Theo TS Lê Bá Trí Nhân, chuyên gia kinh tế, trong việc cải tạo chung cư (CC) cũ, vấn đề quan trọng là tái định cư (TĐC) phù hợp. Thực tế, nhiều dự án TĐC xa, người dân nhận rồi bán suất TĐC, quay lại chỗ cũ để tìm kế sinh nhai vì đã quen sinh sống, làm ăn ở khu vực cũ.

Chưa kể, việc định giá căn hộ TĐC còn rẻ, căn hộ mới giá cao, người dân không có khả năng mua. Trong khi đó, một số nhà đầu tư (NĐT) nhìn nhận tham gia các dự án CC phải thực hiện nhiều khâu, có thể xung đột với người dân, chưa biết chính quyền, sở - ban - ngành ủng hộ tới đâu, lợi ích mang lại thế nào. Một số NĐT không đủ điều kiện, không có kinh nghiệm thì tham gia vì mục đích riêng.

Chuyển đổi công năng

Với những vấn đề vừa nêu, TS Lê Bá Trí Nhân cho rằng giải pháp cấp thiết là cần công khai những CC chuẩn bị cải tạo trên các trang thông tin, sở, ngành để mọi người có thể tham gia đấu thầu rộng rãi. Đặc biệt, nên nêu rõ các mức lợi nhuận tối đa mà doanh nghiệp (DN) có thể có được khi tham gia…

Trong khi đó, kiến trúc sư (KTS) Trần Vĩnh Nam - chuyên gia tư vấn độc lập - cho rằng những CC cũ đa số ở trung tâm TP, diện tích nhỏ nhưng được thiết kế có lối đi thông thoáng, có ban-công và hướng nhìn ra ngoài. Trước sự phát triển ứng dụng giao hàng và các sàn thương mại điện tử, những căn hộ có vị trí trung tâm sẽ là nơi lựa chọn hàng đầu. Đơn cử, CC 42 Nguyễn Huệ (quận 1) hiện 100% hộ dân không còn ở mà cho các cửa hàng thuê, góp cổ phần kinh doanh. Hoặc như CC Saigon Garden (quận 1) được chủ đầu tư mua trọn rồi cải tạo làm nơi kinh doanh.

Lằng nhằng cải tạo chung cư cũ: Hài hòa bài toán kinh tế và quyền lợi - Ảnh 1.

Chung cư 23 Lý Tự Trọng, quận 1, TP HCM dù đã cưỡng chế di dời vẫn chưa tìm được nhà đầu tư Ảnh: LÊ PHONG

Từ những dẫn chứng trên, KTS Trần Vĩnh Nam phân tích: "Các quận - huyện đang rơi vào thế bí chính là không thể nào gia tăng chỉ tiêu quy hoạch cho CC. Nếu một CC 5 tầng, khi giải tỏa, vừa bố trí TĐC vừa xây thêm căn hộ để bù đắp chi phí cho NĐT thì khả năng phải tăng lên 20-28 tầng. Điều này là không thể vì ảnh hưởng đến nhiều vấn đề khác". Vì vậy, KTS Trần Vĩnh Nam cho rằng những CC nào rơi vào thế khó có thể chuyển đổi một phần lớn diện tích sang công năng trung tâm thương mại - dịch vụ - kinh doanh. Các hộ dân là cổ đông với NĐT có thể chia lợi nhuận theo phần trăm khi cải tạo xong làm văn phòng - cửa hàng cho thuê. Điều này không còn lo bảo đảm chỉ tiêu dân số, chỉ tiêu an sinh xã hội. "Việc hoán đổi chức năng đất để ở thành chức năng đất thương mại vừa giãn dân số vừa có tính bền vững khi chủ hộ mỗi tháng có thêm tiền để chăm lo cuộc sống và giá trị căn nhà vẫn còn đó, không có sự thay đổi. Đây là cách giải bài toán mà lâu nay chúng ta loay hoay đi tìm: Hài hòa lợi ích cư dân và NĐT" - KTS Trần Vĩnh Nam chia sẻ.

Cần ưu đãi cơ chế, chính sách

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cùng chung quan điểm khi cho rằng với những CC nhỏ, chính quyền nên tạo chính sách và thủ tục nhanh, gọn giúp cho DN chuyển đổi công năng; đồng thời hỗ trợ vốn để kịp thời đền bù, thực hiện cơ chế TĐC nơi mới. Hiện nhiều CC tổ chức đấu thầu nhưng không tìm ra người nhận làm nên rất cần có cơ chế nhanh. Sau vài lần không tìm được NĐT thì chỉ định thầu. Cốt lõi là phải ưu đãi cơ chế, chính sách đối với việc cải tạo CC cũ bởi cư dân thì muốn bố trí TĐC tại chỗ, DN lại muốn sinh lợi cao nhất. Hỗ trợ tài chính cũng là cách thu hút NĐT chú ý hơn về "miếng bánh" này.

Còn theo KTS Lê Minh Đạo, Trường ĐH Kiến trúc TP HCM, cần gom các CC nhỏ, lẻ thành một cụm dự án để kêu gọi NĐT. Từ những khu đất nhỏ có thể xây dựng từng cụm theo chức năng riêng, một phần trung tâm thương mại, phần còn lại bố trí tạm cư.

Đặt lợi ích người dân lên trên hết

Một lãnh đạo UBND quận 7 cho biết trên địa bàn quận từng giải quyết thành công 2 CC cũ. Khi bắt đầu lấy ý kiến cư dân, hầu hết đều mong muốn TĐC tại chỗ nhưng số lượng căn hộ xây dựng mới chỉ đáp ứng 70%. Địa phương sử dụng phương án thu hồi quyền sử dụng đất và bồi thường cho người dân đủ để mua nơi ở tốt hơn. Sau khi thu hồi đất sẽ tạo thành mảnh đất sạch và tổ chức đấu giá thu hút NĐT.

Ông Sử Ngọc Khương - chuyên gia độc lập về tài chính, bất động sản - cho rằng vấn đề cần chú trọng nhất là giải quyết quyền lợi của người dân. Căn hộ là tài sản, nơi họ sinh sống thuận lợi nhiều năm nên phải tìm biện pháp TĐC phù hợp. Về cơ chế đầu tư, chọn DN nào chỉ là bài toán về kinh tế. Đừng để khi có NĐT mới tham gia TĐC thì xảy ra xung đột lợi ích 3 bên là chính quyền, NĐT và người dân.

LÊ PHONG - SƠN NHUNG