Không nên kiểm soát quá mức tín dụng bất động sản

Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP HCM (HoREA) vừa có công văn đề nghị sửa đổi, bổ sung Thông tư 06/2023/TT-NHNN (Thông tư 06) để thực hiện Công điện 993 của Thủ tướng Chính phủ, theo hướng không nên kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích.

Quá nhiều bất cập

Theo đó, HoREA đề nghị sửa đổi Thông tư 06 và Thông tư 10 theo hướng bãi bỏ khoản 8, 9 và 10 điều 8 của Thông tư 39/2016/TT-NHNN. Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) xem xét bỏ cụm từ "kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích" tại điều 22 Thông tư 39. Vì trong nội dung này quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với các nhu cầu vốn là không phù hợp với những quy định của pháp luật về dân sự, đầu tư, kinh doanh BĐS cũng như không phù hợp với thực tiễn và đã bị ngưng hiệu lực thi hành. 

Bên cạnh đó, tổ chức tín dụng gần như không thể thực hiện được trách nhiệm phải có biện pháp kiểm tra, giám sát, đánh giá tình hình tài chính, nguồn trả nợ của khách hàng... Bởi lẽ, người sử dụng vốn vay cuối cùng là chủ đầu tư dự án, tức là bên thứ 3, chứ không phải là khách hàng trực tiếp vay khoản tín dụng này.

HoREA cũng kiến nghị xem xét không quy định tổ chức tín dụng phải có biện pháp phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay đối với trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. 

Đồng thời kiến nghị NHNN xem xét hướng dẫn các ngân hàng thương mại (NHTM) về cách hiểu và có thể vận dụng, nới các điều kiện vay vốn trên cơ sở cần xem xét sửa đổi, bổ sung điều 7 Thông tư 39 nhằm hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường BĐS vẫn còn rất khó khăn hiện nay.

Doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn trong việc vay vốn tín dụng do vướng những quy định của Thông tư 06 Ảnh: HOÀNG TRIỀU

NHNN xem xét hướng dẫn các tổ chức tín dụng có thể thực hiện một số giải pháp quan trọng như: Đối với dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, NHTM có thể cho chủ đầu tư được vay tín dụng để bù đắp tài chính với khoản vay không vượt quá 30% tổng mức đầu tư của dự án. 

Đối với dự án đã có giấy phép xây dựng và khởi công xây dựng thì NHTM có thể xem xét cho chủ đầu tư được vay tín dụng để thanh toán, chi trả chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh với khoản vay không vượt quá 50% tổng mức đầu tư của dự án...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng Thông tư 06 có vai trò, vị trí rất đặc biệt, là giải pháp khác thường để xử lý tình thế bất thường, nên đề nghị NHNN cần chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục thực hiện Thông tư 02/2023/TT-NHNN quy định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn trong một thời gian nhất định cho đến khi nền kinh tế phục hồi và tăng trưởng trở lại bình thường.

Cần xem xét hỗ trợ cho vay

Theo ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng Giám đốc Công ty VNO Group, các kiến nghị của HoREA là hết sức chính đáng. Hiện nay, bản thân các doanh nghiệp (DN) đang rất khó khăn. Do đó, các ngân hàng cần xem xét hạ điều kiện, hỗ trợ vay để họ có thể vực dậy DN. Bởi dòng vốn liên quan đến sự sống còn của DN. 

Nếu kiểm soát quá chặt, nhất là ở những điều kiện không cần thiết sẽ làm tốn thời gian, công sức, chi phí cho DN, cũng như mất cơ hội làm ăn. "DN không sợ lãi suất vay cao mà chỉ sợ thủ tục vay khó khăn, dẫn đến dự án ì ạch thì chết khi nào không biết" - ông Hải nói.

Liên quan đến việc HoREA kiến nghị sửa đổi quy định tổ chức tín dụng phải có biện pháp phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay đối với trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, cho rằng quy định của Thông tư 06 đang không rõ ràng. 

"Trong trường hợp này, phải hiểu rằng việc cho vay để góp vốn không phải là trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để phải phong tỏa tiền vay. DN vay tiền nhưng lại không được dùng tiền thì làm sao bên nhận góp vốn có thể triển khai được dự án và hoàn thành nghĩa vụ với bên góp vốn? Hệ lụy không chỉ là giao dịch kinh tế đổ vỡ mà còn gây tác động dây chuyền đến nhiều quan hệ kinh tế, dân sự khác" - luật sư Đức nêu quan điểm.

Do đó, luật sư Trương Thanh Đức đề nghị NHNN cần nhanh chóng giải tỏa cách hiểu và thực hiện không đúng này. Vì nếu hiểu quy định như vậy thì đồng nghĩa với việc phải có tài sản bảo đảm gấp đôi (để ngân hàng cho vay và giải tỏa số tiền đã giải ngân) cho cùng một khoản vay. Điều này là không hợp lý, gây lãng phí nguồn lực, tăng chi phí, thậm chí là đánh đố DN, nhất là việc siết cả kênh tín dụng và trái phiếu trong thời gian qua đang khiến họ gặp khó khăn.