Đưa nhà ở xã hội đến đúng đối tượng

Nhằm thực hiện mục tiêu đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân KCN giai đoạn 2021-2030, Bộ Xây dựng đề xuất nghiên cứu xây dựng dự thảo nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách đẩy mạnh phát triển NƠXH. Dự thảo tờ trình nghị quyết đang được Bộ Tư pháp thẩm định.

Đề xuất thí điểm lợi nhuận định mức 10%

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp (DN) tham gia đầu tư NƠXH rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục giao đất, dự thảo tờ trình nghị quyết đề xuất thí điểm quy định hình thức giao đất theo hướng DN được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được nhà nước giao hoặc cho thuê để xây dựng NƠXH.

Cũng tại dự thảo tờ trình nghị quyết, Bộ Xây dựng đánh giá các chính sách ưu đãi cho DN tham gia đầu tư dự án NƠXH, nhà ở công nhân đã ban hành chưa đủ hấp dẫn, không thực chất. Do vậy, Bộ Xây dựng đề xuất thí điểm phương thức xác định giá bán NƠXH không phải do nhà nước đầu tư theo hướng DN được tính đủ các chi phí để thu hồi vốn, được hưởng lợi nhuận định mức 10% đối với phần diện tích xây dựng NƠXH bên cạnh các khoản ưu đãi khác của nhà nước. Giá thuê mua NƠXH được xác định như giá bán nhưng không tính kinh phí bảo trì nhà ở, theo quy định của Luật Nhà ở. Giá thuê do DN đầu tư thỏa thuận với bên thuê. DN đầu tư dự án NƠXH trình cơ quan chuyên môn của tỉnh thẩm định giá tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, thuê mua.

Bộ Xây dựng đề xuất thí điểm cơ chế cho doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở xã hội được hưởng lợi nhuận định mức 10% để tăng tính hấp dẫn. Ảnh: HOÀNG TRIỀU

Đáng chú ý, Bộ Xây dựng đề xuất thí điểm quy định trường hợp thuê NƠXH thì không cần đáp ứng các điều kiện như trường hợp mua, thuê mua NƠXH. Trong khi đó, trường hợp mua, thuê mua NƠXH phải bảo đảm đồng thời 2 điều kiện: chưa có nhà ở, đất ở hoặc bình quân diện tích nhà ở dưới 10 m2/người và thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Lãi suất phù hợp ở thời điểm hiện tại?

Liên quan gói tín dụng 120.000 tỉ đồng để phát triển NƠXH, nhà ở công nhân, Ngân hàng (NH) Nhà nước đã có công văn chỉ đạo, hướng dẫn các NH thương mại và NH Nhà nước chi nhánh các tỉnh, thành phố khẩn trương triển khai. Theo đó, các NH mà chủ lực là 4 NH thương mại nhà nước gồm Agribank, BIDV, Vietcombank và VietinBank sẽ cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án NƠXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất ưu đãi. Trong đó, chủ đầu tư được vay với lãi suất 8,7%/năm và lãi suất dành cho người mua nhà là 8,2%/năm; áp dụng đến hết ngày 30-6. Từ ngày 1-7, định kỳ 6 tháng, NH Nhà nước sẽ thông báo lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi cho các NH thương mại tham gia chương trình. Khi hết thời gian ưu đãi, NH thương mại và khách hàng tự thỏa thuận, bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật.

Tại họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 3-2023, Phó Thống đốc NH Nhà nước Phạm Thanh Hà thông tin thời hạn giải ngân của chương trình cho vay ưu đãi để phát triển NƠXH sẽ kết thúc khi doanh số giải ngân đạt 120.000 tỉ đồng nhưng không quá ngày 31-12-2023. Phương án giải ngân kéo dài từ ngày 1-4-2023 đến hết năm 2030.

