2013. Trường hợp xây dựng sai phép, sai mẫu nhà trước ngày 1-5-2009 mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không ảnh hưởng đến công trình lân cận, không tranh chấp và xây dựng trên đất hợp pháp thì công nhận quyền sở hữu nhà và không thu số lợi bất hợp pháp. Nếu không bảo đảm chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc thì cần kiên quyết tháo dỡ.

Trong khi đó, UBND quận Tân Phú kiến nghị Sở Xây dựng hướng dẫn hình thức xử lý đối với phần diện tích sai phạm không phù hợp với chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc, không đủ điều kiện xem xét điều chỉnh hay cấp phép xây dựng.

Trước đây, một quận trên địa bàn TP HCM đã ban hành quy trình xử lý đối với những trường hợp sai mẫu, sai phép. Song, quận này chỉ xử lý được vài trường hợp thì phải thu hồi quy trình, chờ hướng dẫn.

Có hướng dẫn vẫn không làm được

Sở Xây dựng cho biết còn rất nhiều dự án nhà ở trên địa bàn TP HCM vướng vấn đề này. Chẳng hạn, khu đô thị Phú Mỹ Hưng có hơn 1.000 căn nhà xây sai mẫu, quận 2 và quận 9 cũng có hàng trăm căn…

Theo ông Phan Đức Nhạn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, cơ quan này đã đề nghị và Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản hướng dẫn. Theo đó, đối với công trình dự án, giá trị phần xây dựng sai phạm được tính bằng diện tích sàn xây dựng vi phạm nhân với giá tiền 1 m2 theo hợp đồng đã ký nếu là công trình phục vụ kinh doanh, nếu không phải kinh doanh thì nhân với giá tiền 1 m2 theo dự toán được duyệt.

Đối với nhà ở riêng lẻ, giá trị công trình vi phạm được xác định bằng diện tích vi phạm nhân với giá tiền 1 m2 xây dựng, cộng thêm tiền giá trị sử dụng đất (tầng 1 tính 100% tiền sử dụng đất, tầng 2 trở lên tính 50%).

“Ngôi nhà cho phép xây dựng 100 m2 nhưng chủ nhà xây 110 m2, nếu thỏa các điều kiện và muốn tồn tại thì đóng tiền sử dụng đất đối với 10 m2 sai phép, nếu chi phí xây dựng 10 m2 hết 100 triệu đồng thì phải nộp 40 triệu đồng” - ông Nhạn ví dụ.

Huyện Nhà Bè không đồng ý với cách tính này vì cho rằng như thế là thu tiền sử dụng đất 2 lần. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng khẳng định đây không phải thu tiền sử dụng đất 2 lần mà là một biện pháp xử lý vi phạm hành chính. Dẫu vậy, bộ cũng hứa sẽ kiến nghị Chính phủ xem xét, đánh giá và cân nhắc tình hình kinh tế - xã hội để đưa ra mức xử lý phù hợp.

Đồng thời, Bộ Xây dựng cũng sẽ kiến nghị Chính phủ cho phép sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền xem xét, cho phép công trình được tồn tại và cấp giấy chứng nhận sở hữu. Tất nhiên, việc xử lý các công trình sai phép không phù hợp quy hoạch cũng chờ chỉ đạo của Chính phủ.