Mong ngóng cải tạo chung cư cũ

Theo ông Ngô Ngọc Sơn, Tổ trưởng lô K chung cư Ngô Gia Tự (một trong những chung cư cũ cần cải tạo ở quận 10, TP HCM), việc chậm cải tạo chung cư cũ xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Ngoài nguyên nhân nhà đầu tư không mặn mà vì bị giới hạn bởi chỉ số xây dựng thấp, hạn chế tầng cao thì nguyên nhân nổi trội khiến hàng trăm chung cư cũ không thể tiến hành cải tạo chính là quy định 100% hộ dân phải đồng thuận trong Nghị định 101.

Lo sợ từng ngày

Ông Sơn cho rằng dù chung cư Ngô Gia Tự chưa thuộc dạng hư hỏng nặng nhưng cũng thuộc dạng nguy cấp nên bản thân ông và không ít người vẫn luôn mong ngóng chung cư sớm được cải tạo, để không còn phải ngày đêm lo lắng khi thấy những mảng tường bong tróc ngày càng nhiều hơn.

Đúng như ông Sơn nói, đi từ tầng trên lên sân tầng thượng chung cư Ngô Gia Tự, chúng tôi không khỏi lo ngại khi chứng kiến hàng loạt vết nứt, bong tróc xuất hiện khắp nơi. Ông Sơn cho hay chung tư này đã được xây dựng hơn nửa thế kỷ và đã 4 năm khởi động việc cải tạo nhưng vẫn chưa tìm được nhà đầu tư. Bởi có thời điểm, số phiếu đồng ý di dời chỉ đạt 55%. Từ việc này, UBND quận 10 không thể thực hiện được việc di dời vì vướng Nghị định 101 (quy định phải được sự đồng thuận 100% của các chủ sở hữu nhà chung cư mới thực hiện được việc tháo dỡ, xây dựng mới), nên đến nay TP vẫn chưa thể triển khai thực hiện được. "Khổ nhất là cư dân ở tầng 4, mái bong tróc, nước mưa gây ngập. Phía dưới các căn hộ tầng trệt kinh doanh ăn uống, khi nấu nướng, mùi dầu ăn, thức ăn... bay lên ám vào hết quần áo. Một nửa đòi cải tạo, số thì đòi nhiều quyền lợi. Chính quyền bấy lâu nay họp liên tục không giải quyết được" - Tổ trưởng lô K chung cư Ngô Gia Tự, thở dài.

Chung cư Ngô Gia Tự (quận 10, TP HCM) dù xuống cấp nhưng nhiều năm qua không tìm được nhà đầu tư để cải tạo Ảnh: LÊ PHONG

Trong khi đó, tại quận 5 có đến 5 chung cư cấp C (nguy cấp) vừa loại khỏi danh sách dự án cần thu hồi đất vì lý do nhiều năm chưa lựa chọn được chủ đầu tư để thực hiện dự án cũng như chưa đạt được sự đồng thuận của tất cả chủ sở hữu nhà chung cư. Động thái trên khiến các hộ dân hiện tạm cư tại chung cư 171-177 Phùng Hưng, quận 5 rơi vào cảnh lo âu. Sở dĩ cư dân nơi đây không đồng thuận vì giá trị bồi thường chưa theo giá thị trường. Chỉ tiêu xây dựng quá ít không thu hút được nhà đầu tư. Nhưng nếu để nguyên trạng thì chất lượng sống kém và nguy cơ mất an toàn rất cao.

Một chung cư khác là 6 Bis Nguyễn Tất Thành và Trúc Giang ở quận 4 đang đe dọa hơn 300 nhân khẩu vì nằm trong danh sách chung cư được cho là có thể sập bất cứ lúc nào vừa được Sở Xây dựng TP trình lên UBND TP. Ông Lại Tất Tiến, ngụ chung cư Trúc Giang, cho biết đến nay vẫn chưa có nhà đầu tư và khả năng tiếp tục đón Tết ở nơi nguy hiểm này. "Chung cư này bình thường vắng bóng người. Thi thoảng có khách lạ tìm đến để đóng phim ma. Giờ người ta gọi chung cư này là chung cư... ma" - ông Tiến nói.

