"Giải cứu" 1.300 biệt thự cổ ở TP HCM

Ngày 31-3, UBND TP HCM đề nghị Viện Nghiên cứu Phát triển TP HCM phối hợp các bộ, ngành, Hiệp hội Bất động sản, chuyên gia, người dân để lấy ý kiến về việc vừa bảo tồn các công trình kiến trúc có giá trị vừa hài hòa lợi ích của chủ sở hữu.

Nỗi khổ trong công trình cổ

Một lãnh đạo UBND quận phụ trách đô thị (xin giấu tên) cho biết số biệt thự loại 1 (cần được bảo tồn) hiện đếm trên đầu ngón tay. Trong khi, những căn biệt thự loại 3 (được phép đập đi xây lại) chiếm đến 90% tổng số biệt thự tại TP HCM. Tuy nhiên, từ khi triển khai Quyết định 33 về phân loại biệt thự, tính đến nay, Hội đồng Phân loại biệt thự TP HCM đề xuất số lượng rất ít. Vị lãnh đạo này cho biết: "Người dân tự xử lý bằng cách lén lút đập bỏ vì không thể chờ đợi lâu. Có trường hợp, người dân đòi khiếu nại lại chính quyền vì can thiệp vào quyền lợi cá nhân. Họ lấy lý do đối mặt tiền trả lãi ngân hàng và kế hoạch đầu tư sinh lời.

Điển hình, trường hợp bà Lê Thị Kim Oanh đã vay 31 tỉ đồng và bỏ thêm 4 tỉ đồng để mua biệt thự cổ số 237 Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh. Sau khi được Văn phòng Đăng ký Đất đai TP HCM cấp giấy chủ quyền, bà Oanh mất gần 1 năm để xin giấy phép sửa chữa. Tuy nhiên, bà nhận được hơn chục văn bản trả lời của UBND quận Bình Thạnh cùng nội dung "chờ các đơn vị chức năng xem xét, giải quyết".

Căn biệt thự 124 Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh, TP HCM tháo dỡ trái phép năm 2018

Chờ đến lúc mái nhà đổ sập , bà Oanh quyết định tự ý tháo dỡ căn biệt thự hơn 100 năm do mình sở hữu. Khi công việc tháo dỡ gần xong thì chính quyền phát hiện và ra quyết định đình chỉ hoạt động. Mất gần 2 năm, bà Oanh gồng gánh trả lãi ngân hàng và loay hoay tìm cách khôi phục biệt thự để làm ăn nhưng vẫn rơi vào vô vọng. "Nhìn căn nhà của mình cỏ mọc cao hơn đầu người và hằng tháng phải lo tiền trả lãi ngân hàng tôi rất xót xa. Nếu biết trước mua phải nhà cổ khổ như thế thì tôi đâu dại mua làm gì" - chủ nhân biệt thự cổ phàn nàn.

Cuối năm 2018, chủ căn biệt thự số 124 Nơ Trang Long, quận Bình Thạnh cũng tự tháo khung mái vì công trình xuống cấp trầm trọng, gió giật sập dàn mái. Trong biên bản làm việc với UBND quận Bình Thạnh, chủ nhà cho rằng khi thấy công trình sập đã thuê thợ tháo dỡ thêm và không xin ý kiến của chính quyền vì thủ tục cấp phép nhiêu khê, mất rất nhiều thời gian.

Bà Lê Thị Kim Ngọc, chủ biệt thự cổ đường Châu Văn Liêm (quận 5), than thở: "Dù sở hữu ngôi nhà tại khu đất vàng nhưng tôi không ở được vì sợ nhà sập, cho thuê thì chẳng ai ngó ngàng tới. Bây giờ chỉ có thể làm bãi giữ xe máy, thu lợi rất thấp". Dù bà Ngọc đã nhiều lần có văn bản gửi cơ quan chức năng đề nghị xin đập bỏ nhưng vẫn không được chấp thuận.

Ra cơ chế hỗ trợ

Theo Viện Nghiên cứu Phát triển TP HCM, một số nơi như: Hồng Kông, Đài Loan, Mỹ, Ấn Độ… đang áp dụng cơ chế "chuyển quyền phát triển bất động sản" (Transfer of Development Right - TDR) nhằm giữ lại các công trình cổ.

UBND TP HCM hiện giao cho đơn vị này nghiên cứu để đưa ra các phương án giải quyết những tồn tại bất cập tại các biệt thự cổ. Cụ thể, thành lập "sàn giao dịch quyền phát triển bất động sản" và "ngân hàng quyền phát triển bất động sản" để kết nối giữa các cá nhân, tổ chức chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng. Từ đó, chủ nhân biệt thự cổ có thể liên kết với các đối tác khai thác không gian để kinh doanh, trích lợi nhuận sửa sang biệt thự. Điều này sẽ giúp thành phố tiết kiệm kinh phí cho công tác bảo tồn.

Ở Đài Bắc (Đài Loan, Trung Quốc), công cụ TDR đã làm cho khu phố cổ Dadaocheng (40,48 ha) thay đổi đáng kể trong hơn 10 năm qua. Tại đây, TDR được xem là một công cụ vô cùng hiệu quả, giảm thiểu áp lực chi ngân sách trực tiếp mà vẫn thúc đẩy công tác bảo tồn. Đến cuối năm 2012, có 340 hồ sơ đăng ký nhận TDR, trong đó có 275 trường hợp đã được chấp thuận và nhận TDR.

GS-TS Lê Trọng Hòa, Chủ tịch Hội đồng Phân loại biệt thự TP HCM, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển TP HCM, nhìn nhận đa phần những căn biệt thự cổ ở TP do tư nhân sở hữu và cần cơ chế hỗ trợ. Ví dụ, khi chủ nhân biệt thự cổ muốn khai thác kinh doanh mà không ảnh hưởng đến kiến trúc, không cơi nới và đập bỏ trái phép công trình bảo tồn thì có thể giảm thuế hoặc hỗ trợ mua nhà tái định cư.

Cùng quan điểm, ông Hoàng Minh Trí, nguyên Chủ tịch Hội đồng Phân loại biệt thự TP, khẳng định: "Công trình biệt thự cổ không những mang dấu ấn văn hóa mà còn là nhân chứng lịch sử. Từ những năm 1990 đến nay, đã có hơn 50% biệt thự phong cách Pháp bị tháo dỡ, không thể khôi phục. Cần có cơ chế bảo tồn riêng để hài hòa lợi ích cho chủ nhà, giảm chi ngân sách bảo tồn".

Kiến trúc sư Trần Vĩnh Nam đánh giá nếu không nhanh chóng có cơ chế hỗ trợ, giải quyết sớm đối với hơn 1.300 biệt thự cổ ở TP HCM, chắc chắn vài năm nữa sẽ có hàng loạt biệt thự cổ biến mất và những tòa cao ốc mọc lên. "Hiện nay, người dân có nhu cầu tháo dỡ, xây dựng lại thì nhà nước chỉ có thuyết phục, khuyến khích bảo tồn nhưng không hỗ trợ họ về kinh phí vì ngân sách hạn chế. Vì vậy, nên có luật định riêng để hỗ trợ chủ nhân các biệt thự cổ" - KTS Nam cho biết và đề nghị Viện nghiên cứu Phát triển TP HCM sớm đưa ra kế hoạch lấy ý kiến rộng rãi người dân, chuyên gia cùng góp ý về vấn đề này.