Thị trường nhà đất đang dịch chuyển theo hướng nào?

Tháng 6 vừa qua được coi là thời điểm “thê thảm” của thị trường nhà đất tại TPHCM. Các giao dịch mua bán gần như ngưng đọng do tâm lý chờ diễn biến thị trường sau thời điểm Luật Đất đai mới có hiệu lực từ 1-7-2004. Người bán hy vọng sau thời điểm này giá có thể tăng do các quy định do luật mới chi phối. Tuy nhiên, đến nay, thời điểm 1-7 đã qua nhưng không có “điều bất ngờ” nào xảy ra như giới kinh doanh địa ốc trước đó dự đoán và đồn đại.

Giao dịch có tăng nhưng còn chậm.- Chính vì không có “điều bất ngờ” xảy ra nên hơn tuần lễ qua các giao dịch nhà đất có phần khởi sắc trở lại. Lượng nhà rao bán trên các trang quảng cáo báo chí cũng như tại các trung tâm địa ốc đều có dấu hiệu phục hồi, dù mức tăng còn chậm.

Giá cả: Có dấu hiệu phân hóa.- Theo ông Nguyễn Công Tụ, Tổng Giám đốc Ngân hàng Việt Á, về cơ bản giá nhà đất tại TPHCM đã quá cao nên hiện nay cũng như trong tương lai gần giá khó có thể tăng thêm.

Khảo sát giá rao bán nhà đất trên thị trường và tại các trung tâm địa ốc tuần qua cho thấy: Mặt bằng giá nhìn chung chưa có biến động gì đáng kể. Nhiều căn nhà ở khu vực nội thành rao bán trong tháng 5 và 6 đã giảm giá từ 5% -10% so với đầu năm nay vẫn tiếp tục rao bán giá cũ. Chẳng hạn: Căn nhà mặt tiền, diện tích 4 m x 21 m, 1 trệt, 1 lầu trên đường Ngô Quyền, Q.5 đầu năm được rao bán 460 lượng vàng SJC, nay các điểm môi giới đang thi nhau chào giá 430 lượng vẫn chưa bán được. Tương tự, căn nhà cấp 3 diện tích 4,2 m x 14 m, mặt tiền đường Triệu Quang Phục, Q.5, đầu năm khách mua trả 360 lượng không bán, nay chấp nhận bán giá 350 lượng nhưng vẫn còn trong tình trạng chờ khách. Chủ một căn nhà mặt tiền 1 trệt, 2 lầu trên đường Cô Giang, Q.1 cho biết: Tháng trước rao bán 550 lượng, nay vừa sửa sang lại xong vẫn rao giá này nhưng xem ra khó bán. Luật sư C., một người kinh doanh địa ốc nhiều năm nay, có văn phòng luật sư tại quận 1, nhận xét: Giá nhà khu vực nội thành, nhất là các quận trung tâm đã quá cao, từ đầu năm 2004 đã bắt đầu có xu hướng giảm và nay xu hướng này vẫn còn nên nhìn chung giới kinh doanh không còn mặn mà “ôm” hàng. Vì vậy, những căn nhà lớn, đắt tiền hiện rất khó bán...

Không giống như khu vực nội thành, tại một số quận ven, diễn biến giá cũng như các giao dịch bắt đầu có thay đổi. Tại quận 7, một số khu vực thuộc các phường Tân Quy, Tân Hưng, Bình Thuận v.v... do cầu Kênh Tẽ nối từ quận 4 sang đã thông và sắp đưa vào sử dụng, việc giao thông thuận lợi hơn trước nhiều, nên lượng khách tìm mua nhà đất nhiều hơn, giá đất cũng đang nhích lên 100.000 đồng – 200.000 đồng/m2 (giá nền nhà ở các khu quy hoạch được chào bán từ 7 triệu đồng - 11 triệu đồng/m2, tùy dự án và tuyến đường). Tuy nhiên, giá tăng chủ yếu ở các khu vực đã quy hoạch, khuôn viên đẹp và đất ở đã có sổ đỏ... Riêng nền nhà dự án chưa có sổ đỏ hoặc nền còn nằm trên giấy (chưa san lấp và làm hạ tầng xong), giá rao cao nhưng rất ít người mua.

Hiện tượng trên cũng đang xảy ra ở nhiều khu vực các quận ven có tốc độ đô thị hóa nhanh như một số khu vực ở quận 8, quận 6 và Bình Chánh (cũ)...

Sẽ không có đột biến giá?.- Trong những ngày này, một trong những thông tin đang được giới kinh doanh địa ốc đặc biệt quan tâm và mong đợi đó là khung giá đất vừa được Bộ Tài chính trình Chính phủ hôm 7-7. Trong đó, khung giá đất ở thuộc đô thị loại đặc biệt được đề nghị có mức giá tối thiểu 1,5 triệu đồng, mức giá tối đa lên tới 67,5 triệu đồng/m2. Nhiều ý kiến cho rằng: Nếu khung giá được thông qua nhằm làm cơ sở cho các địa phương xây dựng bảng giá của địa phương mình với biên độ dao động 20% để áp dụng từ đầu năm 2005 như kế hoạch sẽ tác động mạnh đến thị trường nhà đất TP, nhất là về mặt giá cả, giá đất lúc đó sẽ tăng cao. Tuy nhiên, không ít người am hiểu thị trường nhà đất tại TP lại cho rằng: Riêng về mặt giá cả, khung giá mới có thể làm giá nhích lên nhưng không nhiều. Ông Võ Đình Quốc, phụ trách Trung tâm Địa ốc ACB, phân tích: Khung giá chỉ bằng 75% - 80% giá thị trường thì với nhà ở, đất ở đã hợp thức hóa đầy đủ sẽ bị ảnh hưởng không đáng kể, chủ yếu chỉ tăng ở khoản tiền đóng thuế. Riêng đất dự án, do tiền sử dụng đất, thuế tăng cao dẫn đến giá thành tăng nên giá bán nhà, nền nhà có thể tăng thêm 10% - 15% giá hiện nay...

Thế nhưng cũng theo ông Quốc, đó là chuyện của năm 2005 về sau, còn trước mắt, từ nay đến cuối năm, nhiều khả năng sẽ có một cuộc chạy đua mới về mua bán nhà, đất. Người có nhu cầu mua sẽ tính chuyện mua nhanh trước cuối năm để “né” thuế cao; người đang “ôm” nhiều nhà đất sẽ tìm cách bán để đề phòng những quy định liên quan đến chính sách điều tiết thu nhập từ việc kinh doanh bất động sản, nếu Nhà nước ban hành. Đây cũng là cơ sở để tin rằng: Từ nay đến cuối năm, thị trường nhà đất khởi sắc hơn nhưng giá sẽ ít biến động.