Tăng hệ số điều chỉnh giá đất tại TP HCM: Hài hòa lợi ích

Ngày 7-12, tại kỳ họp thứ 8, HĐND TP HCM khóa X, nhiệm kỳ 2021-2026, UBND thành phố đã trình tờ trình về hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) năm 2023 trên địa bàn.

Dự kiến tăng 1 lần

Theo đó, hệ số K trên địa bàn thành phố năm 2023 tăng thêm 1 so với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 được ban hành tại Quyết định 53/2021 của UBND thành phố (tương ứng hệ số từ 2,5 đến 3,5 so với bảng giá đất), sau khi đã xem xét, đánh giá tác động nhiều mặt. Tỉ lệ tùy theo khu vực, mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất.

TP HCM phân làm 5 khu vực để áp dụng hệ số K. Khu vực 1 gồm các quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình và Phú Nhuận. Khu vực 2 gồm TP Thủ Đức và quận 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh và Tân Phú. Khu vực 3 gồm quận 8, 12, Bình Tân. Khu vực 4 gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn. Huyện Cần Giờ được xếp vào khu vực 5.

Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải đất ở sang đất ở đối với diện tích đất ở vượt hạn mức áp dụng hệ số K là 2,5 lần giá đất do UBND thành phố công bố và quy định (năm 2022 là 1,5). Đối với đất kinh doanh, thương mại, dịch vụ áp dụng hệ số K từ 2,7 - 3,5 lần (năm 2022 là từ 1,7 - 2,5 lần); đất sản xuất kinh doanh áp dụng hệ số K từ 2,5 - 2,7 lần (năm 2022 là từ 1,5 - 1,7 lần). Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá; cho thuê đất nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được chia 5 khu vực, áp dụng hệ số K là 2,7 - 3,5 lần (năm 2022 là 1,7 - 2,5 lần). Riêng hệ số K năm 2023 trong Khu Công nghệ cao, đất kinh doanh thương mại, dịch vụ; kinh doanh nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê áp dụng hệ số K là 2,7 lần (năm 2022 là 1,7 lần); đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh áp dụng hệ số K là 2,5 lần (năm 2022 là 1,5) dành cho trường hợp trả tiền thuê đất hằng năm.

Với trường hợp trả tiền thuê đất một lần, đất kinh doanh thương mại, dịch vụ; kinh doanh nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê, áp dụng hệ số K là 3,5 lần (năm 2022 là 2,5); đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng hệ số K là 3,3 lần (năm 2022 là 2,3).

Ba năm qua chưa điều chỉnh

Hệ số K do UBND cấp tỉnh ban hành, được dùng để tính giá đất và được áp dụng từ ngày 1-1 hằng năm. Mỗi năm hệ số này sẽ thay đổi cho phù hợp điều kiện thực tiễn của địa phương. Người được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng ngoài hạn mức phải đóng tiền theo hệ số điều chỉnh hằng năm...

Tuy nhiên, theo Phó Chủ tịch UBND thành phố Phan Thị Thắng, 3 năm gần đây (2020 đến 2022), thành phố giữ nguyên hệ số này (1,5 - 2,5 lần bảng giá đất tùy theo nhóm và khu vực) do đại dịch COVID-19 diễn biến phức tạp và ảnh hưởng rất nặng nề đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội của thành phố, đến các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. "Việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 trên địa bàn TP HCM thêm 1 lần so với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 là cần thiết để tiếp tục từng bước giá đất được xác định tiệm cận giá thị trường" - Phó Chủ tịch UBND thành phố giải thích.

Phó Chủ tịch UBND TP HCM Bùi Xuân Cường (bìa phải) khảo sát đoạn Vành đai 3 đi qua địa bàn huyện Hóc Môn Ảnh: THU HỒNG

Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Toàn Thắng cho biết nhiều năm qua, thành phố đã nỗ lực điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất để từng bước tiệm cận với giá thị trường nhưng thành phố tăng từ từ để tránh tạo ra sự đột ngột. Theo ông Thắng, UBND TP HCM rất cân nhắc, xem xét để thực hiện việc điều chỉnh hệ số K nhằm thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của người dân. Hệ số K năm 2022 từ 1,5 - 2,5 thì giá đất được xác định sau khi nhân hệ số bằng khoảng 10,5% đến 35,7% giá thị trường. Nếu hệ số K năm 2023 của thành phố tăng thêm 1 lần thì mức giá đất sau khi nhân hệ số sẽ tăng ở mức từ 18% - 50% so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường (tỉ lệ tùy theo khu vực, mục đích, hình thức sử dụng đất).

Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường cho rằng việc thành phố đề xuất tăng hệ số K cũng phù hợp với quy định và thực tiễn hiện nay, mục tiêu là thu đúng, thu đủ với tinh thần là giá đất tiệm cận với thị trường.

Chỉ ảnh hưởng đối với diện tích đất vượt hạn mức

Theo UBND TP HCM, quá trình dự thảo văn bản đã lấy ý kiến góp ý, phản biện của các cơ quan, tổ chức theo quy định, gồm Ủy ban MTTQ thành phố; UBND TP Thủ Đức, quận, huyện và các sở, ngành liên quan. Theo đó, đa số các ý kiến đều đề xuất mức tăng hệ số K.

Ngoài ra, qua số liệu thống kê giá đất theo giá thị trường do Sở Tài nguyên và Môi trường thu thập để trình UBND thành phố ban hành Bảng giá đất giai đoạn 2020-2024, bảng giá đất so với giá giao dịch trên thị trường chia theo từng khu vực có tỉ lệ: khu vực 1 là 14,31%; khu vực 2 là 10,86%; khu vực 3 là 9,99%; khu vực 4 là 9,5% và khu vực 5 là 7%. Đồng thời, rà soát hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường được UBND thành phố phê duyệt trong năm 2021, 2022 và Quyết định 28/2022 ban hành Quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất thu hồi trên địa bàn năm 2022, hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường từ 4 đến 15 lần bảng giá đất.

Mặt khác, Chính phủ đang trình Quốc hội dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất bằng với giá giao dịch trên thị trường nên cần thiết phải điều chỉnh tăng hệ số K để từng bước giá đất được xác định tiệm cận giá thị trường. Đây là một trong những tiền đề và cơ sở quan trọng cho việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường và quy định pháp luật, hạn chế thấp nhất việc tăng đột biến giá đất gây sốc cho nền kinh tế - xã hội.

UBND TP HCM cho biết việc điều chỉnh hệ số K không ảnh hưởng đến hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức (các quận nội thành là 160 m2; các quận 7, 12, Bình Tân, TP Thủ Đức và thị trấn các huyện là 200 m2; Cần Giờ và khu dân cư nông thôn là 300 m2) mà chỉ ảnh hưởng đối với hộ gia đình, cá nhân có phần diện tích đất vượt hạn mức theo quy định của pháp luật. Việc tăng hệ số K tác động đến tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi thuê đất hoặc giao đất không thông qua hình thức đấu giá có giá (theo bảng giá đất) dưới 30 tỉ đồng. Tuy nhiên, việc tăng hệ số K 1 lần là phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội hiện nay. Đồng thời, việc điều chỉnh tăng hệ số K nhằm từng bước điều chỉnh sự chênh lệch không công bằng về giá đất khi áp dụng phương pháp hệ số K (khu đất có giá trị dưới 30 tỉ đồng) và xác định giá đất cụ thể (khu đất có giá trị từ 30 tỉ đồng trở lên).