TỪ THƯ BẠN ĐỌC: Khổ sở khi mua nhà đấu giá

Giữa tháng 4-2026, Công an TP Đà Nẵng đã thực hiện lệnh bắt ông Hồ Văn Dũng (54 tuổi) và vợ là bà Cao Thị Bé để điều tra hành vi xâm phạm chỗ ở của người khác.

Có nhà mà không ở được

Năm 2017, vợ chồng ông Dũng ký cam kết bán lô đất 100 m² tại khu định cư Bá Tùng, TP Đà Nẵng cho một người với giá 750 triệu đồng. Ông nhận trước 400 triệu đồng tiền cọc nhưng không tiếp tục giao dịch, không hoàn trả tiền.

Người mua khởi kiện ra tòa.TAND quận Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng (cũ) tuyên buộc vợ chồng ông Dũng trả lại 800 triệu đồng. Do vợ chồng ông không chấp hành bản án, căn nhà số 8 Lê Đình Chinh gắn liền với lô đất bị đưa ra đấu giá vào năm 2018. Ông Nguyễn Thế Hiếu là người trúng đấu giá hợp pháp với số tiền hơn 1,64 tỉ đồng.

Sau khi cơ quan thi hành án (THA) cưỡng chế, bàn giao tài sản cho chủ mới vào năm 2019, vợ chồng ông Dũng vẫn không rời đi. Cuối tháng 10-2019, lợi dụng lúc ông Hiếu vắng nhà, 2 người đã phá cửa quay lại chiếm dụng căn nhà suốt nhiều năm.

Từ năm 2019 - 2025, ông Hiếu liên tục gửi đơn yêu cầu xử lý vụ việc và đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giữa năm 2025, UBND quận Ngũ Hành Sơn (cũ) cấp sổ đỏ cho ông Hiếu. Dù được vận động bàn giao tài sản nhiều lần, gia đình ông Dũng vẫn không chấp hành nên cơ quan điều tra khởi tố, bắt tạm giam phục vụ điều tra. Hiện căn nhà đã được bàn giao cho ông Hiếu quản lý.

Hơn 8 tháng qua, ông Nguyễn Nhất Duy (46 tuổi) cũng rơi vào cảnh "có nhà nhưng không được ở" dù đã bỏ ra hơn 2,3 tỉ đồng mua tài sản qua đấu giá hợp pháp. Sau nhiều lần gửi đơn kêu cứu các cơ quan chức năng, căn nhà ông trúng đấu giá vẫn bị người lạ chiếm giữ.

Căn nhà số 118 Bà Triệu, phường Nghĩa Lộ, tỉnh Quảng Ngãi trước đây thuộc sở hữu của ông Trần Văn Hoàng và bà Phan Thị Hà. Sau khi họ ly hôn, tài sản bị kê biên để bảo đảm THA dân sự. Tòa án các cấp đã tuyên hợp đồng mua bán liên quan vô hiệu và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tháng 3-2024, tài sản này được bán đấu giá công khai. Ông Duy trúng đấu giá với hơn 2,3 tỉ đồng. Cuối năm 2024, cơ quan THA tổ chức cưỡng chế, bàn giao nhà cho ông Duy theo đúng quy định pháp luật. Tháng 7-2025, khi khóa cửa đi làm xa vài ngày, ông trở về thì phát hiện căn nhà bị phá cổng. Không lâu sau, cửa chính tiếp tục bị phá khóa và người lạ vào chiếm giữ.

Hình ảnh camera ghi lại cảnh nhiều người xuất hiện trước nhà rồi tự ý vào trong. Từ tháng 10-2025 đến nay, căn nhà bị chiếm dụng trái phép. Người từng liên quan tài sản này không trực tiếp ở mà cho người khác thuê lại.

Đại diện THA dân sự tỉnh Quảng Ngãi cho biết quá trình kê biên, đấu giá, bàn giao tài sản đúng quy định. Khi bị chiếm lại nhà, người mua cần phải đề nghị cơ quan chức năng xử lý. Vụ việc đang được điều tra, làm rõ...

Rào chắn pháp lý

Việc mua nhà thông qua đấu giá THA vốn được xem là giao dịch hợp pháp, minh bạch và được pháp luật bảo vệ. Tuy nhiên, thực tế thời gian qua cho thấy không ít người mua nhà đấu giá rơi vào cảnh "tiền mất, nhà không ở được" khi chủ cũ hoặc người liên quan cố tình chiếm giữ, quay lại xâm nhập trái phép hoặc cản trở việc quản lý, sử dụng tài sản của chủ mới. Hai vụ việc xảy ra tại Đà Nẵng và Quảng Ngãi là ví dụ điển hình cho nỗi khổ sở kéo dài của người mua nhà đấu giá.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Mai Thanh Bình, Công ty Luật TNHH Mai Thanh Bình, cho rằng khi tài sản đã được kê biên, bán đấu giá hợp pháp và hoàn tất thủ tục bàn giao thì quyền sở hữu, quyền sử dụng đã thuộc về người mua trúng đấu giá. Việc chủ cũ không chịu rời đi, tự ý quay lại phá khóa, chiếm dụng hoặc cho người khác vào ở là hành vi có dấu hiệu "Xâm phạm chỗ ở của người khác" theo điều 158 Bộ Luật Hình sự.

"Sau khi mua nhà qua đấu giá, người trúng đấu giá cần nhanh chóng hoàn thiện toàn bộ hồ sơ pháp lý - gồm biên bản đấu giá thành, quyết định THA, biên bản bàn giao tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan. Sau khi được bàn giao nhà, chủ mới nên lập vi bằng hoặc ghi nhận hiện trạng tài sản để tránh phát sinh tranh chấp về sau" - luật sư Mai Thanh Bình khuyến cáo.

Theo bà Dương Thụy Kim Ngân, nguyên kiểm sát viên VKSND TP HCM, trường hợp phát hiện người khác tự ý chiếm giữ, phá khóa hoặc xâm nhập trái phép căn nhà đã được giao hợp pháp, chủ sở hữu cần lập tức trình báo công an địa phương, đồng thời gửi đơn tố giác tội phạm đến cơ quan điều tra nơi xảy ra vụ việc. Nội dung đơn cần nêu rõ nguồn gốc tài sản, quá trình đấu giá, quyết định bàn giao của cơ quan THA, hành vi chiếm dụng trái phép và yêu cầu xử lý hình sự nếu có dấu hiệu vi phạm.

"Ngoài ra, người mua nhà đấu giá cũng có thể gửi đơn đề nghị UBND cấp xã hỗ trợ bảo đảm an ninh trật tự, yêu cầu người chiếm giữ trái phép rời khỏi tài sản. Nếu chủ cũ cố tình chống đối, tái chiếm hoặc đe dọa, cản trở quyền sử dụng nhà ở của chủ mới, cơ quan công an có thể xem xét xử lý hành chính hoặc khởi tố hình sự, tùy mức độ vi phạm" - bà Dương Thụy Kim Ngân phân tích.