Ba năm trước, UBND quận 1, TP HCM tổ chức cưỡng chế và tháo dỡ chung cư (CC) 128 Hai Bà Trưng nhưng đến nay vẫn chưa có động tĩnh gì. Cùng chung cảnh ngộ, cư dân tại CC 23 Lý Tự Trọng, quận 1 cũng rơi vào cảnh đi rồi không biết ngày về.

Chính quyền than khó

Một lãnh đạo Phòng Quản lý đô thị quận 1 cho biết di dời cư dân ra khỏi CC trước khi tìm ra chủ đầu tư sẽ gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt tốn ngân sách tạm ứng để hỗ trợ việc tạm cư cho người dân. Thế nhưng, nếu không làm việc này thì tính mạng người dân bị đe dọa từng ngày. "Người dân phản ứng, nói chính quyền "hứa lèo" khi cam kết 1-2 năm sẽ được về ở. Thế nhưng, thực tế thủ tục rất phức tạp và nhiều vướng mắc" - vị này cho hay.

Vị này dẫn chứng CC 128 Hai Bà Trưng đã chấp thuận Công ty CP Phát triển nhà Châu Á - Thái Bình Dương làm chủ đầu tư xây dựng mới; CC 23 Lý Tự Trọng đồng ý cho Công ty CP Địa ốc Downtown được đập bỏ xây mới. Dù UBND quận - huyện đã được giao quyền tự quyết nhưng vướng mắc nhiều khâu, đặc biệt nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước. Muốn triển khai cần có hướng dẫn từ Sở Xây dựng, Sở Tài chính và nhiều đơn vị liên quan.

Hiện CC 158 Pasteur, 90 Tôn Thất Đạm đang tìm chủ đầu tư và thực hiện các báo cáo về kỹ thuật đầu tư xây dựng. Riêng CC 155-157 Bùi Viện hiện đã đồng ý cho Công ty CP Tập đoàn Đầu tư địa ốc Nova tham gia cải tạo nhưng chỉ tiêu quy hoạch chỉ bố trí tái định cư 50% số lượng căn hộ hiện nay. Nếu không điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch tăng thêm mật độ xây dựng thì nhà đầu tư khó thực hiện được.

"Mỗi đợt tổ chức hội nghị nhà CC để chọn chủ đầu tư, hai bên thường không có tiếng nói chung. Từ đó nhiều doanh nghiệp (DN) nhận thấy việc tham gia vào dự án cải tạo CC cũ phức tạp, khả năng dễ bị khiếu nại và lợi nhuận không cao nên ít mặn mà. Có những CC cũ tìm mãi không ra DN đăng ký hoặc chỉ một DN tham gia với điều kiện phải điều chỉnh quy hoạch" - vị này nêu.

Một DN (đề nghị giấu tên) từng tham gia bỏ thầu việc cải tạo CC Ấn Quang (quận 10, TP HCM) cho biết theo thống kê chưa đầy đủ, tại đây có 3.800 hộ dân đang sinh sống, có những căn hộ diện tích chỉ 36 m2. Muốn xây dựng phải mua lại diện tích căn hộ với giá thị trường, chưa kể chỉ tiêu quy hoạch nơi đây chỉ 3.500 hộ dân. Vậy 300 hộ còn lại chỉ có thể đền bù bằng tiền. Trong khi một số block CC thuộc loại C (xuống cấp) muốn tháo dỡ phải lấy ý kiến 100% cư dân mà người có vị trí tầng trệt đang buôn bán thường không đồng ý. "Ngoài ra diện tích sở hữu chung gặp khó khăn. Chính quyền địa phương không điều chỉnh được chỉ tiêu quy hoạch thì bù đắp lại phần diện tích chung cho DN sở hữu nhưng vấp phải ý kiến phản đối từ cư dân" - DN này than thở.

Lằng nhằng cải tạo chung cư cũ (*): Lúng túng tìm giải pháp - Ảnh 1.

Chung cư 155-157 Bùi Viện, quận 1, TP HCM xuống cấp nghiêm trọng

Hoán đổi chức năng, kèm điều kiện ưu đãi

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, khi cải tạo CC cũ sẽ chia làm 2 nhóm khách hàng. Thứ nhất là những căn hộ diện tích tối thiểu để đáp ứng cho việc bố trí tái định cư tại chỗ. Thứ hai, xây dựng căn hộ thương mại diện tích lớn để thu hút khách hàng. Trừ mọi chi phí trong đó cả tiền hỗ trợ tạm cư, tái định cư và chi phí đền bù..., lợi nhuận thu về rất ít.

Trong khi đó, tại quận 3, TP HCM hiện có nhiều CC diện tích nhỏ, dưới 500 m2, nếu xây dựng lại CC khó có thể bảo đảm tất cả các tiện ích như đường giao thông nội bộ, hồ bơi, nhà sinh hoạt cộng đồng. Từ thực trạng này, UBND quận 3 đã có giải pháp gộp chung nhiều CC cư cũ, diện tích nhỏ và hoán đổi chức năng đất để ở thành đất trung tâm thương mại. Dời người dân về một khu tập trung hình thành nhà ở với bán kính gần với vị trí cũ, từ đó tạo sự đồng thuận của người dân.

Ông Đỗ Minh Long, Trưởng Phòng Quản lý đô thị quận 3, cho biết với cách làm này, hiện đã gom nhiều CC cũ để lấy quỹ đất hình thành khu dân cư kết hợp trung tâm thương mại cụm Lê Văn Sỹ, khu CC Nguyễn Thiện Thuật. DN được hưởng ưu đãi một phần về chỉ tiêu quy hoạch nhằm thu hút đầu tư. Người dân tại khu vực CC cũ được gia tăng tiện ích. Đề xuất này hiện đã được UBND TP HCM chấp thuận cho phép triển khai.

Cùng chung quan điểm, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng nếu nhận thấy các CC không thể gia tăng chỉ tiêu quy hoạch bắt buộc thì hoán đổi sang mục đích thương mại. Hoặc có thể kèm theo những điều kiện ưu đãi, chẳng hạn bằng một dự án trên địa phương để bù đắp lại thiếu hụt. "Nút thắt ở đây là những ưu đãi của nhà nước đối với nhà đầu tư. Nếu được lợi nhuận cao, DN sẽ mạnh dạn đầu tư lĩnh vực này. Tất nhiên, tất cả phải minh bạch để tạo đồng thuận cư dân cũng như không phát sinh tiêu cực" - GS Võ nêu.

Khó bổ sung thêm diện tích

Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM cho biết đã từng nhận nhiều đề xuất của các quận - huyện về việc ưu đãi chỉ tiêu dân số, mật độ xây dựng đối với các dự án CC cũ nhưng khó có thể điều chỉnh theo hướng bổ sung thêm diện tích nhà ở. Bởi hầu hết xung quanh các CC cũ hạ tầng đã tồn tại từ lâu, khó mở rộng vì dễ gây ùn tắc giao thông, quá tải trường học, bệnh viện...

(*) Xem Báo Người Lao Động từ số ra ngày 6-11

Bài và ảnh: LÊ PHONG