Sẽ còn tiếp tục đìu hiu

Ngày 1-1-2009, khách hàng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất; nhà đầu tư tham gia thị trường bất động sản (BĐS)... tại TPHCM sẽ chịu tác động chi phối khá lớn trước những chính sách thuế và khung giá đất mới được áp dụng. Nhiều người hiện đang lo ngại chính sách thuế nhà, đất mới sẽ làm cho tình hình thị trường thêm suy thoái.

Nộp thuế nhiều hơn!

Đó là nhận định của ông Nguyễn Xuân Châu, giảng viên môn BĐS Trường ĐH Kinh tế TPHCM, xung quanh bảng giá đất năm 2009 vừa được UBND TPHCM ban hành. Ông Châu phân tích, nếu khung giá đất tăng gấp 3 lần thì đương nhiên khoản nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ tăng tương ứng. Ví dụ, nếu trước đây đường Trần Não (quận 2) có giá trung bình là 4,3 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 11 triệu đồng/m2. Như vậy, khung giá tăng gần 300%, điều này tương ứng với khoản thuế, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất sẽ tăng gần gấp 3 lần so với trước. Đó là theo cách tính trước đây, khi áp dụng các quy định về thuế chuyển quyền sử dụng đất (4% theo khung giá đất).

Còn nếu từ ngày 1-1-2009, cách tính thuế ở trên bị bãi bỏ để áp dụng cách tính thuế mới thông qua thu nhập từ BĐS. Theo đó, thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng BĐS sẽ phải nộp thuế thu nhập và được chọn lựa một trong hai cách tính thuế sau: Cách thứ nhất, nộp thuế theo mức 25% phần lãi (giá bán trừ giá mua và các chi phí liên quan). Chi phí liên quan căn cứ vào chứng từ, hóa đơn phí, lệ phí liên quan đến quyền sử dụng đất, chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, san lấp mặt bằng, đầu tư xây dựng nhà ở... Cách thứ hai, khi không xác định được giá mua và chi phí liên quan thì thu nhập chịu thuế sẽ áp mức 2% giá bán. “Đa số giao dịch chuyển nhượng BĐS của ta hiện nay hầu như không xác định được các chi phí liên quan. Ngay cả giá cũng có chuyện bán mười nhưng chỉ khai ba, bốn thì làm sao có thể tính được. Do vậy, hầu hết người dân sẽ chọn đóng mức thuế 2% trên giá bán nhà, đất” – một chuyên gia khẳng định. Do hiện nay chưa biết việc áp dụng loại thuế này có lùi sang tháng 7- 2009 hay không nhưng nếu áp dụng ngay thì việc đóng thuế chắc chắn cao hơn trước.

Ngân hàng chưa “mở túi”, nhà môi giới lo

Hiện nay, dù lãi suất cơ bản của hàng loạt ngân hàng đã giảm ở mức thấp nhưng có một thực tế là ngân hàng vẫn chưa mạnh dạn cho vay, do vậy thị trường BĐS khó phục hồi. Nguyên nhân sự thận trọng của các ngân hàng trong cho vay được giới chuyên gia kinh tế phân tích là việc lãi suất hạ khiến khó huy động vốn, bởi người dân còn có nhiều kênh khác để đầu tư hơn là gửi ngân hàng. Trong trường hợp ngân hàng tiếp tục “bung” vốn cho vay, tính thanh khoản sẽ thấp xuống dẫn đến nhiều nguy cơ xấu... Ông Hoàng Ngọc, một nhà môi giới ở quận 7, cho biết hiện các khách hàng của ông đi vay mua BĐS gặp rất nhiều khó khăn bởi chủ trương của ngân hàng hiện nay là khách hàng bỏ phần lớn tiền ra trước, ngân hàng chỉ hỗ trợ 10% - 20% tổng số tiền. Có trường hợp đi vay 100 triệu đồng mà phải chứng minh thu nhập lên tới 20 triệu đồng/tháng...!?

Mới đây, theo Công ty BCI Asia (thuộc một phần Tập đoàn BCI, có trụ sở ở Singapore) đưa ra những dự báo khá quan ngại về thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường xây dựng. Theo đó, tổng giá trị dự án xây dựng ở Đông Nam Á (trong đó có Việt Nam) và Hồng Kông sẽ giảm ít nhất 16% trong năm 2009. Còn với viễn cảnh kinh tế tồi tệ nhất, việc giảm sút có thể lên đến 32%. Ông Ehor Kerr, Giám đốc điều hành Công ty BCI Asia, khẳng định: “Tất cả dữ liệu đều cho thấy sự kiệt quệ của ngành xây dựng, trong khu vực đã lên đến đỉnh điểm trong năm 2008. Tổng giá trị các dự án ở giai đoạn thiết kế và thi công giảm đi 2% trong năm nay và chúng tôi cũng thấy nhiều dự án bỏ lửng vì thiếu vốn...”. Như vậy, thị trường BĐS có thể sẽ khó khăn dài dài bởi ít sản phẩm mới ra đời, cho dù Bộ Xây dựng có áp dụng gói kích cầu vào nhà giá rẻ.