TS Nguyễn Hữu Huân, Trường ĐH Kinh tế TP HCM (UEH), đánh giá mức lãi suất ưu đãi 8,2%/năm trong khoảng 5 năm dành cho người mua NƠXH là phù hợp ở thời điểm hiện tại, khi lãi suất cho vay thông thường đang ở mức 12%-14%/năm. "Tuy nhiên, thủ tục để tiếp cận vốn luôn là "vùng xám". NH Nhà nước cần có quy định rõ ràng, cụ thể về đối tượng, thủ tục vay vốn và yêu cầu NH thương mại tuân thủ. Bởi lẽ, nếu các NH thương mại không muốn cho vay thì có thể viện cớ, đưa ra nhiều thủ tục phức tạp khiến khách hàng không đáp ứng được. Tuyệt đối không được "đẻ" thêm thủ tục hoặc cho vay dạng "bia kèm lạc". Có như vậy, gói tín dụng mới phát huy được hiệu quả" - ông Huân góp ý.

Về phía NH thương mại nhà nước được giao triển khai gói tín dụng này, trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, các NH đều cho biết đang thực hiện và sẽ cung cấp thông tin cụ thể.

Phó Thống đốc NH Nhà nước Phạm Thanh Hà khẳng định do đây là nguồn vốn được các NH thương mại tự huy động nên NH sẽ có trách nhiệm xem xét, thẩm định, quyết định cho vay cũng như tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình. NH thương mại thực hiện phân loại nợ, trích lập dự phòng và xử lý rủi ro đối với các khoản cho vay thuộc chương trình này theo quy định.

Đầu tư đúng nơi

Theo TS Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, không chỉ cần triển khai nhanh chóng, hiệu quả gói tín dụng 120.000 tỉ đồng để phát triển NƠXH, nhà ở công nhân mà nhà nước nên xem xét, định lượng rõ ràng lượng vốn cần tập trung cho những địa phương có nhu cầu cấp thiết. "Nhu cầu NƠXH thường tập trung ở những đô thị lớn, nơi có quỹ đất eo hẹp như TP HCM, Hà Nội, Đà Nẵng hay tỉnh Bình Dương... Bên cạnh đó, cũng cần ưu tiên ở những đô thị có các KCN, KCX với nhu cầu rất cao của công nhân, người lao động. Nếu cần thiết, Chính phủ có thể phân bổ luôn cho những địa phương lớn một khối lượng tín dụng nhất định từ gói ưu đãi này để địa phương chủ động phối hợp triển khai hiệu quả" - TS Trần Du Lịch nêu quan điểm.

Tại hội thảo "Đột phá phát triển nhà ở xã hội" do Báo Người Lao Động tổ chức mới đây, ông Trương Anh Tuấn, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, kiến nghị Chính phủ xem xét phân bổ hợp lý số lượng NƠXH cho TP HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ. "Theo dự kiến, TP HCM sẽ có 43.000 căn, Bình Dương 42.000 căn và Đồng Nai 10.000 căn NƠXH. Liệu có quá ít không?" - ông Tuấn đặt câu hỏi.

Cùng quan điểm không nên phát triển dàn trải NƠXH ở nhiều địa phương, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành, cho rằng đối với các tỉnh có quỹ đất lớn và dân số không nhiều, nếu được phân bổ nguồn lực sẽ rất lãng phí. Bởi vì, người dân ở những địa phương này có thể mua đất nền và xây nhà với chi phí không quá cao.

Liên quan nội dung này, trong tờ trình dự thảo nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển NƠXH, Bộ Xây dựng đánh giá việc bắt buộc tất cả dự án nhà ở thương mại tại các đô thị loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để làm NƠXH là chưa phù hợp với thực tiễn. Một số địa phương là đô thị loại II, III hoặc thậm chí là đô thị loại I như TP Hải Phòng, TP Cần Thơ, tỉnh Quảng Ninh... vẫn còn quỹ đất dồi dào, giá đất nền thấp nên người dân chưa có thói quen ở nhà chung cư cũng như chưa có nhu cầu cấp thiết về NƠXH. Nếu dự án phải dành quỹ đất cho NƠXH mà không đưa vào sử dụng sẽ gây lãng phí.

Từ đó, Bộ Xây dựng đề xuất thí điểm quy định quỹ đất dành để phát triển NƠXH theo hướng UBND cấp tỉnh bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NƠXH theo quy hoạch đô thị, quy hoạch phát triển KCN, kế hoạch phát triển nhà ở... đã được phê duyệt. Riêng với khu vực nông thôn, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể để bố trí quỹ đất dành cho NƠXH.