Một trong những trọng tâm của Nghị quyết 31 vừa được Bộ Chính trị ban hành là tạo điều kiện để TP HCM thực hiện đồng bộ các quy hoạch theo mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng (GTCC, Transit-oriented development - TOD).
Giải pháp hiệu quả cho phát triển đô thị bền vững
TOD là chiến lược quy hoạch đô thị nhằm tạo ra các khu phát triển đa dịch vụ, thuận lợi với người đi bộ xung quanh các trạm GTCC. TOD chú trọng phát triển các tiện ích, cửa hàng bán lẻ, văn phòng và nhà ở xung quanh các trung tâm GTCC để thúc đẩy việc sử dụng GTCC.
Sử dụng công cụ tài chính “thu lại giá trị đất theo chính sách phát triển” là giải pháp hiệu quả cho mô hình phát triển đô thị bền vững gắn kết với giao thông công cộng của TP HCM. Ảnh: HOÀNG TRIỀU
TOD đòi hỏi sự đầu tư lớn vào hệ thống giao thông vận tải như đường sắt trung tâm, đường sắt nhanh, đường sắt và đường cao tốc kết nối với khu vực ngoại thành. Nghị quyết 31 nhấn mạnh việc ưu tiên xây dựng các tuyến đường quốc lộ và hệ thống đường kết nối nội vùng, liên vùng theo quy hoạch, xây dựng các tuyến Vành đai 3, 4, các đường cao tốc, đường sắt TP HCM - Cần Thơ. Vốn đầu tư cho các hệ thống này là rất lớn trong khi doanh thu từ việc bán vé thường không đủ.
Với những khó khăn về nguồn vốn nêu trên, việc sử dụng công cụ tài chính "thu lại giá trị đất theo chính sách phát triển" (Development-based land value capture - DBLVC) được xem là giải pháp hiệu quả để tài trợ cho mô hình phát triển đô thị bền vững gắn kết với GTCC.
Thực tế, Hồng Kông (Trung Quốc), Tokyo, Osaka (Nhật Bản) và Singapore đã sử dụng công cụ này để tài trợ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông và thúc đẩy phát triển đô thị bền vững. Trong đó, Hồng Kông và Tokyo đã áp dụng DBLVC không chỉ để thu hồi chi phí xây dựng, vận hành và bảo trì GTCC mà còn để hỗ trợ cho việc phát triển đô thị bền vững dựa trên GTCC.
Nghị quyết 31 tạo cho việc khuyến khích "thí điểm chính sách mang tính đột phá để thành phố chủ động huy động nguồn lực tài chính đầu tư cho phát triển". Vì vậy, có thể nói đây là thời điểm thuận lợi để TP HCM đẩy mạnh nghiên cứu và áp dụng DBLVC nhằm tài trợ TOD.
Bản chất của DBLVC là việc thu lại toàn bộ hoặc một phần giá trị gia tăng (GTGT) từ đất (là kết quả của đầu tư công cộng vào cơ sở hạ tầng) để phục vụ cho lợi ích của cộng đồng. Khác với các loại thuế và phí, việc thu lại GTGT của đất dựa trên DBLVC được thực hiện bằng cách bán hoặc cho thuê đất, quyền phát triển và quyền sử dụng không gian bên trên, hợp tác phát triển theo hình thức đối tác công - tư. Theo đó, chính quyền, cơ quan phụ trách giao thông vận tải, nhà phát triển và chủ sở hữu đất cùng nhau làm tăng giá trị đất bằng cách khai thác cơ hội phát triển cho các khu vực xung quanh trạm GTCC và chia sẻ lợi ích từ GTGT của đất.
Các nhân tố quan trọng
Nhiều nghiên cứu về việc áp dụng DBLVC ở các thành phố thuộc những nước đang phát triển đã chỉ ra các nhân tố quan trọng mà TP HCM có thể cân nhắc trong quá trình hoạch định các chính sách.
