Chôn vốn vào Nhơn Trạch

Nổi lên từ năm 90 của thế kỷ trước, thị trường nhà đất huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai từng thu hút nhiều khách hàng đến đầu tư hoặc mua để làm nơi an cư khi nơi đây chuyển thành TP.

Thế nhưng hơn 15 năm trôi qua với không biết bao nhiêu “cơn sốt” giá, Nhơn Trạch vẫn chưa chuyển mình thành một TP đúng nghĩa, trong khi đó nhiều khu vực trở nên xơ xác bởi tình trạng quy hoạch “treo”, còn những khu đô thị được quy hoạch xây dựng lại trở nên hoang tàn.

Sa lầy với đất nông nghiệp

Từng theo chân những “cò” nhà đất bôn ba khắp huyện Nhơn Trạch trong những năm từ 1995 đến 2009, chúng tôi cũng không ngờ rằng hạ tầng giao thông của khu vực này lại chậm kết nối với TPHCM đến như vậy.

Hiện người đi xem đất vẫn phải qua phà Cát Lái, rồi đi theo con đường độc đạo liên tỉnh lộ 25B kết nối với trung tâm hành chính huyện với lộ giới nhiều đoạn chỉ chừng 12 m.

Nhớ lại thời kỳ vàng son, chị Nguyễn Kim Lý, người dân xã Phú Hội (nơi được coi như là quận 1 của TPHCM) thuật lại: Năm 2002, một công đất nông nghiệp ở khu vực mặt tiền đường đi vào trung tâm huyện chỉ có 5,4 triệu đồng, tức là khoảng 5.400 đồng/m².

Dãy nhà xây sẵn để cho thuê hiện hoang tàn, xuống cấp nghiêm trọng vì không có người ở. Ảnh: NGUYỄN TRẦN

Tuy nhiên, từ khi nhiều người dân từ TPHCM đến mua đất, giá cũng bắt đầu tăng vọt theo từng chuyến xe đến. Có những thời điểm, giá một công đất nông nghiệp được “thổi” lên cả tỉ đồng (trên dưới 1 triệu đồng/m²) khiến cho hàng trăm người lao vào mua đất và kết quả “chết chùm” khi đất nằm trong diện quy hoạch dự án.

Theo ghi nhận của chúng tôi, đất ở đây được rao bán với mức giá phổ biến từ 50 triệu đồng đến 700 triệu đồng cho 1.000 m² (từ 50.000 đồng/m² đến 700.000 đồng/m²). Tuy nhiên, giá này còn phụ thuộc vào vị trí khu đất và mục đích sử dụng đất làm ruộng hay đất ở... Thậm chí, có những vị trí, giá đất được kéo xuống còn 35 triệu đồng cho 1.000 m² đất ruộng. Theo anh Ngọc Duy, một chuyên gia địa ốc ở Nhơn Trạch, mức giá được rao bán này đã tồn tại từ năm 2003 đến nay.

Đất dự án để... nuôi chim

Trong khi bài toán lấy lại vốn của người chuyển nhượng đất vườn, nông nghiệp chưa có lối ra thì người mua đất nền trong các dự án đô thị mới cũng rơi vào cảnh bế tắc.

Còn nhớ, tháng 9-2007, trên chiếc xe hơi 16 chỗ ngồi, chúng tôi và nhiều khách hàng khác hồ hởi trực chỉ hướng Nhơn Trạch để mua đất nền dự án. Trên xe, cô nhân viên của công ty H.L liên tục “hớp hồn” khách hàng bằng những lời “có cánh”: “Nay mai huyện Nhơn Trạch sẽ lên TP (đô thị loại 2 vào năm 2010 - PV) và là đô thị vệ tinh của khu đô thị mới Thủ Thiêm - TPHCM.

Cầu Nhơn Trạch bắc qua phường Phú Hữu, quận 9 sắp được khởi công. Do đó, giá đất cứ tăng vùn vụt, chỉ trong vòng hai tuần qua đã tăng từ 30% - 50% và sẽ còn tăng nữa. Đây là cơ hội đầu tư tuyệt vời!”... Chúng tôi hỏi: “Vậy nên đầu tư vào đâu?”. “Tốt nhất là mua đất nền tại khu dân cư Phước An - Long Thọ” - cô nói.

