Cần quy định thời hạn sở hữu chung cư?

Tại họp báo thường kỳ của Bộ Xây dựng tổ chức chiều 13-6, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết năm 2014, khi trình Chính phủ sửa Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng đã đặt ra 2 tình huống quy định sở hữu chung cư có thời hạn hay lâu dài. Tuy nhiên, thời điểm đó Quốc hội cho rằng đề xuất này cần tiếp tục nghiên cứu.

Không chỉ có 50-70 năm

Theo ông Khởi, trong thực hiện Luật Nhà ở, chúng ta thực hiện chính sách cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ nhưng với số lượng rất ít, một trong những nguyên nhân là câu chuyện về sở hữu. Cụ thể, người dân cho rằng sở hữu nhà ở vĩnh viễn nên rất khó khăn trong công tác phá bỏ.

Ông Khởi nhấn mạnh sau 7 năm thực hiện Luật Nhà ở, mới đây, khi đề xuất hồ sơ xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Chính phủ, Bộ Xây dựng nêu 2 phương án để Chính phủ xem xét và báo cáo Quốc hội: Phương án 1 là thời hạn sử dụng nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng công trình. Cụ thể, có thể 50 năm hoặc hơn, bởi thời hạn này được tính theo hồ sơ thiết kế và quá trình sử dụng có thể dài hơn. Khi hết thời hạn thì quyền sở hữu chấm dứt. Phương án 2 xác định theo thời hạn sử dụng đất.

"Với phương án 1, Bộ Xây dựng chưa bao giờ nói 50 hay 70 năm mà tùy thuộc vào cấp độ nhà chung cư. Trên cơ sở đó, chúng tôi nghiên cứu thống nhất với Luật Dân sự" - ông Khởi cho hay.

Theo ông Khởi, đối với quy định của Hiến pháp chỉ hạn chế quyền của chủ sở hữu khi nhà chung cư liên quan đến tính mạng, tài sản của người dân. Bên cạnh đó, Luật Dân sự quy định quyền sở hữu chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy theo quy định của luật.

Hơn nữa, theo ông Khởi, trên thế giới, các nước đều có quy định thời hạn sở hữu nhà ở chung cư, chỉ là vấn đề thời hạn khác nhau. Ở thực tiễn Việt Nam, đến thời điểm hiện nay cần thiết phải đưa ra quy định này.

"Đây cũng mới chỉ là đề xuất chính sách để Quốc hội đưa vào chương trình xây dựng, sau khi được Quốc hội đồng ý đưa vào Luật Nhà ở 2023 thì sẽ tiếp tục được nghiên cứu, lấy ý kiến của chuyên gia, nhà khoa học, người dân" - ông Khởi nói.

Về giải pháp xử lý, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết đã đề xuất giải pháp của 2 phương án. Nếu trong trường hợp quyền sử dụng đất vẫn có hiệu lực, người dân sẽ tiếp tục được quyền sử dụng đất và góp tiền xây dựng mới. Điều đó có nghĩa người dân sẽ được tái định cư tại chỗ. Sau khi được Quốc hội thông qua chương trình xây dựng luật, Bộ Xây dựng sẽ lấy ý kiến rộng rãi để bảo đảm hài hòa lợi ích, tránh xáo trộn tối đa cho người dân" - ông Khởi cho hay.

Một trong những khu chung cư vừa được xây dựng gần đây tại TP HCMẢnh: Tấn Thạnh

Có nên quy định về thời hạn?

Bên cạnh những ý kiến ủng hộ ý tưởng này của Bộ Xây dựng, không ít người dân rất băn khoăn với việc quy định thời hạn sử dụng chung cư.

Anh Vũ Văn Hiếu, quê Hải Dương, cho biết vợ chồng anh tích cóp bao năm và vay mượn thêm mới mua được căn chung cư ở huyện Hoài Đức, TP Hà Nội theo hình thức trả góp. Anh Hiếu bày tỏ nếu quy định thời hạn như thông tin báo chí nêu, nay mai đến thế hệ con cháu anh sẽ có quyền thế nào với căn hộ chung cư này?

"Vì tôi mua nhà trả góp, đã mất 20 năm để trả nợ, sau đó chỉ còn được sở hữu khoảng 30 năm nữa. Như vậy, những người mua nhà như gia đình tôi rất thiệt thòi" - anh Hiếu băn khoăn.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Savills Việt Nam (tập đoàn cung cấp các dịch vụ bất động sản), cho biết về góc độ xã hội học, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp ở những thành phố lớn. Tuy nhiên, về quy hoạch tại các đô thị lớn, chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán về nhà ở với những đô thị nén. Nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, ông Khương lo ngại người dân có thể sẽ không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả.

"Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để bảo đảm giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại" - ông Khương nhấn mạnh.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), hiện nay chưa nên áp dụng việc chung cư có thời hạn mà chỉ giới hạn thời gian sử dụng chung cư khi công trình này xuống cấp nghiêm trọng với sự giám định chất lượng kỹ lưỡng. Tâm lý của đa số người Việt đều muốn sở hữu nhà ở lâu dài và thói quen sử dụng nhà chung cư chỉ mới được định hình trong một thập niên trở lại đây. Vì thế, đề xuất này có thể khiến thị trường chung cư suy giảm.

Chủ tịch HoREA cũng cho rằng đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải kiểm định chất lượng công trình nhưng vẫn phải bảo đảm quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định về đất đai, về nhà ở.

"Tuy nhiên, không vì lý do nhà ở, công trình xây dựng có niên hạn sử dụng mà lại đề xuất thêm quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư" - ông Châu nói.