Tiếp sức để thị trường bất động sản phục hồi

Ngày 10-10, Báo Người Lao Động tổ chức tọa đàm "Nhận diện thị trường bất động sản cuối năm 2024 và đầu năm 2025".

Phục hồi nhưng thiếu vắng căn hộ bình dân

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc Công ty DKRA Vietnam, nhận định thị trường bất động sản đã có sự hồi phục nhất định. Trong quý III/2024, khoảng 18.000 sản phẩm đã được đưa ra thị trường ở khu vực TP HCM và các tỉnh lân cận: Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai. Sản lượng tiêu thụ cũng tăng đáng kể ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Trong đó, căn hộ có giá dưới 60 triệu đồng/m² ở TP HCM và dao động trên dưới 30 triệu đồng/m² ở các tỉnh lân cận chiếm tỉ lệ lớn trong tổng giao dịch.

Thị trường căn hộ thứ cấp cũng sôi động với các dự án chung cư đã bàn giao, giá giao dịch tăng 5%-9% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc nhà phố, biệt thự và đất nền cũng ghi nhận tăng trưởng tích cực với 6.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, tăng 18% so với cùng kỳ năm ngoái; thanh khoản tăng mạnh, đạt mức hơn 58%.

"Đất nền tiếp tục là một phân khúc đáng chú ý sau khi 3 luật liên quan bất động sản được thông qua, nhất là Luật Đất đai năm 2024, giúp gia tăng mạnh mẽ số lượng giao dịch. Trong quý vừa qua, hơn 9.000 sản phẩm đất nền đã được cung cấp ra thị trường, tăng 17% so với cùng kỳ năm 2023" - ông Thắng thông tin và cho biết bảng giá đất chuẩn bị được ban hành đã khiến mặt bằng giá của phân khúc đất nền thổ cư, đất có giấy chủ quyền tăng đột biến.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đánh giá thị trường đã thoát khỏi vùng đáy khó khăn nhất được thiết lập vào quý I/2023. Từ quý II/2023, thị trường bắt đầu từng bước phục hồi và xu thế này sẽ không bị đảo ngược. Với năm 2024, thị trường 9 tháng qua ghi nhận mức tăng trưởng dương, đạt khoảng 6%-7%. Tuy nhiên, phân khúc dự án vẫn còn khó khăn khi trong 8 tháng đầu năm nay, TP HCM chỉ có 9 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư, song quy mô cũng rất nhỏ - lớn nhất chỉ là 5 ha.

"Chỉ 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 1.011 căn, trong đó có 678 căn hộ chung cư và 44 căn nhà thấp tầng - hoàn toàn không đủ để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư và người dân. Đáng chú ý, 100% số căn hộ này đều thuộc phân khúc cao cấp, không có bất kỳ căn hộ nào thuộc phân khúc trung cấp hoặc bình dân" - ông Châu chỉ rõ.

Cũng theo Chủ tịch HoREA, số lượng căn hộ trong 8 tháng đầu năm nay đã giảm hơn 94,9% so với cùng kỳ năm ngoái, chỉ đạt 14.286 căn, thấp hơn nhiều so với mức bình quân. Không có bất kỳ dự án mua bán và sáp nhập (M&A) nào được thực hiện trong khi các thương vụ M&A có thể giúp giải phóng hàng tồn kho nhanh hơn và mang lại những chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh hơn.

Những giao dịch trên đang bị ách tắc bởi quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 yêu cầu bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được phép thực hiện.

Có nhiều tín hiệu khởi sắc dù "sức khỏe" chưa được tốt

Dù thị trường bất động sản có xu hướng phục hồi song ông Lê Hoàng Châu nhận định sức khỏe của doanh nghiệp còn rất yếu. Doanh nghiệp đã vượt qua các giai đoạn "bạo bệnh", "sinh tử" trước đây là điều đáng mừng nhưng cần tiếp tục "liệu cơm gắp mắm", cân nhắc kỹ lưỡng năng lực đầu tư, bố trí nguồn lực tài chính sao cho phù hợp, tránh dàn trải.

Nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai dự án, bao gồm cả dự án nhà ở xã hội (NƠXH), đã được bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh, chia sẻ tại tọa đàm. Thời gian qua, Tập đoàn Kim Oanh đã đầu tư vào 2 dự án NƠXH quy mô lớn và gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện. Tuy nhiên, khi Chính phủ công bố Đề án xây dựng 1 triệu căn NƠXH, Tập đoàn Kim Oanh nhận thấy nhà nước đang có những chính sách thay đổi tích cực giúp thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh và bền vững hơn.