Kiến trúc sư Lê Trình Thành cho biết ông từng tham gia khảo sát với một doanh nghiệp bất động sản để đầu tư mảng chung cư cũ. "Các hộ ở các tầng trên đa phần đều không đòi hỏi nhiều nhưng các hộ tầng trệt thì khác. Bởi lợi thế căn hộ tầng trệt có sân rộng thuận lợi kinh doanh mua bán" - ông Thành nói. Không ít chủ sở hữu căn hộ tầng trệt không chịu di dời bằng cách đưa ra rất nhiều đòi hỏi vì việc làm ăn, kinh doanh đang tốt. "Mới đây, thế giới chứng kiến cảnh chung cư cũ ở Ấn Độ và Hà Lan đổ sập, lấy đi bao nhiêu mạng người. Tôi nghĩ rằng ngay lúc này, TP cần mạnh dạn đề xuất gỡ vướng bằng mọi giá để tránh hậu họa" - kiến trúc sư Lê Trình Thành khuyến cáo.

Hàng loạt kiến nghị khẩn

Từ thực trạng nêu trên, UBND TP HCM vừa kiến nghị Bộ Xây dựng hàng loạt giải pháp với nhiều cách làm mới nhằm gỡ vướng, đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Đây cũng là những góp ý của TP HCM cho dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số điều của Nghị định 101/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến.

Theo đó, UBND TP kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu quy định về tỉ lệ đồng thuận của các chủ sở hữu tại hội nghị nhà chung cư để lựa chọn chủ đầu tư đối với chung cư có kết luận kiểm định cấp C là 80%. Kiến nghị này xuất phát từ thực tế hiện nay, TP có nhiều cụm chung cư có kết quả kiểm định là cấp C, chưa phải là cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm). "Cộng đồng chủ sở hữu nhà chung cư khó thống nhất về phương thức bồi thường cũng như giá trị bồi thường hoặc nếu có đồng thuận thì sau đó có trường hợp lại đề nghị thay đổi phương thức từ việc nhận tiền sang nhận nhà hoặc ngược lại nên kéo dài thời gian thực hiện. Nhà đầu tư chưa thỏa thuận được phương thức bồi thường cụ thể với tất cả chủ sở hữu nên rất bị động trong việc triển khai thực hiện, vừa phải chuẩn bị cả tiền mặt để bồi thường, giải quyết chi phí tạm cư và vừa phải xây dựng quỹ nhà để phục vụ tái định cư. Điều này gây áp lực rất lớn cho các nhà đầu tư và mất nhiều thời gian" - UBND TP phân tích.

Một kiến nghị khác được UBND TP gửi lên Bộ Xây dựng là đối với trường hợp nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm thì quy định theo 2 phương án. Một là quy định cụ thể chỉ thực hiện phương thức bồi thường, tái định cư bằng căn hộ. Hai là vẫn quy định 2 phương thức thường bằng tiền hoặc căn hộ. Nhà nước sẽ thực hiện cưỡng chế khi có từ 50% sở hữu chấp thuận phương án và chủ sở hữu bị cưỡng chế sẽ được bồi thường, hỗ trợ bằng tiền với mức giá trị trung bình của các chủ sở hữu đã chấp thuận. Điều này khuyến khích mọi người vì cái chung để bảo đảm điều kiện sống, nhất là an toàn.

Trước những kiến nghị của UBND TP, một lãnh đạo Phòng Quản lý đô thị quận 1 thừa nhận từ khi có Nghị định gần như toàn bộ chung cư cũ quận 1 không thực hiện được. Trừ một số chung cư cấp độ D nguy hiểm khẩn cấp yêu cầu di dời. Thế nhưng hiện tại vẫn còn 5 chung cư cấp D lúng túng chưa được giải quyết. "Nếu kiến nghị mới được hiện thực hóa thành luật, chắc chắn sẽ đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ" - vị này nói.

Chung cư Bùi Viện (quận 1, TP HCM) được xếp loại chung cư cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm) hiện vẫn chưa được tháo dỡ Ảnh: LÊ PHONG

Đồng tình với các kiến nghị của UBND TP, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP, phân tích thêm Luật Nhà ở năm 2005 quy định việc cải tạo chung cư cũ chỉ cần 66% cư dần đồng ý là đã được triển khai. Tuy nhiên với Nghị định 101 và Luật Nhà ở năm 2014 khiến cho việc cải tạo gặp nhiều khó khăn.

"Vẫn còn hàng trăm dự án đang chờ các nhà đầu tư vào tham gia. Cư dân muốn bảo đảm quyền lợi và doanh nghiệp muốn làm sản phẩm phát sinh lãi. Mục tiêu cuối cùng bảo đảm tất cả lợi ích đôi bên và chỉ có cách nhà nước tham gia hỗ trợ về chính sách. Trong đó, bổ sung chỉ tiêu quy hoạch về dân số theo hướng tạo điều kiện cho nhà đầu tư dự án xây dựng lại chung cư cũ là giải pháp tốt nhất" - ông Châu nhận định.