Giao dịch bất động sản không bắt buộc phải qua sàn

Chiều 24-8, phiên họp thứ 25 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) đã cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Ủy ban Kinh tế cũng như nhiều ý kiến trong UBTVQH không tán thành việc bắt buộc giao dịch bất động sản (BĐS) phải qua sàn giao dịch.

Cần kiểm soát được dòng tiền

Trình bày báo cáo một số vấn đề lớn về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo luật, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của QH, cho biết nhiều ý kiến đề nghị không quy định bắt buộc mà chỉ khuyến khích giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch.

Theo ông Vũ Hồng Thanh, tổng kết thi hành Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 cho thấy các sàn giao dịch BĐS hiện không bảo đảm minh bạch, tính an toàn pháp lý của giao dịch, vì sàn giao dịch BĐS là một bên hưởng lợi ích trong quan hệ giao dịch. Việc bắt buộc giao dịch qua sàn là không phù hợp với hệ thống pháp luật hiện hành, cản trở quyền tự do kinh doanh, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền, làm lũng đoạn thị trường, không bảo đảm thực hiện nhiệm vụ phát triển thị trường BĐS lành mạnh, an toàn, bền vững.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ chủ trì phiên họp

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng tờ trình của Chính phủ mong muốn các giao dịch BĐS cần phải thông qua sàn, bởi thời gian qua, việc kinh doanh BĐS không qua sàn đã xảy ra nhiều hệ lụy vì thiếu minh bạch, công khai nên đã làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua. "Các giao dịch kinh doanh BĐS qua sàn sẽ bảo đảm tính công khai, minh bạch, kiểm soát chống thất thu thuế, bảo vệ người mua - nhất là các tài sản BĐS rất lớn, giúp cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định" - Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nói.

Phát biểu ý kiến tại phiên họp, Chủ tịch QH Vương Đình Huệ cho rằng thị trường BĐS đang rất khó khăn. Vậy dự thảo luật nếu được ban hành liệu có tháo gỡ vướng mắc, khó khăn và tiếp tục vận hành thông suốt hay không? Đây là thị trường quan trọng liên quan tới nhiều thị trường khác. Nếu thanh toán không dùng tiền mặt thì có sàn hay không vẫn minh bạch. Vấn đề quan trọng là kiểm soát được dòng tiền trong giao dịch. "Nghị quyết 18 của Trung ương chỉ nói giao dịch không dùng tiền mặt, chứ không nói gì đến sàn hay không sàn. Hãy để tự do theo nguyên tắc thị trường" - Chủ tịch QH nhấn mạnh và lưu ý đã có thời kỳ chúng ta trả giá rất nhiều đối với sàn giao dịch vàng.

Đặt cọc mua nhà không quá 10% giá bán

Về nội dung đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 6 điều 23 dự thảo luật), theo Ủy ban Kinh tế, có 2 phương án.

Phương án 1, quy định chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền không vượt quá 10%. Phương án 2, quy định chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này. Thường trực Ủy ban Kinh tế của QH tán thành phương án 1.

Đối với tỉ lệ nhận đặt cọc, Ủy ban Kinh tế của QH cho rằng cần quy định ở mức hợp lý nhằm bảo đảm mục đích của việc đặt cọc không phải là để doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn. Nếu tỉ lệ đặt cọc quá cao sẽ không loại bỏ được những DN kinh doanh BĐS không đủ năng lực tham gia thị trường, gia tăng nguy cơ chiếm dụng vốn, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng; nếu tỉ lệ đặt cọc quá thấp sẽ không có tác dụng ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia và có thể sẵn sàng vi phạm cam kết, chấp nhận mất tiền đặt cọc.

Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách Lê Quang Mạnh cho rằng trong thực tế triển khai kể cả có quy định tỉ lệ đặt cọc ở mức độ nhất định nhưng trên thị trường thì các nhà phát triển BĐS vẫn luôn sử dụng việc đặt cọc như là một kênh để thu lợi vốn. Nếu cho phép đặt cọc khi chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh, có thể sẽ lặp lại hiện trạng là các DN kinh doanh BĐS sử dụng tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn thay cho việc dùng tiền của chủ sở hữu để phát triển kinh doanh BĐS. Quan ngại trước tình trạng này, ông nhất trí với phương án 2.