Xuất hiện làn sóng hủy kèo, tăng giá bán?

Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh gần đây đã tổ chức một cuộc họp với các khách hàng đã đặt mua căn hộ tại dự án Gem Riverside (TP Thủ Đức, TP HCM) do công ty làm chủ đầu tư. Tại đây, Đất Xanh thông báo đơn phương hủy 300 hợp đồng của các khách hàng đặt mua căn hộ. Trước đó, Đất Xanh đã nhiều lần hối thúc khách hàng hủy các hợp đồng do những bất ổn của dự án. Đây là việc hiếm khi xảy ra trên thị trường suốt nhiều năm qua.

Không công bằng!

Phía Đất Xanh cho biết trước đây công ty đưa sản phẩm vào kinh doanh thông qua hình thức giao kết "Hợp đồng nguyên tắc về việc bảo đảm quyền mua căn hộ hình thành trong tương lai" với khách hàng. Tuy nhiên, hiện nay, hợp đồng đã không còn phù hợp, không tuân thủ pháp luật hiện hành.

Để thuyết phục khách hàng nhận lại tiền "giữ chỗ" mua căn hộ tại dự án Gem Riverside (250 triệu đồng/căn), Đất Xanh đưa ra 2 phương án. Phương án thứ nhất, nếu khách hàng nhận lại số tiền ủy thác thanh toán trên biên bản thỏa thuận về việc chấm dứt "thỏa thuận tư vấn" sẽ được hoàn trả 100% số tiền ủy thác thanh toán và nhận thêm lãi suất 15%/năm nếu ký thanh lý trước ngày 1-11-2024. 

Còn nếu thanh lý từ ngày 1-11-2024, khách hàng sẽ nhận lãi suất 10%/năm tính từ ngày khách hàng ký hợp đồng nguyên tắc đến ngày chủ đầu tư ra thư thông báo chấm dứt hợp đồng nguyên tắc lần 1.

Phương án 2, Đất Xanh tặng voucher 15% giá trị sản phẩm cho khách hàng nào muốn tiếp tục mua căn hộ khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, mức giá bán sẽ không như những năm trước.

Sự việc Đất Xanh đơn phương hủy 300 hợp đồng đặt mua căn hộ của khách hàng nhanh chóng thu hút sự quan tâm của giới địa ốc. Hầu hết cho rằng nguyên nhân đằng sau sự việc nằm ở giá bán căn hộ. 

Cụ thể, giá bán căn hộ Gem Riverside trước đây Đất Xanh đưa ra chỉ trên dưới 38 triệu đồng/m2 trong khi hiện mức giá các dự án lân cận đều đã lên rất cao - trên dưới 100 triệu đồng/m2. Do đó, khi dự án này mở bán chính thức, mức giá phải từ 85-100 triệu đồng/m2, nếu Đất Xanh bán với giá cũ sẽ thiệt hại rất lớn.

Nhìn 2 phương án thỏa thuận mà phía Đất Xanh đưa ra, nhiều người cho rằng Đất Xanh đã "làm hết trách nhiệm" - trả lãi cao hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng… Tuy nhiên, về phía người mua, ông Nguyễn Minh Đức (quận 7) - một trong những người khách đã ký hợp đồng nguyên tắc, đóng tiền mua căn hộ dự án Gem Riverside - cho biết ông và một số khách hàng khác không đồng tình với việc đơn phương chấm dứt hợp đồng nguyên tắc của Đất Xanh. Việc đưa ra 2 phương án bồi thường chỉ là ý chí của Đất Xanh, còn ông và các khách hàng vẫn muốn thực hiện theo thỏa thuận nguyên tắc ban đầu. 

Theo ông Đức, năm 2022, Đất Xanh từng đề nghị trả lại tiền cho khách hàng, khách nào tiếp tục mua buộc phải chuyển từ block này sang block khác trong dự án và nhiều người đã đồng ý. "Còn lần này, Đất Xanh đơn phương hủy hợp đồng là không công bằng" - ông Đức bức xúc.

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, một chuyên gia tài chính - bất động sản cho rằng việc chủ đầu tư hủy hợp đồng, trả cọc, trả tiền mua nhà đất cho khách hàng là việc trước nay có, thậm chí khá phổ biến nhưng chủ yếu là do khách hàng yêu cầu vì nhiều lý do, như chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, thiếu tiềm lực tài chính hoặc dự án vướng pháp lý, không thể triển khai… Còn việc chủ đầu tư đơn phương hủy hợp đồng với khách là chuyện hiếm thấy.