Theo cô nhân viên này, khu vực Phước An - Long Thọ đã được duyệt quy hoạch, hạ tầng đã hoàn chỉnh, lại gần bệnh viện, trường học, sân bay quốc tế Long Thành... Đặc biệt, giá còn khá mềm và chỉ cần trả trước 55 triệu đồng (50% giá trị khu đất) là có ngay một nền đất diện tích gần 100 m², có thể xây dựng ngay.

Trở lại khu vực này vào ngày 4-4-2010, chúng tôi thấy cả khu đô thị trên cỏ mọc cao ngang người, còn nhà thì chỉ chưa đến 50 căn các loại. Theo quy hoạch, cả khu đô thị này sẽ đáp ứng cho 23.000 dân đến an cư nhưng hiện nay chỉ mới chưa đến 100 người.

Một số căn nhà xây dựng xong phần thô treo bảng cho thuê, đã xuống cấp trầm trọng vì mấy năm qua chẳng ai đến thuê cho dù đã giảm giá hết mức. Một dãy nhà 4 căn được xây dựng trước đây, nay xây bít hết bằng gạch để có chỗ nuôi chim yến, thế nhưng giá đất vẫn cứ cao ngất.

Cần 5 tỉ đến 8 tỉ USD để đầu tư hạ tầng Phó Chủ tịch UBND huyện Nhơn Trạch Lê Vân Chính cho hay khó khăn nhất hiện nay để biến Nhơn Trạch thành một khu đô thị phát triển là nguồn vốn để phát triển hạ tầng giao thông. Theo dự kiến, Nhơn Trạch cần khoảng 5 tỉ-8 tỉ USD đầu tư hạ tầng cho toàn huyện, trong đó chỉ riêng 2 công trình cầu đường từ quận 9 - TPHCM bắc qua Nhơn Trạch và cấp thoát nước tốn khoảng 10.000 tỉ đồng. T.Nguyễn

Thuộc lòng giá đất từng vị trí của dự án, anh Bằng, một nhân viên môi giới nhà đất ở khu đô thị hoang vắng này, nói: Nhà phố có giá từ 2,1 triệu đến 5 triệu đồng/m², biệt thự giá 3,5 triệu đồng/m²... Anh này cho biết thêm giá gốc chủ đầu tư ghi trong hợp đồng chỉ 1,3 triệu đồng/m² và có lưu ý năm 2011 bắt buộc phải xây nhà. Nếu khách không cất nhà thì chủ đầu tư sẽ lấy lại đất và trả tiền với giá 1,3 triệu đồng/m², bất kể khách đã mua chênh lệch bao nhiêu (!?).

Ôm “bom” nổ chậm

Theo các chuyên gia địa ốc, thị trường bất động sản Nhơn Trạch đìu hiu là do cơ sở hạ tầng ở đây phát triển quá chậm. Được quy hoạch gần cả chục năm nhưng đến nay chỉ mỗi khu vực trung tâm hành chính quận được đầu tư xây dựng đường sá tương đối chuẩn.

Còn nhìn chung, đường để liên kết các khu dân cư với nhau khá lèo tèo hoặc chỉ là những con đường độc đạo với bạt ngàn rừng cao su ở hai bên. Chưa hết, những công trình phúc lợi công cộng như trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học... vẫn còn nằm trên giấy khiến nhiều người có tâm lý chưa muốn ở.

“Trước đây, người dân đổ xô đi mua đất với mục đích đón gió đầu tư khi có tin đồn địa phương này chuyển từ huyện lên TP. Hiện ai nhanh chân đã bỏ chạy hết, còn những người giữ đất thì như ôm “bom” nổ chậm, nhất là nguồn vốn đầu tư đều vay mượn từ ngân hàng”- một nhân viên môi giới nhà đất cho biết.