"Chúng tôi đã chủ động hoạch định chiến lược đầu tư cho nhiều dự án lớn, không chỉ bao gồm các khu đô thị chuẩn mực với đầy đủ tiện ích cao cấp và không gian xanh, mà còn phát triển các dự án NƠXH đáp ứng nhu cầu thực tế của khách hàng, đối tượng thu nhập thấp chưa có nhà ở. Tập đoàn mong muốn chuẩn hóa quy trình phát triển dự án NƠXH từ khâu thiết kế, lựa chọn vật liệu cho đến xây dựng, lắp đặt trang thiết bị và quản lý vận hành..." - bà Kim Oanh thông tin.

Ông Đỗ Quốc Anh, Giám đốc vận hành Công ty CP Tập đoàn Khải Hưng, cũng phản ánh tập đoàn đang gặp vướng mắc liên quan việc hướng dẫn của chính quyền địa phương và sự chồng chéo quyền sử dụng đất, vướng khâu thẩm định, quy hoạch, xây dựng... Dù vậy, Luật Đất đai năm 2024 đã quy định đất nông nghiệp có thể kinh doanh dịch vụ lưu trú giải trí. Điều này sẽ hỗ trợ doanh nghiệp tăng nguồn thu để duy trì hoạt động kinh doanh trong bối cảnh tập đoàn có những quỹ đất hiện chưa triển khai xây dựng được.

Dự báo tình hình thị trường bất động sản giai đoạn tới, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, phân tích các chính sách pháp luật dù luôn theo hướng tích cực, tốt cho thị trường nhưng không thể như "cây đũa thần" mà cần thời gian để dần đi vào đời sống. Các nhà đầu tư nước ngoài mà Savills Việt Nam tiếp xúc cũng hiểu điều này. Vì vậy, với việc chờ độ hấp thụ chính sách, khả năng từ giữa năm 2025, thị trường sẽ bứt phá.

Về hoạt động M&A, hiện tại, do việc phát triển dự án mới còn chưa thuận lợi do vướng quỹ đất và pháp lý nên các nhà đầu tư nước ngoài đã hướng vào tài sản tạo ra dòng tiền để đầu tư, như tòa nhà văn phòng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ... "Khẩu vị" của các nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện M&A tại Việt Nam vẫn hướng vào lĩnh vực bất động sản nhà ở nhưng số lượng giao dịch rất hạn chế. Điển hình, chỉ số ít nhà đầu tư từ Malaysia sở hữu một vài dự án.

"Một điểm sáng là khu kinh tế trọng điểm phía Nam, đặc biệt là các nhóm cảng biển ở Bà Rịa - Vũng Tàu, cùng với các khu công nghiệp và hạ tầng cảng biển. Đây là khu vực rất thuận lợi để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Gần đây, sự chú ý của các nhà đầu tư quốc tế còn tập trung vào việc phát triển trung tâm dữ liệu, một phân khúc mà nhiều quốc gia đang nhắm đến khi đầu tư vào thị trường Việt Nam" - TS Sử Ngọc Khương nhận xét.

Theo các chuyên gia, dự báo trong thời gian tới, với điều kiện kinh tế vĩ mô tích cực hơn, lãi suất cho vay hấp dẫn (chỉ 6%-6,5%/năm), thị trường bất động sản được kỳ vọng phục hồi tốt hơn. Thị trường dự kiến sẽ tiếp tục đà hồi phục, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ và nhà ở vừa túi tiền. Đất nền tại các khu vực có đầy đủ tiện ích, pháp lý rõ ràng và đất thổ cư vẫn sẽ là điểm sáng, thúc đẩy nguồn cung tăng trong quý III/2024.

"Để chuyển sang một chu kỳ phát triển tích cực hơn, tâm lý nhà đầu tư là yếu tố then chốt. Theo Ngân hàng Nhà nước, lượng tiền gửi tại ngân hàng đang tăng cao, cho thấy một bộ phận lớn người dân vẫn giữ tiền mặt, chờ đợi cơ hội đầu tư phù hợp. Những vướng mắc pháp lý cần sớm được tháo gỡ để gia tăng nguồn cung cho thị trường" - ông Võ Hồng Thắng đề xuất.

Các chuyên gia cho rằng sau ngày 1-8, chưa có nhiều dự án được triển khai vì thị trường bất động sản đang cần thêm thời gian để thẩm thấu các thay đổi về pháp lý. Dự báo giữa cuối năm 2025, TP HCM và các tỉnh lân cận sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới, với kỳ vọng tăng trưởng bền vững và sôi động hơn.