LẮNG NGHE NGƯỜI DÂN HIẾN KẾ: Hiện thực hóa 1 triệu căn nhà ở xã hội

Chính phủ ban hành Nghị quyết 01 về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2023, trong đó đặt ra nhiệm vụ triển khai hiệu quả Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030.

Cần ưu đãi vốn vay

Vấn đề đặt ra hiện nay là trong thực tiễn, làm thế nào để Nghị quyết 01 thật sự là sự đột phá và đi vào cuộc sống trong lĩnh vực nhà ở xã hội.

Có 3 "chân vạc" để làm nên thành công của nhà ở xã hội, bao gồm cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp và người dân, cụ thể là người thụ hưởng nhà ở xã hội. Ba "chân vạc" này quan hệ chặt chẽ với nhau. 

Hiện nay, từ trung ương đến địa phương rất tập trung tháo gỡ vướng mắc nhà ở xã hội. Theo Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030, chúng ta chỉ còn hơn 7 năm để làm hoàn thành chỉ tiêu.

Đầu tiên, muốn có nhà ở xã hội, doanh nghiệp phải làm ra nhà. Thời gian vừa rồi, chúng ta hỗ trợ cho người mua nhà nhưng không hỗ trợ cho người làm ra nhà ở xã hội.

Khu nhà ở xã hội KCN Long Hậu, tỉnh Long An (giáp ranh huyện Nhà Bè, TP HCM) (ảnh: Thanh Nhân)

Nhìn lại giai đoạn 2016-2022, ngân hàng chính sách hỗ trợ vốn vay ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội, mặc dù các khoản vay không lớn nhưng có ý nghĩa hỗ trợ nhất định. Thế nhưng, cả ngân hàng chính sách lẫn ngân hàng thương mại chưa có nguồn tiền nào cho doanh nghiệp bất động sản vay để làm nhà ở xã hội.

Một số doanh nghiệp vay vốn ngân hàng lãi suất 14%/năm để làm nhà ở xã hội. Với mức lãi suất này, làm sao kéo giảm được giá nhà ở xã hội? Theo tính toán, rủi ro của dự án bất động sản hiện nay là 250%, rủi ro của dự án nhà ở xã hội chỉ 50%. 

Chỉ cần xét trên chênh lệch dự phòng rủi ro này đã đủ cơ sở giảm lãi suất cho doanh nghiệp làm nhà ở xã hội nhưng đến nay chưa có ngân hàng nào ban hành quy trình ưu đãi lãi suất cho nhà ở xã hội, các doanh nghiệp đang vay vốn làm nhà ở xã hội như một dự án nhà ở thương mại bình thường.

Tóm lại, giả sử chúng ta muốn hỗ trợ 1.000 người mua nhà ở xã hội nhưng không hỗ trợ doanh nghiệp làm ra 1.000 căn nhà ở xã hội đó thì không có 1.000 nhà để giao dịch mua bán. Cuối cùng, gói hỗ trợ 1.000 người mua nhà ở xã hội cũng không giải ngân được.

Đột phá trong cải cách thủ tục hành chính

Định mức lợi nhuận của nhà ở xã hội hiện nay là 10%, nghe qua có vẻ ổn nhưng một doanh nghiệp mất không dưới 5 năm kể từ lúc xin giấy phép đến lúc xây dựng xong. Lấy 10% chia cho 5 năm, vậy mỗi năm doanh nghiệp chỉ được lợi nhuận 2%, quá thấp so với việc bỏ tiền vào ngân hàng hưởng lãi. 

Kể cả gác qua một bên yếu tố lợi nhuận, những doanh nghiệp tâm huyết với nhà ở xã hội còn gặp nhiều cản ngại khác do thủ tục quá nhiêu khê, có trường hợp đã xây dựng xong nhưng thủ tục vẫn chưa xong; thủ tục xong rồi lại đến giai đoạn thanh tra, kiểm tra hậu dự án. 

Nhiều doanh nghiệp làm nhà ở xã hội một lần xong đã khiếp đảm, không dám làm dự án thứ hai. Cũng có trường hợp doanh nghiệp bỏ cuộc giữa chừng vì không đủ kiên nhẫn theo đuổi dự án. Kết quả là số dự án nhà ở xã hội chỉ đếm trên đầu ngón tay dù nhu cầu về phân khúc này rất lớn.

Trở lại vấn đề làm sao có đủ 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030? Câu trả lời nằm ở cơ quan quản lý nhà nước. Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo quyết liệt, các bộ, ngành cũng đã nói rất nhiều nhưng đến nay, chưa có văn bản của bộ, ngành nào hướng dẫn giải quyết những vướng mắc thủ tục của nhà ở xã hội. 

Trong khi đó, cơ quan quản lý nhà nước cấp địa phương là UBND thành phố hoặc tỉnh cần văn bản hướng dẫn cụ thể để phê duyệt dự án nhà ở xã hội. Khi chưa có hướng dẫn, các sở, ngành không dám ký phê duyệt vì sợ trách nhiệm.

Mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội có thực hiện được hay không là phụ thuộc vào cơ quan nhà nước. Cần thiết phải có một quy trình riêng, một tiêu chuẩn thiết kế riêng cho nhà ở xã hội và rốt ráo thực hiện cải cách thủ tục hành chính. 

Chẳng hạn, khi một dự án được duyệt, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM xin ý kiến của một sở khác hay một quận, huyện, cần quy định rõ trong vòng 10 hay 15 ngày không trả lời coi như là đồng thuận để cơ quan kia duyệt cho doanh nghiệp. 

Hiện nay có dự án chưa vào bước 1 mà đã phải trải qua đến 50 văn bản, chỉ cần 1 văn bản mất 1 tháng để được duyệt thì doanh nghiệp mất 50 tháng thời gian "chết"! Thế nhưng, điều đáng quan ngại văn bản sở này gửi một sở khác tham khảo ý kiến nhiều khi 4-5 tháng chưa có văn bản trả lời, dẫn đến ách tắc kéo dài gây ảnh hưởng lớn đến doanh nghiệp.

Vì vậy, TP HCM cần tạo đột phá trong cải cách thủ tục hành chính bằng cách ban hành quy trình thủ tục về vấn đề này để doanh nghiệp yên tâm làm nhà ở xã hội.