Đó là phương án có lợi nhất cho chủ đầu tư

Theo một chuyên gia bất động sản khác, nếu xét trên thỏa thuận giữa khách hàng và Đất Xanh thì chủ đầu tư không sai, vì họ chấp nhận đền bù lãi suất cho khách hàng đã đặt cọc. Tuy nhiên, vì thông tin Đất Xanh có thể bán giá cao hơn nhiều so với trước đây đã khiến người mua bức xúc. Khách hàng cho rằng chủ đầu tư "lật kèo" vì lợi ích riêng mà quên quyền lợi của khách hàng đã đồng hành với mình từ đầu.

Luật sư Trần Đình Dũng, Đoàn Luật sư TP HCM, cho rằng việc Đất Xanh trước đây cùng với đối tác triển khai tư vấn và thu tiền trước của khách hàng, hứa mua bán căn hộ tại dự án Gem Riverside khi chưa đủ điều kiện mở bán sản phẩm hình thành trong tương lai là không đúng hay gọi là né luật. 

Bởi theo quy định, chủ đầu tư không được thu tiền trước của khách hàng dưới bất kỳ hình thức nào trước khi dự án được Sở Xây dựng cấp giấy phép mở bán sản phẩm. Vì vậy, cần xem lại trách nhiệm của Đất Xanh trong vấn đề này. Còn việc đã ký hợp đồng nguyên tắc rồi đơn phương hủy dù đúng luật nhưng lại ảnh hưởng tới uy tín của doanh nghiệp.

Ở góc độ doanh nghiệp, tổng giám đốc một công ty bất động sản đang có dự án vướng pháp lý cho biết ông rất thông cảm với Đất Xanh vì công ty ông cũng sắp rơi vào thế khó xử như vậy. Nguyên nhân là khi áp dụng bảng giá đất mới để đóng tiền sử dụng đất thì chi phí thực hiện dự án sẽ đội lên rất cao so với trước. 

Trong khi trước đây công ty thỏa thuận nhận tiền của khách mua sản phẩm với giá khá thấp. Nếu vẫn tiếp tục bán giá cũ, công ty sẽ lỗ nặng, còn nếu bán với giá mới thì không thể vì sẽ mất uy tín với khách hàng. 

"Biết rằng uy tín với khách hàng là quan trọng nhưng cũng không thể kinh doanh lỗ vốn. Nếu rơi vào tình huống đó, công ty cũng chỉ biết thỏa thuận trả cọc cho khách để thu hồi sản phẩm chứ không còn cách nào tốt hơn" - đại diện doanh nghiệp này phân trần.

Giám đốc phát triển một dự án căn hộ ở TP HCM đang trong giai đoạn hoàn thiện các thủ tục pháp lý cho biết khi TP HCM chính thức áp dụng bảng giá đất mới, chi phí triển khai dự án chắc chắn sẽ tăng cao. Vì thế, công ty đã phải thay đổi phương án, tính lại giá bán chứ không thể để giá như phương án trước đây. Bởi nếu không tính lại, chắc chắn công ty sẽ lỗ.

Ngoài ra, người này cũng cho rằng từ ngày 1-8-2024, các luật liên quan bất động sản đã có nhiều quy định mới bảo vệ quyền lợi cho người thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, chủ đầu tư phải bảo đảm pháp lý cho dự án, tài chính lành mạnh thì mới có thể triển khai tốt sản phẩm, tránh rủi ro cho khách hàng.

Một chủ đầu tư dự án khác tại quận Bình Thạnh cho biết 2 năm trước, vì dự án bị vướng pháp lý nên phải ngừng triển khai, khách hàng kéo tới công ty gây áp lực, đòi trả lại tiền. Dù khó khăn nhưng doanh nghiệp đã hoàn trả một phần cho khách, kèm lãi suất 5%. 

Sắp tới đây, khi dự án hoàn thiện pháp lý, doanh nghiệp cũng phải cân nhắc lại giá bán vì sau thời gian đình trệ, chi phí dự án tăng lên rất nhiều, đặc biệt là tiền sử dụng đất. "Dù không muốn nhưng chắc chắn chúng tôi không thể giữ giá bán cũ" - chủ đầu tư này trần tình.