Nhiều giải pháp chặn chiêu trò đấu giá đất

Bộ Tài nguyên và Môi trường (TM-MT) vừa có tờ trình Chính phủ về việc ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Đây là nghị định thực hiện theo quy định 1 nghị định sửa 6 nghị định liên quan đến đất đai.

Có tài sản bảo đảm, đền nếu bỏ cọc

Việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP rất được quan tâm bởi liên quan đến quy định đấu giá đất. Dự thảo nghi định đề xuất bổ sung điều 17a quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó bổ sung quy định về xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá; điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; quy định cụ thể quyền và trách nhiệm của người tham gia đấu giá.

Cụ thể, dự thảo nghị định quy định tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Phải nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá để bảo đảm năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá theo phương án được phê duyệt. Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận nhưng tối thiểu là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì sẽ phải bồi thường cho nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước. Sau khi người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho nhà nước thì sẽ được nhận lại tài sản thế chấp. Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp.

Trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền hoặc không nộp đủ tiền theo đúng phương án đấu giá quyền sử dụng đất trong vòng 30 ngày kể từ ngày có quyết định trúng đấu giá thì UBND cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Ngoài tiền đặt trước người trúng đấu giá phải nộp một khoản tiền tương ứng với 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá và chi phí tổ chức đấu giá.

Đáng chú ý, dự thảo cũng quy định trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian 5 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Một số lô đất ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm, tp hcm vừa được bán đấu giá Ảnh: Hoàng Triều

Cấm đấu giá 5 năm: Chưa phù hợp?

Liên quan đến đề xuất cấm đấu giá quyền sử dụng đất trong vòng 5 năm đối với đơn vị tự ý bỏ cọc mà Bộ TN-MT đề xuất trong dự thảo, trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động sáng 2-4, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng về tổng thể, những nội dung trong dự thảo không trái với các đạo luật khác mà sẽ khắc phục được những biểu hiện tiêu cực trong hoạt động đấu giá đất hiện nay.

Theo ông Châu, quy định cấm 5 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất thì chưa phù hợp với thực tiễn bởi, hiện trên thị trường bất động sản có doanh nghiệp (DN) được thành lập để thực hiện dự án đơn lẻ chỉ với mục đích tham gia đấu giá. "Dù có cấm 5 hay 10 năm cũng không ảnh hưởng gì vì kết thúc phiên đấu giá là DN đó có thể sẽ giải thể" - ông Châu nói và dẫn chứng trong 4 DN tham gia đấu giá đất Thủ Thiêm hồi cuối năm 2021, có DN mới thành lập 2 tháng.

Theo Chủ tịch HoREA, với chính sách hiện nay, có rất nhiều đơn vị đang có khuynh hướng làm theo kiểu mỗi dự án BĐS thành lập 1 DN để thuận lợi cho việc phát hành trái phiếu. Do đó, đối tượng này đang chiếm đa số nên quy định cấm 5 năm mà Bộ TN-MT đưa ra chỉ mang tính hình thức và không giải quyết triệt để vấn đề. Với quy định trong dự thảo: "Người tham gia tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng, ngoài tiền đặt trước, phải nộp khoản tiền tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá", ông Châu đánh giá quy định này có tính răn đe mạnh nhưng cần điều chỉnh cho phù hợp với thực tế và pháp luật. Cụ thể, số tiền phạt phải tính theo giá trị đất trúng đấu giá, không phải giá trị quyền sử dụng đất vì ở thời điểm đó, con số này hoàn toàn chưa được tính toán và quy định. Bên cạnh đó mức phạt chỉ nên giữ ở 10%, vì đây chỉ là vi phạm hành chính trong lĩnh vực đấu giá, không phải xử lý hình sự trong vụ án đấu giá. Xử phạt hành chính mà áp dụng tới 50% sẽ khiến cộng đồng DN trong và ngoài nước nhìn nhận rằng nhà nước đang có ý tận thu ngay cả trong các hoạt động xử phạt hành chính.

Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng ban hành quá nhiều điều kiện khiến DN mới gia nhập thị trường với tiềm lực tài chính hạn chế sẽ bị "đá văng" ra khỏi cuộc chơi.