Khánh Hòa điều chỉnh tăng cao giá đất

Phó Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa Lê Hữu Hoàng vừa ký quyết định về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 trên địa bàn tỉnh này được áp dụng từ ngày 30-5.

Đường biển Nha Trang hệ số 3,6

Theo quyết định về việc điều chỉnh hệ số K năm 2022, loại đất ở đô thị loại 1 ở TP Nha Trang nằm bên đường Trần Phú từ Nam cầu Trần Phú đến đường Hoàng Diệu có mức tăng cao nhất là 3,6 lần; các vị trí còn lại trên đường Trần Phú tăng 3 lần; các khu đô thị, dân cư mới trên địa bàn các phường thuộc TP Nha Trang tăng 2,4 lần. Đất ở nông nghiệp tại TP Nha Trang tăng 2 lần, giá đất nông nghiệp cũng tăng 1,6 lần, đất thương mại dịch vụ tăng từ 1,1 đến 2,8 lần... Với các huyện, TP còn lại cũng đồng loạt tăng hệ số K, như đất ở đô thị tại TP Cam Ranh, thị xã Ninh Hòa tăng 1,9 lần, các huyện còn lại từ 1,3 đến 1,8 lần; đất ở nông thôn các huyện cũng tăng từ 1,1 đến 1,5 lần.

UBND tỉnh Khánh Hòa đã có quyết định về việc ban hành quy định bảng giá đất định kỳ 5 năm giai đoạn 2020-2024 trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa. Bảng giá đất đã được ban hành chia thành 8 loại đường, 1 đảo, mỗi loại đường sẽ có 5 vị trí có giá trị khác nhau. Tại TP Nha Trang, đất ở có mức giá cao nhất là 27 triệu đồng/m² và thấp nhất là đất đảo là 400.000 đồng/m2; TP Cam Ranh cao nhất 3,9 triệu đồng/m², thấp nhất 299.000 đồng/m²; thị xã Ninh Hòa cao nhất 3,9 triệu đồng/m², thấp nhất 156.000 đồng/m².

Một thẩm định viên của công ty thẩm định giá ở TP Nha Trang cho biết việc tính giá đất hiện nay có nhiều phương pháp, như: So sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số K. Theo đó, phương pháp hệ số K thì giá trị của thửa đất sẽ được tính là: Giá đất trong bảng giá đất (x) Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) (x) Diện tích. "Theo bảng giá đất ban hành trước đây thì đường biển Trần Phú vị trí 1 là 27 triệu đồng (x) hệ số K chỉ 1,1 nên giá trị là 29,7 triệu đồng/m². Với hệ số K điều chỉnh mới là 3,6 lần thì giá trị đất tăng là 97,2 triệu đồng/m². Việc điều chỉnh hệ số này đã sát với thị trường nhất có thể để thu thuế khi giao đất, cho thuê đất. Hệ số K dù được điều chỉnh hằng năm nhưng vẫn không thể theo kịp giá trị thật vì cái gốc là bảng giá đất được ban hành theo định kỳ 5 năm một lần" - thẩm định viên cho biết.

Theo thẩm định viên này, hệ số K được gọi hệ số "cào bằng" để áp dụng giá đất phổ biến trên thị trường. Do đó, hệ số K thường để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, hệ số K tăng thì giá bồi thường cũng tăng theo. Tuy nhiên, đối với các dự án kinh doanh bất động sản nếu áp dụng theo hệ số K thì không thể hiện đúng bản chất.

Tỉnh Khánh Hòa sẽ thu về khoản tiền lớn khi giao đất cho nhà đầu tư và được tính với giá mới điều chỉnh

Làm căn cứ khi đền bù, giao đất

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh Hòa, việc xác định giá đất áp dụng hệ số K được áp dụng đối với việc xác định giá đất để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị dưới 10 tỉ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 30 tỉ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương và dưới 20 tỉ đồng đối với các tỉnh còn lại. Đối với các dự án trên 20 tỉ đồng thì phải thuê đơn vị thẩm định giá.

Hệ số K xác định giá đất để làm căn cứ tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm; xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.

Bên cạnh đó, hệ số này tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp tại khu vực thu hồi đất không bảo đảm yêu cầu về thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất khác.

Tại Khánh Hòa, tình trạng mua bán bất động sản tại huyện Cam Lâm, Diên Khánh, Vạn Ninh, TP Nha Trang, thị xã Ninh Hòa thời gian qua hết sức rầm rộ. Theo một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì việc tăng mạnh hệ số K sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tất cả đối tượng sử dụng đất cũng như doanh nghiệp bất động sản. Với giao dịch mua bán nhà đất, khoản thuế trước bạ người dân phải đóng là 0,5% và thuế thu nhập cá nhân 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng. "Bảng giá đất 2020-2024 là "giá sàn" để cơ quan thuế thu thuế khi phát sinh mua bán, trao đổi, chuyển nhượng bất động sản. Giá trị giao dịch bất động sản không thể thấp hơn "giá sàn" này, phụ thuộc ý thức người bán khi kê khai giá trị thật. Tuy nhiên, các giao dịch có diện tích nhỏ dưới 150 m² thì không bị ảnh hưởng từ hệ số K vì chưa vượt hạn mức. Đây là một bất cập trong việc chống thất thu thuế giao dịch bất động sản vì không thể áp dụng hệ số K khi tính giá mua bán bất động sản" - đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh Hòa cho biết. 

ĐƠN VỊ ĐỒNG HÀNH