Trước hết, việc thiết kế các kế hoạch cho DBLVC cần được dựa trên động lực và mối quan tâm chung của những bên liên quan. Điều này giúp hạn chế các mâu thuẫn về lợi ích trong quá trình phát triển bất động sản phức tạp liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các vấn đề về quy hoạch. Theo đó, giá đất nên được thỏa thuận trước bởi tất cả các bên dựa trên xu hướng thị trường, việc phân phối lợi nhuận cần được quyết định thông qua đàm phán, dựa trên đóng góp của các bên. Chính quyền thành phố cũng cần thiết lập các quy tắc rõ ràng, công bằng cho việc chia sẻ chi phí, lợi ích và rủi ro để bảo đảm cam kết dài hạn của các cơ quan nhà nước và các đơn vị tư nhân trong việc triển khai các dự án giao thông vận tải, tối đa hóa lợi ích trong và xung quanh các trung tâm GTCC.
Thứ hai, việc áp dụng DBLVC nên dựa trên nguyên tắc quy hoạch hợp lý để tăng cường lợi ích cho toàn xã hội, dựa trên nhu cầu thực sự của người dân và doanh nghiệp chứ không chỉ tập trung vào việc tối đa hóa lợi ích cho các nhà phát triển bất động sản. Ngoài ra, việc quá phụ thuộc vào BDLVC khiến cho các đô thị đối mặt với rủi ro lớn trên thị trường bất động sản. Chính quyền thành phố cần chuẩn bị các biện pháp hợp lý để ứng phó với sự đầu cơ quá mức trên thị trường bất động sản và giải quyết vấn đề nghèo đô thị.
Thứ ba, việc thiếu minh bạch thông tin là một trong những nguyên nhân dẫn đến những nhận thức tiêu cực đối với việc chuyển nhượng đất từ công cộng sang tư nhân. Để bảo đảm sự ủng hộ của công chúng, chính quyền thành phố nên nâng cao nhận thức của người dân về các kế hoạch đã được chọn cùng với các mục tiêu, nguyên tắc và lợi ích của các kế hoạch đó. Thành phố cũng nên áp dụng hệ thống giám sát và ghi nhận minh bạch cho các giao dịch DBLVC, tạo điều kiện cho các bên liên quan và người dân có quyền truy cập thông tin dự án.
Cuối cùng, thành phố cần kết hợp DBLVC với các nguồn tài chính khác nhằm đa dạng hóa nguồn tài trợ cho các dự án phát triển đô thị. Việc dự phòng các nguồn tài chính thay thế khác sẽ giúp giảm thiểu rủi ro khi giá đất biến động ngoài dự kiến của các nhà hoạch định chính sách, bảo đảm tính ổn định trong việc phát triển cơ sở hạ tầng và dịch vụ GTCC.
Ưu điểm của DBLVC
DBLVC có nhiều ưu điểm so với việc thu thuế và phí để tài trợ cho đầu tư liên quan đến GTCC và phát triển dựa trên GTCC.
Thứ nhất, DBLVC không tạo ra những thay đổi đáng kể trong chính sách tài khóa và không gây ra sự phản đối từ công chúng với việc thu thêm thuế hoặc phí.
Thứ hai, giải pháp này không chỉ tạo ra doanh thu trực tiếp từ GTGT từ đất mà còn có thêm nguồn doanh thu bền vững, lâu dài từ việc gia tăng số lượng hành khách sử dụng GTCC, cũng như từ các cửa hàng bán lẻ, cơ sở giải trí, bãi đỗ xe và tòa nhà chung cư xung quanh các trung tâm GTCC.
Cuối cùng, DBLVC có nhiều cơ hội để hoạt động tốt hơn ở những nơi mà hệ thống thuế tài sản còn nhiều hạn chế, đặc biệt trong các thành phố ở các nước đang phát triển.
và quét mã QR
Bình luận (0)